在中國開民宿好賺嗎?我們採訪了17位老闆

本文來源:蛋解創業

微信id:manjiechuangye

作者:蛋解創業編輯部

民宿一直很熱,但似乎又有些過熱。

房間供大於求,淡季一來,很多民宿空置率很高。

據業內人士透露,目前能賺錢的民宿只有20%。

帶著夢想和疑問,蛋解創業此次採訪了包括大樂之野、印主題、町隱學院在內的十多位民宿投資者,了解到一些內幕,讓我們一一揭開。

針對以下幾個問題,你將獲得答案:

  • 印主題、大樂之野的民宿還在賺錢?
  • 什麼樣的民宿在賠錢?
  • 開民宿最大的風險是什麼?
  • 如何在淡季維穩客源?
  • 普通人可以兼職開民宿嗎?
  • 賺錢的民宿都有什麼共同特點?
  • 為什麼莫干山繁榮而大理崩塌?

莫干山:民宿從業者的朝聖之地

民宿有兩類,鄉村民宿和城市民宿。鄉村民宿以旅遊度假為主,可能是旅遊目的地,也可能是城市周邊休閒度假。

比如杭州附近的莫干山,北京附近的野山坡就屬於城市周邊休閒度假,像大理、麗江等屬於旅遊目的地。

而城市民宿更多的是酒店替代品,只要打開Airbnb就能找到很多民宿。

易觀數據顯示,2017年中國在線民宿市場交易規模在2017年達到66.9億元人民幣,同比增長達到了26.6%的高速。

《2019途家民宿上半年發展報告》顯示,截止2019年上半年,途家民宿全球房源已超過230萬,境內預訂訂單量同比增長2倍,境外預訂訂單量增長近4倍。途家是目前國內最大的在線民宿平台。

▲《親愛的客棧》圖片來源網絡

2017年下半年,《青春旅社》《親愛的客棧》《漂亮的房子》《三個院子》等民宿類綜藝助推。

全國民宿一片火熱,其中莫干山、大理等地是鄉村民宿發展最早的區域,它們在全國也最為知名。

2017年上半年莫干山接待遊客126.3萬人次,旅遊收入12.2億元;2017年大理古城總共接待遊客大約1292萬人次。

我們首先來看看莫干山。

一、始於「頤園」

莫干山在上海的西邊,距離上海4小時車程,離杭州2小時車程,這裡是長三角城市人口周末休閒旅遊的聚集地。

其實,早在上世紀20年代,莫干山就是避暑聖地,富有的外國人在這裡修了洋別墅,不少名人也來這裡度假,其中就有蔣介石、毛澤東。到了80年代,這裡也經常有人來旅遊,招待所一床難求。

隨著經濟發展,人們去到更有吸引力的地方,來這裡旅遊的人越來越少,別墅逐漸荒廢,雜草叢生。莫干山也一直發展緩慢,到2009年,這裡的路只容得下一輛拖拉機通過。

但在2002年,莫干山出現了第一個敢於吃螃蟹的人。

夏雨清在那一年發現了這裡,花2.5萬元/年租下一間別墅,用30多萬元裝修,開了莫干山第一家民宿——頤園。

頤園早期以外國顧客為主,每間房能賣到1800元,還常常供不應求。

這裡還把一個叫做馬克的英國人吸引來,他在這裡開了間咖啡館。

陸陸續續的,有人到莫干山開起了民宿,「裸心谷」是最早的標桿。

▲裸心谷

2009年,南非來的高天成花1.5億打造了「裸心谷」。裸心谷在莫干山是定價最高一檔,一晚屋價超過2000元。有數據顯示,2016年裸心谷120間房年收入達2億。而在這之前,莫干山上的農家樂價格不過一兩百,裸心谷的定價給這裡一個高逼格的形象。

