黑龍江鶴崗市,人民幣1.6萬一套房

本文來源:易簡財經

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作者:在家碼字威斯克

原標題:在鶴崗,中國樓市的信仰被擊碎了

買房嗎?1萬一套那種。

1.6萬一套房

上天要價,落地還錢~

這裡說的正是黑龍江的鶴崗市,這個東北城市的房價,已經跌到了讓人難以置信的地步。

「不用談經濟學,房子賣的出去前提是有人住,有人住的前提是當地經濟能養活你,如果你連飯都吃不上了,房子就是墳墓!一位鶴崗的網友如此說道。

在鶴崗,中國樓市的信仰被擊碎瞭

據網上截圖顯示,當地大部分樓盤都在幾萬元,只有一套114平的房標價在10萬8。

而最低的價格更是到了1萬6。

注意這裡的價格並不是每平米,而是一套房。

為了驗證,小編聯繫了當地的房地產中介,發現這種情況確實存在。

根據58同城的數據顯示,大量價格只要幾萬元的房屋正在出售,其中毛坯房的普遍價格都在2萬左右,價格最低的一家每平米只要290元。

290元,可能還不夠幾個人吃一頓飯的錢,在鶴崗卻能買下1平米的房子,這著實讓人感到心驚。

在鶴崗,中國樓市的信仰被擊碎瞭

煤都的隕落

鶴崗,地處黑龍江省,是一個名副其實的資源型城市,以生產煤炭為主。

鶴崗礦區,是一個年產千萬噸以上的大型煤礦產區。

自1949年開發以來,鶴崗煤礦帶動的就業人數上十萬。

其中,龍煤鶴崗礦業公司是鶴崗唯一的一戶大型企業,占規模以上工業的一半。

其所產煤礦的主要供應與黑龍江省和東北地區,還有部分出口。

而龍煤這家公司,更是以效率低下,讓全國震驚。

中煤協發佈的數據顯示,龍煤集團2014年煤炭產量為4905萬噸,在國內煤炭企業中排名第17位,產量僅為煤炭龍頭企業神華的10%左右。

而在職職工卻有24萬人,高於神華,是全國平均水平的3倍。

更搞笑的是,其中只有4萬人下礦,還有18萬人都在礦上工作。

21世紀經濟報導的一篇報導顯示,當時龍煤鶴崗公司下轄有8座煤礦,其中1座煤礦就有41個科級機構,159名科級幹部,24名礦副總以上領導。

煤炭形勢最好的時候,井下一線工人的工資也只有大約1萬塊錢,領導年薪都在20萬以上。

除了行政冗餘,4萬多在職員工,還需要養活6萬多退休員工,效率可想而知。

於是龍煤集團幾乎年年虧損,累計負債已經超過500億元。

2015年開始一直大刀闊斧推動10萬人分流改革,但不可避免的帶來了人員大規模流失。

連續數年來,鶴崗的政府工作報告都會提到,由於受大環境的影響,龍煤生產不景氣,對鶴崗工業形成了負向拉動。

許多小型礦場被迫關閉,大型礦場也不斷裁員縮小體量,曾經的煤都早已風光不再。

  圖集 / 中國的工業時代,那些失落的、不發一語的東北人

過山車式的房價

經濟的下滑,或許是導致房價下滑的一大因素。

但令人意外的是,鶴崗的房價並非一直處於低位。

4年前鶴崗的樓市,還是一片繁華。

瑞達錦華公館、北國明珠、歐洲皇家花園小區、天水新城……

一系列新樓盤的湧入,使得這座年代感特別濃厚的城市,開始變得有些現代化起來。

在鶴崗,中國樓市的信仰被擊碎瞭

但房地產大搞開發,也讓鶴崗整個城市的房地產庫存大幅上升。

2015年12月,和鶴崗新開盤的樓盤一樣,永豐財富家園小區新開盤的毛坯房均價到了4100元/平方。

業主林建斌就在那時候購入了一套120平方的住宅,首付與各種稅費手續費等花去了17萬。

裝修則耗費10萬。

不過,2016年7月份,林建斌發現小區房價直線下滑,一度跌破2000元/平方米。

隨後他開始聯繫律師,組織業主進行維權。

在他看來,小區房價暴跌,是因為2016年開發商把剩餘樓盤賣給政府做棚戶區安置房,小區湧入大量拆遷戶,入住人員素質下降,致使原本定位「高檔全封閉小區」的永豐財富家園小區房價大降。

