本文來源：谷雨數據
微信id：guyudata
作者：肖恩
望京互聯網創業最魔幻的一章已經翻篇，越來越多的人進入了冷靜期。
「那間200平米的辦公室本身條件很好，卻硬生生空置了大半年。」
小洪是某商業地產公司負責望京SOHO租賃業務的營銷顧問，他抱怨某些望京SOHO的業主沒能認清近來的形勢，總是慢市場半拍。
他口中的這位業主，在租客開價每天8元/平方米的時候，還堅持8.5元才肯出租。
但等他接受了8元的價位，租客的預期又降到了7.5元。
而這個案例，是望京地區最近一年寫字樓租賃市場的一個縮影：寫字樓業主已經撐不住不斷下挫的報價指數，只能看著一間又一間辦公室人去樓空。
房地產服務商第一太平戴維斯的第二季度簡報顯示，望京甲級寫字樓的空置率已經迫近15%，升至三年內的最高值。
這塊被寄予挑戰中關村互聯網地位的創業熱土，在資本像天氣一樣趨冷的背景下，似乎迎來了自己新的艱難時刻。
現今：價格終落百姓家
一直有人戲稱，望京版圖藏匿著移動互聯網標誌的Android機器人，而望京SOHO大廈正好位於機器人的腦門上，是移動互聯網的「大腦」。
▲夜間的望京SOHO，戴玉攝於2019年9月20日8：00PM
這里一度是初創互聯網公司的打卡聖地。
最初交付使用時，SOHO中國董事長潘石屹對外宣稱，望京SOHO超過90%的租戶都是互聯網企業。
過去兩年，望京SOHO的3座塔樓也基本都是「一房難求」的滿租狀態。
SOHO中國的年度業績公告顯示，截至2017年年末和2018年年末，望京SOHO歸屬於「SOHO中國」的部分，出租率均保持在98%及以上。
與望京SOHO塔3歸「SOHO中國」自營不同，塔1和塔2被賣給了小業主，他們多把自己的辦公室委托給小洪這類房地產經紀人管理。
小洪算過，2018年9月的鼎盛時期，望京SOHO塔1和塔2大約只剩下40套空置，租戶確定面積、裝修等要求後，也許只剩下2-3套符合條件，再篩選價位，合適的應該就只有1套了。
如果租戶稍一猶豫，這套房源就可能會被搶先租走。
轉折點發生在2018年10月。
10月接近年底，大批量合同到期，企業會參考當時各地寫字樓市場的出價來考慮要不要換租。
2019年初，小洪的客戶，一個互聯網獵頭公司發展向好，計劃擴租。
租賃雙方進行過了兩輪談判，正在協議合同條款和簽約日期，該獵頭公司老板突然的一個電話，中止了簽約進程。
這位老板認為這個時候「局勢不明朗，宜靜不宜動」，而這個冷靜期，「短則半年，長則一年」。
這個決定，很可能是明智的。
從那時起，望京SOHO的空置率開始升高，等過完2019農歷新年，形勢就直接從賣方市場逆轉成了買方市場，租價一路走低。
根據小洪的描述，塔1和塔2的均價，已經從鼎盛時期的每天8元/平方米，降至2019年9月的每天7元/平方米左右。
而另一位寫字樓房產經紀馮先生，也描繪了與此大同小異的下跌過程。
▲望京SOHO某租售中心的出租價格牌，戴玉攝於2019年9月22日下午
另一邊，價格一向堅挺的塔3，也在2019年6月底迎來了92%的出租率「冰點」。
部分樓層開始變得冷清。
不得已，望京SOHO也選擇了通過減免租費來「變相降價」。
租務經理何先生介紹，從2019年年中起，SOHO自營的塔3推出了「簽兩年，少付3個月租金」的活動，且該活動暫未有明確的截止時間。
「SOHO公開租售平台」微信小程序上的數據顯示，10月6日當天，開發商自營的望京SOHO塔3共有58間辦公室空置，空置率達12.3%。
在小程序展示的北京16個SOHO寫字樓中，望京SOHO的空置房源數排名第一。
空置率的攀升背後，是寫字樓租賃市場大環境的低迷。
國際商業地產咨詢公司世邦魏理仕最新發布的2019年第三季度數據顯示，北京優質寫字樓整體空置率上升至10.9%，創下近八年以來的最高水平。