2012年上海居民年平均可支配收入達到4萬元,正是消費升級的時間,這樣定價也讓其他民宿有了更多操作空間。

二、復制「裸心谷」

2012年,莫干山被《紐約時報》評為最值得去的45個地方之一。在這之後,莫干山民宿開始暴增,他們大多參照了裸心谷的模式,模仿裸心谷的建築風格、裝修、管家模式,價格卻低於裸心谷。

彼時的莫干山,既有當地居民開的農家樂,只要兩三百塊錢一晚;也有外地人攜重資打造高級民宿。各色各樣的民宿模式,百花齊放,並沒有一種能通吃的模式。

知名品牌西坡、大樂之野、原舍等等都是那段時期開始做的民宿,這3家的定價都在1000元以上。

據大樂之野合伙人唐國棟介紹,莫干山第一家店在2013年底開業,如今大樂之野在全國已經開出了12家民宿,11家在長三角地區。

目前,大樂之野全年均價1300多元,入住率70%多。如果按15間房來算,年收入約500萬。

▲圖片來源大樂之野公眾號

那之後,莫干山煥然一新,從上海、蘇州、杭州來的遊客絡繹不絕,一到周末上山的車都能堵上半天。

2016年上半年,莫干山全鎮共接待遊客203.6萬人次,實現旅遊收入20.3億元,其中民宿接待遊客153.5萬人次,實現直接營業收入14.6億元。

不過,按照法律法規,民宿屬於住宿行業,這種由民房改造的民宿多半達不到消防要求,不合規,但莫干山鎮政府認為民宿改變了莫干山,並沒有禁止,而是出台了政策去支持。

所以,在莫干山,幾乎沒有違規民宿。

三、供大於求,洗牌開始

2016年後,這片小山的供需關係發生了變化。

數據顯示,2016年莫干山民宿數量比2015年增加一倍,2017年又比2016年增加一倍。

2017年底,這裡的民宿品牌數量達到1000家。而莫干山的占地約6.45萬畝,相當於每64.5畝就有一家民宿。

與此同時,客流量也在被分流。浙江周邊的松陽、桐廬、安吉、千島湖開始被大家熟悉起來。

▲桐廬的大樂之野民宿

為了爭奪客源,莫干山的民宿開始打價格戰。

那些完全不顧成本,在初期花1000多萬裝出不到10間房的投資人陸陸續續開始倒閉。

而往往這部分投資者,在一床難求的行業上升期,感受不到太多的危險。

有民宿主表示,以前淡季只有兩個月,2017年後旺季才4-5個月。

2015年以前,莫干山民宿回本周期非常短,有的投資幾百萬,一年半就能回本。

如今做鄉村民宿能在5年內回本那絕對是一件好事。

像大樂之野這樣的品牌,投資6-8年才能回本。

當然對比看一下,住宿業的回本周期一般比較長,據2015年《旅遊情報》浙江中高端民宿市場調查顯示,高端民宿在2016年前的回本周期是4年,酒店業是62年。

而活著的民宿,則各顯神通去獲客,有的靠美食,有的靠旅遊體驗,比如采茶、摘果子等,有的對接OTA平台增加流量。

比如,大樂之野則辦起了學校,靠培訓吸引開民宿的人來學習,進而提高入住率。

2017年4月,大樂之野、過雲山居、蔦舍、Kanra紫一川、千裏走單騎5家民宿發起集群戰略。

在鄉村發展餐飲、遊樂園、美術館、兒童產業園等項目,將民宿變成度假區,為城市人的周邊遊提供去處。

鄉伴文旅集團的朱勝萱則是聯合10家民宿建立集群,並配備餐飲、俱樂部、運動場所等一些娛樂設施。

在這種情況下,地方政府也在積極引導民宿發展。

地方政府出面承辦民宿會議,接待全國各地來的考察團,又承辦一些活動,比如運動賽事、馬拉松等來為當地民宿帶來客流量。

德清縣政府(莫干山所在縣)在《休閒旅遊發展「十三五」規劃》 將莫干山正式定為國際旅遊度假區,並開發登山健身步道、路虎體驗中心、Discover極限基地、破風騎行俱樂部戶外休閒運動產品與度假產品,加快推進莫干山的建設。