因此他認為開發商將房屋賣給政府做棚戶區安置,屬於「擅自改變房屋用途」。

據安居客數據顯示,自2015年起,鶴崗的房價一直處於下跌趨勢,從15年的均價4033元/㎡,一直跌到2018年初的3300元/㎡。

直到2018年,鶴崗房地產市場開始了新的一輪上漲。

棚戶區改革貨幣化安置在這時候適時出現,2018年1月,《鶴崗市2018年城市棚戶區改造安置房屋購買工作實施方案》推出,拉開了棚改貨幣化安置的序曲。

關於棚改的安置問題,鶴崗明顯是通過給一定比例的錢給棚改拆遷戶,讓其自行購房的方式為主。

因為在這方案裡邊,由政府購買存量商品房作為安置房的數量,只有500套。

大量棚改拆遷戶持幣入市,在「買房致富」成為社會共識的背景下,鶴崗樓市重新往上走。永豐財富家園重新回到了4000序列。

但沒能持續多久,棚改貨幣化安置的潮水在2018年下半年便落下。

跟著落下的,是鶴崗的房價。

2019年1月,整個鶴崗的均價跌破了1000,再起不能。

房產不再是金融工具

如今的鶴崗,房子似乎成了一個累贅。

最直接體現則在供暖方面,當地居民供暖價錢為26元/平方米,供暖面積計算,為建築面積×0.87。

也就是說,100平米的房子,一年要繳納的供暖費為2262元。

另外,物業管理費1.2元左右/平方米,物管費每年也要1400左右。

出租市場方面,不少房子對租金的要求為零,只要租客出取暖費與物業管理費,房子就可以簽約入住。

在這裡,房子不再是人們熱捧的「金融工具」。

「1萬一套、白菜價、唾手可得」,或許看起來,鶴崗的房價離我們很遠,但在大部分的三四線城市,這種情況正在不斷出現。

自17年,去庫存運動蔓延到三四線城市後,這些小城市的購買需求便劇增,當地的房價也聞聲而漲,以前4000元每平方米的房子,眨眼漲到了6000元每平方。

在他們還猶豫要不要買的時候,樓市價格受需求推動,繼續漲到了8000、10000元每平方米。

但隨著棚改的結束,三四線城市的人口,並不足以填補如此多的房屋,再加上國家政策和巨額的負債,這些炒房客不得不將這些三四線城市的房子低價賣出,以填補資金漏洞。

但在人口不斷流失的當地,並沒有新生力量來購買這些房屋,大量的賣單使得價格一低再低,最終導致惡性循環。

在黑龍江西部的大慶,這座曾經產出大量石油的城市,也出現了兩三萬元可以買一套房子的狀況。

以後,這種情況,只會出現的越來越多。

可以想像,如果房產稅開徵,這些房子基本就都成了名副其實的負資產。

而房子,也該從一個不斷升值的「金融工具」,重新變回滿足生活的居住空間了。

  中國房價漲成這樣,為何沒有任何經濟危機的徵兆?「不,早就發生了。」

閱讀原文

鶴岡引發關注後,澎湃新聞跟進報導如下。

來源:澎湃新聞

記者:計思敏

原標題:實探黑龍江鶴崗:6年11萬套棚改房,煤廠停產「人都走了」

黑龍江省鶴崗市,這座緣煤而興的城市因為驚現「1萬5千元一套房」而進入公眾視野,引發強烈討論。

4月15日,澎湃新聞(www.thepaper.cn)輾轉來到鶴崗市實地探訪,儘管當地政府回應「『一萬五一套房』是個別現象,當地樓市供需平衡」,但在記者走訪中發現,低價房並非少數。

