北京望京的寫字樓越來越空,互聯網公司都搬去哪裡了?

望京寫字樓越來越空,互聯網公司都搬哪瞭?

本文來源:谷雨數據

微信id:guyudata

作者:肖恩

望京互聯網創業最魔幻的一章已經翻篇,越來越多的人進入了冷靜期。

「那間200平米的辦公室本身條件很好,卻硬生生空置了大半年。」

小洪是某商業地產公司負責望京SOHO租賃業務的營銷顧問,他抱怨某些望京SOHO的業主沒能認清近來的形勢,總是慢市場半拍。

他口中的這位業主,在租客開價每天8元/平方米的時候,還堅持8.5元才肯出租。

但等他接受了8元的價位,租客的預期又降到了7.5元。

而這個案例,是望京地區最近一年寫字樓租賃市場的一個縮影:寫字樓業主已經撐不住不斷下挫的報價指數,只能看著一間又一間辦公室人去樓空。

房地產服務商第一太平戴維斯的第二季度簡報顯示,望京甲級寫字樓的空置率已經迫近15%,升至三年內的最高值。

這塊被寄予挑戰中關村互聯網地位的創業熱土,在資本像天氣一樣趨冷的背景下,似乎迎來了自己新的艱難時刻。

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現今:價格終落百姓家

一直有人戲稱,望京版圖藏匿著移動互聯網標誌的Android機器人,而望京SOHO大廈正好位於機器人的腦門上,是移動互聯網的「大腦」。

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▲夜間的望京SOHO,戴玉攝於2019年9月20日8:00PM

這里一度是初創互聯網公司的打卡聖地。

最初交付使用時,SOHO中國董事長潘石屹對外宣稱,望京SOHO超過90%的租戶都是互聯網企業。

過去兩年,望京SOHO的3座塔樓也基本都是「一房難求」的滿租狀態。

SOHO中國的年度業績公告顯示,截至2017年年末和2018年年末,望京SOHO歸屬於「SOHO中國」的部分,出租率均保持在98%及以上。

與望京SOHO塔3歸「SOHO中國」自營不同,塔1和塔2被賣給了小業主,他們多把自己的辦公室委托給小洪這類房地產經紀人管理。

小洪算過,2018年9月的鼎盛時期,望京SOHO塔1和塔2大約只剩下40套空置,租戶確定面積、裝修等要求後,也許只剩下2-3套符合條件,再篩選價位,合適的應該就只有1套了。

如果租戶稍一猶豫,這套房源就可能會被搶先租走。

轉折點發生在2018年10月。

10月接近年底,大批量合同到期,企業會參考當時各地寫字樓市場的出價來考慮要不要換租。

2019年初,小洪的客戶,一個互聯網獵頭公司發展向好,計劃擴租。

租賃雙方進行過了兩輪談判,正在協議合同條款和簽約日期,該獵頭公司老板突然的一個電話,中止了簽約進程。

這位老板認為這個時候「局勢不明朗,宜靜不宜動」,這個冷靜期,「短則半年,長則一年」。

這個決定,很可能是明智的。

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從那時起,望京SOHO的空置率開始升高,等過完2019農歷新年,形勢就直接從賣方市場逆轉成了買方市場,租價一路走低。

根據小洪的描述,塔1和塔2的均價,已經從鼎盛時期的每天8元/平方米,降至2019年9月的每天7元/平方米左右。

而另一位寫字樓房產經紀馮先生,也描繪了與此大同小異的下跌過程。

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▲望京SOHO某租售中心的出租價格牌,戴玉攝於2019年9月22日下午