2016年莫干山被列入我國首批特色小鎮。

▲莫干山民宿

如今,在鄉村振興戰略的大背景下,全國各地政府都在支持鄉村民宿建設,四川、河南、陜西、浙江、海南等地都出台了具體的政策支持。

比如成都下轄彭州市,對民宿實行統籌營銷,還有不超過6萬元的一次性補貼,被評為金宿級還有50萬元獎勵。

河南省政府主導民宿招商會,副省長站台。雲南、貴州一些省市,都出具相關政策吸引大理等地的民宿主。

而大理,就是我們接下來要聊的。

它和莫干山呈現了相似的市場發展軌跡,卻承受了完全不同的政策命運。

莫干山背靠中國經濟最發達的長三角地區,消費者高收入水平支撐起這裡的客流量,在政府的引導下,莫干山民宿良性發展,但是大量民宿湧入後,這裡經歷了一輪殘酷的競爭,不少民宿倒閉。

競爭也抬高了莫干山的房租價格、設計裝修成本,將後來者擋在門外。

但這裡仍然是全國民宿從業者考察學習的聖地,這裡的設計、管理都是民宿最前沿的。

已然被禁令壓垮的大理民宿

一、大理民宿興起於旅遊業

與莫干山不同,莫干山主要是長三角的客戶群,而大理是網紅旅遊地。

莫干山靠著最初一兩家民宿帶火了整個鄉鎮,吸引著周邊城市的人周末來度假,大理的民宿則是隨著旅遊業的發展衍生出的住宿需求。

大理的民宿,也叫客棧,而最出名的地區就在雙廊鎮。

▲雙廊鎮

雙廊三面環山,一面臨海,被譽為「蒼洱風光第一鎮」。

早在豆瓣、早期微博時代,雙廊就走紅於網絡,吸引了一批背包客前來旅遊。

這裡酒店少,當地居民便把自家院子租出去。後來,厭倦了城市生活的文青逃到這裡,打造自己的「理想國」。

隨著旅遊業的快速發展,民宿也開始瘋狂生長。

根據《大理市2016年國民經濟和社會發展統計公報》顯示,2016年大理市全年接待遊客1507.73萬人,同比增長46.73%。

這一數字遠遠超過往年的12%左右。

到2017年3月,洱海周邊各種特色民宿超過2000家。

▲火爆抖音、小紅書的美人魚酒店

但遊客的增長比民宿還快,當時的民宿經常爆滿。

據《好奇心日報》報導,2014年《心花怒放》上映後,洱海的海景房從2012年的200-400元飆升到一兩千元,客棧也越變越大,有的像一座小型酒店。

隨之水漲船高的是成本。民宿主在這裡的普遍做法是拿宅基地重建、建造成海景房。

民宿主一次性付清十幾年、二十幾年不等租期的房租。

2013年以前,租金就達到100萬以上,整體加上裝修投資共400萬,這樣的規模在當時是典型。

從2014年開始,投資規模加大,800萬、1000萬級別的應有盡有。

町隱民宿學院旗下的民宿「即見行旅」開在大理古城,2015年開業,15間房,投入240多萬。

2018年整年入住率80%多,均價300多元,中端水平。

配有前台2人,廚房3人,管家2人。一年的人員成本40-50萬。

去年一年收入200多萬,未計算裝修攤銷,凈利潤70-80萬。

但是民宿在這裡並沒有得到政策的大力支持。

政府規定,開民宿需要七證齊全,這七證分別是準建、土地規劃、營業執照、衛生、排汙、消防、特種行業。

但這些證件卻並不好辦,央視曾報導,這裡有的是消防證辦理權下放到鎮派出所,但派出所不知道怎麽辦理;大理在2016年4月還全面停辦了排汙證;同年8月整頓旅遊市場,停辦了所有客棧相關證照。

