為什麼租個房有這麼多雷?

本文來源:三聯生活周刊

微信id:lifeweek

作者:老九論財經

最近,租房市場屢屢爆雷,有大量租房者在繳納了房租之後,卻被房東掃地出門。

最近一次出事的是樂伽公寓,這家長租公寓宣佈停止經營,而且無法償還客戶欠款,由此,又有上萬名租客被坑。

由於很多租客已經一次性繳納了半年甚至一年的租金,但是公寓運營方倒閉之後,房東們收不到租金,無奈之下只能將租客趕走。

過去一年時間,已經有20多家長租公寓倒閉,今年7月份就多達6家,每家倒閉的長租公寓背後,都有成千上萬的租戶利益受損。

在過去的租房市場,租戶和房東之間雖然也會發生一些小摩擦,但不至於像現在一樣,出現大量的租戶繳納租金之後卻被掃地出門的情形。

為什麼現在租個房還會踩到這麼多雷呢?

主要原因在於,過去租房主要是和房東個人打交道,而現在長租公寓興起,租房者開始和資本打交道。

資本大規模進入之後,租房市場開始金融化,由此也就給租房者帶來了大量的雷區。

長租公寓普遍採用的「高進低出」模式,是這個行業爆雷的主要原因之一。

最新宣佈倒閉的樂伽公寓就公開表示,「高進低出」的經營模式存在嚴重缺陷,已對長租公寓市場帶來較大風險。

所謂高進低出,是指長租公寓為了搶奪市場,從房東手中高價收購房源,再以低價出租給租客。

這種模式和很多初創的互聯網公司非常相似,比如當年的打車市場,滴滴和快滴們都是通過紅包大戰來爭奪市場占有率,長租公寓也沿用了互聯網行業的常用套路。

這種通過虧損來搶占市場的方式,背後需要有實力強大的資本支撐,否則燒錢模式就難以持續,一旦現金流斷裂,公司就會迅速倒閉。

最新爆雷的樂伽,以及此前很多倒閉的長租公寓,大多數都是現金流斷裂所致。

更要命的是,長租公寓的高進低出模式,將租客和房東也卷了進來,使得風險蔓延到整個租房市場。

長租公寓給租客提供較低的租金,通常都要求一次性支付半年甚至一年的租金,而不是業內通常採用的月付或者季付。

由於租客只是將租金提前交給了公寓運營方,而不是房東,一旦運營方倒閉跑路,房東收不到租金,就會將租客掃地出門。

長租公寓曝雷的另外一大原因,在於引入了過高的金融杠桿,比如業內普遍採用的租金貸模式。

租客在和長租公寓簽訂租房合同的時候,還會同時和第三方金融機構簽訂一份貸款合同。

金融機構將一年甚至兩年的租金髮放給長租公寓公司,長租公寓提前一次性收到資金後,並沒有將資金全部用來支付給房東,而是用於快速擴張新的業務。

一旦長租公寓卷款跑路,房東收不到租金,就會驅趕租客,而租客不僅面臨被掃地出門的風險,還要每月償還金融機構的貸款,可謂欲哭無淚。

而很多租客之所以會簽訂貸款合同,有些是被長租公寓所蒙騙,有些則是長租公寓以低租金所誘使。

除了高進低出和租金貸這兩大「罪狀」之外,長租公寓頻頻爆雷的深層次原因,還在於國內租房市場的投資回報率,大大低於公寓運營企業的預期。

公寓運營企業對於房租回報率過於樂觀,因此採取了過於激進的投資策略,但實際上,國內的房租回報率並不支撐他們的激進擴張,因此很多沒有大資本支持的企業只能面臨資金鏈斷鏈的結局。

長期以來,國內購房市場和租房市場的發展極不平衡,房租價格雖然也在保持上漲,但遠遠比不上屋價的漲幅。

我國很多城市的租金回報率(年租金/房屋售價)都不到2%,而發達國家的租金回報率基本上都在5%以上甚至更高。

這也導致很多長租公寓難以通過租金來維持現金流,尤其是在高進低出和加杠桿的模式下,很多長租公寓更是加速死亡。

但從另外的角度來看,房租的絕對價格卻並不便宜,尤其是對於租客而言,目前的房租水平已經讓他們難以承受。

由於很多租客都是剛入職場不久的年輕人,收入水平並不是很高,對於租金價格尤為敏感。

所以,中國的房租市場就呈現出一種畸形的矛盾,一方面幾乎是全球最低的租金回報率,另外一方面,年年上漲的房租又讓很多人直呼「租不起」。

之所以會出現這種矛盾,主要原因就在於屋價上漲過快,導致租金的相對回報率和絕對值之間出現巨大分裂。

如果想要讓租金回報率回歸到合理水平,在「租金/屋價」這個公式面前,其實只有兩條路,一是作為分母的屋價大幅下跌,二是作為分子的租金大幅上漲。

對於打算租房的人而言,未來還是要做好房租上漲的心理準備,如果想從長租公寓手上低價租房,大概率還是會繼續踩雷。

我國的長租公寓這幾年大規模興起,主要還是和政策環境有關。

2017年以來,管理部門開始大力發展租房市場,希望通過鼓勵更多人租房,以此為持續上漲的屋價降溫,「購租並舉」更是被確定為我國房地產調控的長效機制。

在這樣的背景下,租房市場成為新的資本風口,長租公寓成為社會資本進入租房市場的主要形式。

在歐美髮達國家,租房在房地產體系當中占有相當重要的地位,歐洲大概有三成左右的人選擇租房,在德國,選擇租房的比例幾乎占到一半。

這些國家的人們之所以願意選擇租房,很重要的原因是租客的權益受到全方位法律保護,比如在德國,租客對所租房屋的各項權利屬於受法律保護的財產權,房東不得強迫房客搬出,如果沒有特殊情況,房客可以盡可能長時間居住在自己喜歡的房子裏。

但是在中國,租客的地位一直比較弱勢,過去經常遭遇房東的隨意漲價,現在又要面臨長租公寓的各種地雷。

如果租客的基本權益都不能得到有效保護,又如何能將中國的租房市場真正發展起來,甚至最終做到「購租並舉」的效果呢?

隨著越來越多的資本進入,國內的租房市場已經開始迅速金融化,但是對很多普通人而言,對複雜的金融產品並沒有足夠的辨識能力。

如果租個房都要擔心踩雷,那到底是人們的金融知識不夠,還是監管的力度不夠?

閱讀原文