另一邊,價格一向堅挺的塔3,也在2019年6月底迎來了92%的出租率「冰點」。

部分樓層開始變得冷清。

不得已,望京SOHO也選擇了通過減免租費來「變相降價」。

租務經理何先生介紹,從2019年年中起,SOHO自營的塔3推出了「簽兩年,少付3個月租金」的活動,且該活動暫未有明確的截止時間。

「SOHO公開租售平台」微信小程序上的數據顯示,10月6日當天,開發商自營的望京SOHO塔3共有58間辦公室空置,空置率達12.3%。

在小程序展示的北京16個SOHO寫字樓中,望京SOHO的空置房源數排名第一。

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空置率的攀升背後,是寫字樓租賃市場大環境的低迷。

國際商業地產咨詢公司世邦魏理仕最新發布的2019年第三季度數據顯示,北京優質寫字樓整體空置率上升至10.9%,創下近八年以來的最高水平。

在寫字樓新租市場,科技行業的擴張步伐明顯放緩,其新租占比的環比數據從34%下降至16%。

唏噓:繁華一度望京夢

2015年,望京SOHO前的「掃碼一條街」,開啟了望京互聯網創業的魔幻一章。

彼時望京一帶創業的O2O公司聚集在此「燒錢」做地推活動,附近工作的白領只要用手機掃碼註冊帳號,就能獲得面膜、抽紙等各式各樣的禮品。

望京因此也被譽為「宇宙O2O中心」。

當年8月,AcFun(「A站」)拿到優酷土豆5000萬美元的融資,這家被網友評論為「孵化了鬥魚、創造了B站」的二次元彈幕公司,也駛入了自己的發展快車道。

不到兩年後的2017年5月,同樣駐紮望京SOHO的熊貓直播拿到的融資就已經是10億元的級別。

這家王思聰旗下的遊戲直播公司,一度做到了行業第三的位置。

就在這個月,離此不遠的另一間辦公室里,小藍單車創始人李剛正野心勃勃地向媒體介紹他的「麒麟計劃」。

他籌劃發佈一款搭載「智能中控」屏幕的變速共享單車,通過智能共享單車,構建精準廣告媒體廣告,形成新的廣告載體。

借助這個賽道反超計劃來超越當時領先的摩拜和ofo。

1年多以後,2018年6月,望京SOHO的老房客陌陌已經擁有了一度超過100億美元的市值。

這家互聯網小巨頭,年會可以發「陽光普照」獎勵2.5萬現金、頂配iPhoneX,成為一眾艷羨的對象。

然而,絕大多數的互聯網公司,都沒能熬到上市那一天。

失敗者如熊貓直播、小藍單車、A站,全部折戟望京,接受倒閉、裁員或被收購的命運。

望京似乎已成互聯網公司的修羅場。

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過去三年,「玩家」遷入和遷出望京頗為頻繁

天眼查數據顯示,2018年的通信地址仍為望京的互聯網公司是1601家。

相較上一年,有357家公司搬離望京地區,而同時又有298家公司新遷入。

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以可考的最近一年為例,在2018年遷出望京的357家公司中,有近半公司把新辦公地定在通州、順義等非知名商圈。

少部分公司甚至撤離了北京城。

歸宿:或走,或停,或不入?

2015年,曾是互聯網投資熱潮的鼎盛時期,坊間到處流傳著那些在咖啡廳、電梯間即談成的融資項目。

天眼查數據顯示,註冊於2015年的北京互聯網公司共收到1401筆融資,此後逐年下降。

截至2019年9月30日,2019年在北京新註冊的互聯網公司僅有17家獲得了天使輪融資。

在望京註冊、獲得天使輪融資的互聯網公司數量也大幅減少。

而往年,收獲天使輪融資的北京互聯網公司能拿到天使輪的時間,近八成是在其註冊的一年內

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而這只是冰面上的一小部分,更多沒有獲得融資的公司,才是凍潰無聲。

2015到2018這四年間,望京地區的互聯網公司共計約3530家——其企業年報上的通信地址至少有一年在此地。

其中,異常停報年度報告的公司從9家激增至343家。

按規定,企業應報送並公示年度報告,否則會被列入經營異常名錄。

同時,新入場的互聯網公司則驟減,首發年報的公司數量從1131家降至595家。

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回想當年,望京SOHO鼎盛繁榮之時,加班的燈火徹夜通明。

在電影《中國合夥人》里,黃曉明扮演的成東青,就是在這里一盞一盞地擰熄辦公樓的電燈。

新入望京的張老板,來這里開店尚不足兩個月,他並沒有感受到想像中那般火熱的加班氛圍。

「可能北京的天越來越冷了,不出十點半,SOHO的燈就滅得差不多了。」

世邦魏理仕在報告中稱,「未來6個月,近76萬平方米的供應量將進一步加劇市場競爭,預計空置率繼續走高,租金將承壓下行。」

而租賃市場的冷清,給小洪提出了更高的要求。

租方的選擇空間越多,意味著他要提供更全面、更多樣化的選擇來滿足租戶不同的需求。

盡管感到周圍越來越蕭瑟,他仍不希望錯過任何一個提升業績的機會。

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