這讓很多民宿都在「裸奔」,僅有5%的民宿合規。

二、整頓重創大理民宿

2017年,洱海集中爆發藍藻。為保護生態環境,政府下令海邊民宿停業整頓,2000多家民宿和餐廳停業,只有證照齊全才有機會恢復營業。

結果是一年多後,1800多家民宿拆遷。

民宿被拆遷,加上同期雲南旅遊宰客等負面消息在網絡上傳播,帶來的是大理遊客數的下降,2018年十一黃金周的入住情況大不如前。

一位民宿主在朋友圈說到,「民宿的凜冬將至,雙廊復業的12家客棧,入住率70%都不到」。

雲掌櫃發布的《2018民宿行業報告》顯示,2018年大理的平均屋價從2017年的393元下降到310元。

而其他民宿主要城市,比如杭州、深圳、三亞的屋價都在上漲。

▲大理民宿

今年,大理的旅遊人數並沒有回升,而是一路下行。

「這可能與今年經濟不景氣有關係,旅遊消費需求的彈性非常大,很容易把旅遊的消費支出砍掉」,町隱民宿學院創始人劉漢捷表示。

而除了經濟下行的大環境影響外,近幾年與雲南風景相近的泰國遊、越南遊也逐漸興起,價格低到1000多元就能出國,對雲南的旅遊也造成了一定的衝擊。

在這種背景下,大理的旅遊客流量不如以往。

劉漢捷表示,大理很多民宿主感覺到,今年來自攜程、美團等OTA平台的流量下降了30%-40%。「2018年大理旅遊爆發期有40多天,今年只有10多天」。

他估計,即見旅行2019年量價齊跌,入住率大約下降10%,均價下降20%。

三、民宿不應該是住宿業

如今,鄉村民宿出現以集群化的方式發展。

業內人士認為,民宿難與酒店競爭,無論是管理、人才,還是營銷等方式都不如酒店。

酒店已經有非常標準的管理體系,每間房的投入成本都形成了標準,而鄉村民宿要做出特色,要根據周邊景觀特點個性化定制,根據周圍的環境不同,裝修的材質,景觀的打造,需要投入的成本也不同。

幾百萬到上千萬打造十多間房比比皆是。民宿必須找到新的定位,這就是集群。

集群不單單整合民宿,更重要的是將餐飲、娛樂設施整合起來,將民宿集群變成一個住得好,玩得好,吃得好的地方。

這些是酒店無法做到的。也就是說,從文旅產業的角度來做民宿,才更有競爭力。

▲寧夏中衛沙坡頭

比如,寧夏中衛的沙坡頭就是這樣一個民宿集群。這裡集群聚集了大樂之野、墟裏、飛鳥集、西坡等在內的頭部民宿品牌。

還有1家書店、1個美術館、幾家餐廳、1家法餐、1個咖啡館。而旁邊則是黃河、騰格裏沙漠。

而單家民宿體量小,能撬動的地方政府資源非常小,還會面臨著政策的不確定性。

集群項目入駐一個地區, 情況就不一定,很可能能得到政府一二把手的重視,在拿地、與村民溝通方便都會更順暢。這是我們發展的民宿行業的第一個趨勢。

由旅遊帶火的大理,聚集了一批文藝青年到此開民宿。

瘋狂生長的民宿大多不合規,政府一紙令下整頓民宿,關停了大量門店。

但是活著的民宿卻並沒有因為競爭減少而過得好,因為2018年以後,大理的客流量明顯下降,缺少競爭力的民宿越來越難走。

現在,更多的民宿抱團向前走,去撬動更多資源。

城市民宿在一片哀嚎中卡準定位才能贏

民宿的另一種形態是城市民宿。

2018年是中國城市民宿發展最快的一年,美團旗下民宿預訂平台榛果民宿發布的《2019城市民宿創業數據報告》顯示,成立於2017年的榛果民宿上線兩年房東超過9萬名,房源超過45萬間,覆蓋300多座城市。