在寫字樓新租市場，科技行業的擴張步伐明顯放緩，其新租占比的環比數據從34%下降至16%。
唏噓：繁華一度望京夢
2015年，望京SOHO前的「掃碼一條街」，開啟了望京互聯網創業的魔幻一章。
彼時望京一帶創業的O2O公司聚集在此「燒錢」做地推活動，附近工作的白領只要用手機掃碼註冊帳號，就能獲得面膜、抽紙等各式各樣的禮品。
望京因此也被譽為「宇宙O2O中心」。
當年8月，AcFun（「A站」）拿到優酷土豆5000萬美元的融資，這家被網友評論為「孵化了鬥魚、創造了B站」的二次元彈幕公司，也駛入了自己的發展快車道。
不到兩年後的2017年5月，同樣駐紮望京SOHO的熊貓直播拿到的融資就已經是10億元的級別。
這家王思聰旗下的遊戲直播公司，一度做到了行業第三的位置。
就在這個月，離此不遠的另一間辦公室里，小藍單車創始人李剛正野心勃勃地向媒體介紹他的「麒麟計劃」。
他籌劃發佈一款搭載「智能中控」屏幕的變速共享單車，通過智能共享單車，構建精準廣告媒體廣告，形成新的廣告載體。
借助這個賽道反超計劃來超越當時領先的摩拜和ofo。
1年多以後，2018年6月，望京SOHO的老房客陌陌已經擁有了一度超過100億美元的市值。
這家互聯網小巨頭，年會可以發「陽光普照」獎勵2.5萬現金、頂配iPhoneX，成為一眾艷羨的對象。
然而，絕大多數的互聯網公司，都沒能熬到上市那一天。
失敗者如熊貓直播、小藍單車、A站，全部折戟望京，接受倒閉、裁員或被收購的命運。
望京似乎已成互聯網公司的修羅場。
過去三年，「玩家」遷入和遷出望京頗為頻繁。
天眼查數據顯示，2018年的通信地址仍為望京的互聯網公司是1601家。
相較上一年，有357家公司搬離望京地區，而同時又有298家公司新遷入。
以可考的最近一年為例，在2018年遷出望京的357家公司中，有近半公司把新辦公地定在通州、順義等非知名商圈。
少部分公司甚至撤離了北京城。
歸宿：或走，或停，或不入？
2015年，曾是互聯網投資熱潮的鼎盛時期，坊間到處流傳著那些在咖啡廳、電梯間即談成的融資項目。
天眼查數據顯示，註冊於2015年的北京互聯網公司共收到1401筆融資，此後逐年下降。
截至2019年9月30日，2019年在北京新註冊的互聯網公司僅有17家獲得了天使輪融資。
在望京註冊、獲得天使輪融資的互聯網公司數量也大幅減少。
而往年，收獲天使輪融資的北京互聯網公司能拿到天使輪的時間，近八成是在其註冊的一年內。
而這只是冰面上的一小部分，更多沒有獲得融資的公司，才是凍潰無聲。
2015到2018這四年間，望京地區的互聯網公司共計約3530家——其企業年報上的通信地址至少有一年在此地。
其中，異常停報年度報告的公司從9家激增至343家。
按規定，企業應報送並公示年度報告，否則會被列入經營異常名錄。
同時，新入場的互聯網公司則驟減，首發年報的公司數量從1131家降至595家。
回想當年，望京SOHO鼎盛繁榮之時，加班的燈火徹夜通明。
在電影《中國合夥人》里，黃曉明扮演的成東青，就是在這里一盞一盞地擰熄辦公樓的電燈。
新入望京的張老板，來這里開店尚不足兩個月，他並沒有感受到想像中那般火熱的加班氛圍。
「可能北京的天越來越冷了，不出十點半，SOHO的燈就滅得差不多了。」
世邦魏理仕在報告中稱，「未來6個月，近76萬平方米的供應量將進一步加劇市場競爭，預計空置率繼續走高，租金將承壓下行。」
而租賃市場的冷清，給小洪提出了更高的要求。
租方的選擇空間越多，意味著他要提供更全面、更多樣化的選擇來滿足租戶不同的需求。
盡管感到周圍越來越蕭瑟，他仍不希望錯過任何一個提升業績的機會。