2017年,中國在線民宿市場交易規模達到66.9億元人民幣,同比增長26.6%。

一、不得不選的重慶民宿

在一些網紅城市,城市民宿的發展極其驚人,重慶就是一個例子。重慶是近兩年隨著抖音火起來的網紅城市。

據途家數據,重慶2017年底只有5000家民宿,2018年底漲到33000家,猛漲超過六倍。

在重慶解放碑附近,一個小區內能開出300多家民宿。該小區一共才1560戶業主,民宿多到影響小區業主正常生活。

蛋解創業團隊在重慶民宿集中地,渝中區鵝嶺二廠也體驗了一把。

作為網紅打卡地,鵝嶺二廠在《從全世界路過》之後變的繁榮起來,而在這個片區,幾乎找不到民宿以外的常規酒店,不得不選。

我們入住的的米民宿,單價400-900元,比深圳、西安等地的如家(300多一晚)要貴。

整體來講,整體裝修和環境有一定的特色,但是周邊就是街道,並沒有特殊的拍照場景。

房間用品比普通酒店的一次性用品的品牌要好;但是,標準化地面清潔,衛浴、氣味,溫控,擺放都不如大型連鎖酒店體驗好,房間裏死角沒有清理乾淨,房間也沒有圖片宣傳上那樣讓人有拍照的欲望。

早午晚餐並不標準化,但管家的態度非常好,隨時有問題都會解答,對周邊的情況也很了解。

▲的米民宿

其實,這也是目前城市民宿行業的現狀。

單家城市民宿的體量很小,利潤也不高,很難聘請大量的員工,大多都是臨時找阿姨來做一下清潔,並沒有什麼硬性標準,很難做到酒店那樣的標準化。

另外,以重慶為例,城市民宿已經普遍出現了訂單增長速度跟不上房間增長量的情況。 

據途家報告顯示,截至2018年8月底,重慶民宿訂單已經超過2017年全年的115%;重慶民宿的房源相比2017年全年增長了180%。這其中必然有一部分民宿是賺不到錢的。

暴漲背後的原因,就是城市民宿的低門檻。

在重慶,少到幾千塊錢就能開一間民宿,大家一哄而上,造成供需關係失衡,競爭全靠打價格戰。

大量的人租房做民宿,也拉高了房租成本。成本增加,收入壓縮,利潤被壓得很低,大家都難賺到錢。

有媒體朋友曾經報導過,2018年8月的時候,重慶網紅旅遊地洪崖洞的一位民宿主,前腳正準備以4000元/月的租金拿房,後腳就來了另一波人。

於是他抬價到5500,結果對方直接喊6500。要是在一年以前,這樣的戶型只要2500元。

這導致,2017年,重慶民宿還只有5000家時,入住率能達到95%,而在2018年的淡季,一些小民宿入住率連40%都不到,這樣的入住率是無法覆蓋房租成本的。

2019年初,途家平台上退掉了3000多家民宿。

一位在重慶做過民宿的朋友告訴蛋解創業,她在解放碑有4套房,都是單間配套的戶型,每月租金2800-3200元,做民宿只有200元一晚,旺季還好,淡季就只有虧本,而重慶旅遊,一年有四個月的淡季,分別是1、3、11、12月。

無獨有偶,同樣是網紅城市的成都也面臨著同樣的問題。

成都也是一個民宿發展迅猛的城市。

2018年5月,根據網絡預訂平台數據顯示,成都市以民宿(含客棧)或短租共享住宿設施名義登記的經營單位突破2萬家。

而一年前還只有1萬套,三年前只有800套。

《2018中國民宿市場四維分析報告》顯示,在2018年第一季度,成都酒店的平均出租率在45%-65%之間,而71.5%的房東民宿入住率竟然在50%-100%之間。民宿在成都非常受歡迎。

▲成都民宿

但民宿經營者的情況可並不樂觀。

自媒體平台民宿客介紹了成都的三家民宿,前期投入2萬-7萬不等,月租金兩三千,他們都是七八月份旺季能盈利六千到1萬多,但是到了9月份淡季,都變成虧損幾千。

二、民宿最大的風險來自於政策

除了與同行競爭,城市民宿還要應對來自政策、鄰裏矛盾、天災,這無形之中增加了成本。

比如,2017年九寨溝地震,成都市區很多民宿直接被退房,之後再訂房的顧客大幅減少,以本地人居多;2018年,深圳大梅沙海濱公園受台風影響,閉門重建,直接斷了民宿的客源。

但最大的風險還是來自於政策。城市民宿很難拿到合法經營的證照,因為國家沒有出台統一的民宿管理辦法。

拿離民宿最近的酒店業來說,酒店屬於特種行業,要合法經營至少須取得6個證件:衛生許可證、營業執照、稅務登記證、特種行業許可證、消防檢查合格意見書,以及食品流通許可證或餐飲服務許可證。想要拿到這些證,難度不小。

而民宿是否屬於特種行業,法律並沒有明確的界定。這就給辦理證件造成很大的問題,各個城市對民宿的態度和標準都不一樣。有的地方寬松,有的嚴格。

也就是說,民宿遊離在灰色地帶,它經不起嚴查。

但民宿主與顧客、與小區業主,又很容易產生衝突。由於擾民,被居民投訴的案例非常多。

比如,成都某社區的11個小區中,近3年開了300多家民宿,社區居委會幾乎每天都要面對民宿擾民糾紛,一天最高多達六七起。

北京的一位民宿主也向我們介紹,她也遇到顧客洗澡弄壞淋浴頭,跳窗到隔壁去取淋浴頭,隔壁的住客回來後發現有異樣,報了警。民警找到房東,最終房子被收回。

三、賺錢的民宿都有這個特點

當然,也有做得好的一類,蛋解創業了解到成都一家叫印主題的別墅民宿,採訪了創始人韓永坤。

印主題在成都有三家城市花園別墅酒店,共計88間房,分布在5公里之內,由三個團隊管理,共計15名員工,每間屋價230-300元/晚。

創始人韓永坤介紹,前期投入的物業、裝修等成本1000多萬。

全年入住率達到91%-95%,600多萬的收入,凈利潤約200萬,大約4-5年回本。

▲印主題別墅區圖片來源馬蜂窩

印主題別墅區的民宿主要面向旅遊、商務人群,搶三四星酒店的客流。

人群比鄉村民宿更多元,這也是城市民宿的特點。擁有商務人群,可以在旅遊淡季仍然保持較高的入住率。

韓永坤總結了兩條心得:一是選址好,在市中心;二是團隊成員資源互補,線上運營有OTA(在線旅遊平台,比如攜程、去哪兒等)的資源。

如今印主題成都的民宿60%的客戶來源於OTA,40%來源於會員體系;負責線下管理的人做過二十多年酒店,按酒店的標準管理民宿。在平台可以看到,印主題的名字後面帶著酒店二字。

另一類投資較少的民宿,我們在北京找到歸故裏民宿。

▲圖片來源Airbnb

97年出生的姑娘維楨,喜歡自己裝飾房間,還經常將照片發布到網上。

2017年,維楨開始在北京做民宿,在二環內四合院裏花2500-3500元/月租一間房,自己簡單裝修一番,刮一層膩子或者貼牆紙,軟裝多用簡單、價廉的物品,一周內就能上線出租。

目前歸故裏有15間房,去年穩定在14間。

屋價一晚500元以內,客群主要集中在95後。旺季入住率100%,淡季85%。

歸故裏前期投入成本低,即使降價,也不會有損失。

維楨介紹,2018年收入130多萬,除去各項開支後有80-90萬的利潤,其中主要是房租成本50多萬,裝修每間平均5000元。

水電、清潔服務單獨算,不算在上述收入與成本裏。

歸故裏民宿70%的顧客來自於Airbnb,30%來自於自己的流量池。

「Airbnb有自然流量,但並不能讓房間滿房。」

維楨說:「歸故裏有一個新媒體矩陣,有5個知乎號,每一個有兩三萬的粉絲,然後將粉絲轉化到微信小號裏,做用戶裂變。歸故裏的老用戶有10%的復購率。」

這個數據告訴我們,民宿裂變的最大目的還是新客戶,特別是外地遊客。

一家投資大,一家投資小,這兩家民宿,都能實現盈利。

背後有一個共同點,注重線上運營,獲得了穩定的流量支持。

人才成為關鍵點。

但很多從業者都不具備這方面的運營能力,有的可能只是想開一家店,線上運營和線下門店經營通常是兩撥不同的人。

而民宿屬於新興行業,體量小、散,沒有上升空間,對人才也缺少支付能力,所以酒店管理從業者很難會流向民宿。

如果想做民宿,人才這一點是必須在開業前就解決的問題。

城市民宿相對投資更小,旅遊城市更有優勢,但大多城市淡旺季明顯,大量城市民宿興起導致競爭壓力增加,如何建立自己的優勢,能在競爭中PK掉對手才是關鍵。

最後的總結

據瞭望東方周刊報導,2017年盈利的民宿只有20%,盈虧平衡的30%,其余的50%都是虧損。

在這樣的大行業背景下,如果創業者有資源去做民俗,應該注意哪幾點呢?我們總結如下:

首先,我們來看鄉村民宿。鄉村民宿需要做特色,才能吸引到遊客。

打造鄉村民宿最關鍵的是區域+裝修+拍照質感。

區域也就是選址,鄉村民宿選址要考慮稀缺性風景和消費力。

稀缺性風景對顧客有強烈的吸引力,像寧夏中衛沙坡頭就是絕佳的位置,沙漠、綠洲、黃河、特色文化。

不過大多風景的選擇還是在主要城市的周邊。鄉村民宿往往價格較高,針對中產階級以上人群,主要城市有著足夠多有消費力的人群。

所以以周末度假為主的民宿集中在長三角、珠三角、京津經濟圈附近,以全國人群作為用戶的民宿則集中在西南地區,包括雲南、四川、貴州、重慶等,還有廣西、福建都有大規模的民宿群。

▲密雲民宿,圖片來源人民網

區域同樣要考慮是淡旺季。

拿北京周邊的延慶、密雲來說,沒什麼很有吸引力的風景,這裡的民宿只是農家樂升級版,在民房的基礎上增加一些生活用品、設施等,根本談不上花上千萬來打造的民宿。

事實上,北方大部分地區都不適合做民宿。

冬季太長,國慶結束到第二年4月份,這麽長時間的淡季能熬死絕大多數鄉村民宿。

裝修,蛋解創業採訪過的所有的民宿主都提到,一家民宿一定要注重拍照質感。

新客願意來住民宿,一定是看到房間的圖片,很滿意這樣的氛圍才來的。

來之後大多會拍照,發朋友圈。這樣也能帶來二次傳播,朋友圈總會有人好奇來問。

尤其是鄉村民宿,不僅室內要拍照,周邊環境、建築物都是拍照的對象,這跟旅遊必須拍照的心態一樣。

除了拍照質感,還可以打造特別的吸引點來吸引顧客。

▲武夷山陶然有山民宿,圖片來源網絡

比如武夷山的民宿,90%都靠賣茶來賺錢,茶就是一個吸引子。有的民宿通過組織別墅轟趴來吸引人。

還有的民宿主甚至是免費幫顧客拍大尺度私房照來吸引人。

歸故裏的一處民宿收養了很多流浪貓,顧客來這裡可以擼貓,同樣也是一個吸引點。

總之,鄉村民宿要做成特色才有吸引力,做特色也一定是高投資的事,少則幾百萬,多則幾千萬。在這種成本下,即使一晚賣上一兩千,回本周期也是非常長的。

如此長的時間,風險會很高,比如目的地旅遊人數減少,或者附近又有新的更有吸引力的旅遊地出現,又或者是像大理那樣,有人頭天花幾百萬裝修好,第二天就遇到政府禁令,還沒營業就倒閉。

其次,再看城市民宿。

城市民宿的投資成本範圍非常大,小到幾千塊,多到幾十萬一間房都有。

投資小的,價格低,競爭力相對較差,投資大的,裝修、環境都比較好,賣得起價格,但都頂不住城市民宿爆炸式增長帶來的競爭加劇。

▲北京北平花園

也許還在裝修時就計算出每個月收入多少就能回本,但是經營幾個月後,保不準會陷入價格戰,量價齊跌,最終發現一直在虧損,只能含淚退房。

還有的人只看到旺季很賺錢,卻沒想到淡季來了,只有虧本。

但無論如何,獲客能力才是關鍵。 

根據我們與行業人士深入交流後,大致可以判斷:無論是城市民宿還是鄉村民宿,大多數在旺季都是不愁客源的,真正缺客的是淡季。

也就是說,淡季維持穩定客源才是決定一家民宿能否賺錢的關鍵。

這一因素由多個原因決定,包括專業化的管理、專業的營銷,合理的設計、選址,能夠標準化輸出民宿解決方案,做到規模化、標準化。

最終,民宿會變成非標準化的酒店,有標準的後台管理、營銷團隊、標準的服務等等,但又兼具特色,根據不同地方的特點定制出來的服務、裝修風格。

但做大之後,民宿賺的就不是運營的錢。對比酒店業,酒店靠運營賺錢是無法回本的,只有依靠地產商、政府才能實現盈利。比如希爾頓,做的就是輕資產的管理模式。

▲花間堂

民宿做大品牌後同樣可以如此,與文旅地產商合作,為其配套的民宿做運營管理,抽成的模式。這是我們看到的第二個趨勢。

或者做托管平台,專註於做線上流量,比如華住就四處收購民宿,做大自己的平台。這是我們看到的第三個趨勢。

這些都是輕資產的運作方式。

當然,如果只想開一兩家民宿做買賣,一定要謹慎。

民宿已經不像前幾年那些瘋狂生長,而是到了大品牌收割的階段,拼的是運營管理能力,拼的是資金實力,給小微創業者的利潤空間越來越小。

做民宿還有哪些機會?

1、跟政策走。在振興鄉村的國策下,有的地方政府主導建民宿,不但對民宿經營免稅,還有資源、資金扶持。這是我們看到的第四個趨勢。

2、自帶流量,有運營管理的經驗,有信心能從老民宿手裏搶食。

3、世界之大,可能有很多未被開發完的風景優美之地,可以搶占先機。比如前面提到的寧夏中衛沙坡頭。

4、做民宿平台管理。將現有的小民宿整合,形成集群,做統一的管理和運營、營銷、對接OTA平台等等。小民宿缺少競爭力,在市場壓力下,只有抱團才有可能取勝,這也就給管理平台提供了機會。

如今,無論是鄉村民宿還是城市民宿,全國市場都供需失衡,民宿之爭也上升到運營、管理等專業層面。

如果你沒有資源,不懂運營管理,選擇進入一定要極度謹慎。

最後,還是那句話,創業有風險,成功是少數人的概率事件,如果一定要創業,前期一定要做好足夠的心理準備。

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