澎湃新聞發現,類似超低價格房源基本都是位於遠郊區的棚改房,大部分是多層住宅頂樓。

過去幾年來鶴崗大規模的棚改或為此埋下伏筆。

數據顯示,自2013年至2018年六年間,鶴崗大力推進保障性住房建設,共計建設11萬套住房。而與巨大體量的棚改房相對,另一面卻是當地資源枯竭以及人口的大量流失。

「紙條一張抵著一張貼,房子太多了」

一條從佳木斯機場通向鶴崗的高速公路成為進入鶴崗的少數路線之一。

和很多煤城一樣,鶴崗因煤而興,因此被譽為煤城。

「鶴崗是資源型城市,它的興衰和煤相關。早前,很多人『闖關東』到鶴崗,很多山東等地的農民為生計到東北謀生。」

「鶴崗煤礦開發後,不少工人待遇很高,在當時不愁吃住。但後來,山東經濟發展了,很多人口又遷移回去了。」

「現在煤炭汙染環境,很多廠子都關掉了,人更少了,都往外走。」 當地的司機師傅說道。

伴隨著車子的疾馳,沿路上大片大片的土地進入眼簾,空曠無邊。

再往鶴崗方向行駛,還有正在興建的大批住房。

「這幾天都上頭條了,這鶴崗的屋價低的跟白菜一樣。就是房子造的多,人少。」司機師傅說道。

鶴崗市位於黑龍江省東北部,北隔黑龍江與俄羅斯相望,東南臨松花江與佳木斯接壤,西屏小興安嶺與伊春為鄰。

鶴崗官網顯示,其處在黑龍江、松花江、小興安嶺「兩江一嶺」圍成的「金三角」區域。

版圖面積1.5萬平方公里,下轄蘿北、綏濱2個邊境縣和興山區、向陽區、工農區、南山區、興安區、東山區6個行政區。

4月14日,有網友發文稱,「黑龍江鶴崗的房子已經拉開了白菜價的序幕」,配圖顯示鶴崗市某小區屋價僅300元/平方米,不少房源僅需2~3萬元/套。

澎湃新聞循跡走訪了鶴崗的南山區、東山區、興安區等地區發現,伴隨著土方車疾馳在路上飄起的塵土,一片片新建住宅區正拔地而起。

路邊,仍有不少「拆扒重地」及施工標段。

東山區屬於鶴崗的城郊區,那邊大規模聚集著棚戶區改造的樓盤。

路邊電線桿及廣告牌上隨處可見「賣樓」的小廣告。

「這邊很多都是采煤沉陷區棚戶區搬過來的,政府蓋完,讓大家都住上了新樓。」興安區吉馨家園裏一住戶說道。

這裡建造的棚改房與此前的大棚房形成鮮明對比,小區帶有幼兒園、醫院等配套,且多條公交線路可直達。

但幸福與困擾並存。

「住上了樓房,冬天有暖氣了,生活成本也高了。」前述住戶說。

可以看到的是,目前小區的人氣有限。

「房子造太多了,入住率大概在三分之一,沒什麼人住,年輕人都上外省打工了,只剩我們這種蹦跶不動的老人。」

「手裏頭多出來的房子也沒人住,還要交物業費、管理費、冬天還有暖氣費,光暖氣費就要23元/平方米,60平左右的房子每年要交1300元。」

搬進采沉區新房的張大爺這樣告訴記者,為了應付住房成本,很多人將多餘的房產出售。

「這邊貼出來的房源都是真實的,樓層好一點的貴一些,頂樓基本上2萬左右就有人賣。紙條一張抵著一張貼,房子太多了。」張大爺表示。

正在路邊曬太陽的另一位大爺則苦笑到:

「我和老伴想著年紀大了,這房子住一天少一天,去年咬咬牙就買了。」

「7月份買在這兒的二層,總價6萬3千塊,現在人家就掛4萬5千塊。」

六年間建設11萬套保障房

澎湃新聞從鶴崗市發布的政府工作報告中了解到,自2013年至2018年六年間,鶴崗大力推進保障性住房建設,共計建設11萬套住房。

2016年7月6日發布的2014年~2016年政府工作報告顯示,2013年保障性住房建設實現突破,當年2.6萬套煤礦棚改住宅樓竣工,回遷安置2.1萬戶,是前5年的2.5倍。

在此基礎上,2014年煤礦棚改住宅樓又竣工7012套。

2015年及2016年間,保障性住房建設的步伐仍在繼續。

其中,2015年啟動了總投資41.5億元、2.4萬戶的采煤沉陷區棚戶區改造工程。

投資20.7億元,新建各類保障房20329套,結轉續建3238套,購買存量商品房3000套。

安置回遷5102戶,貨幣補償2000戶,分配入住公租房3000套,改造農村泥草房771戶。

2017年1月12日,鶴崗發布的2017年政府工作報告顯示,2016年的量更大,開工建設各類保障性住房6.2萬套。

2018年1月3日,2018年政府工作報告顯示,2017年,安居工程持續推進。

數據顯示,各類保障性安居工程共開復工建設4萬套,安置居民2.6萬戶,完成貨幣直接補償9277戶。

今年1月14日,2019年政府工作報告顯示,2018年全年各類保障房結轉續建復工10346套。

按照《黑龍江鶴崗市2017-2018年城市棚戶區改造項目補償安置方案的通知》,城市棚戶區居民可通過產權調換及貨幣補償的方式進行補償安置。

以就近安置為主,采取抽簽和自選的方式確定安置用房。

按照補償安置政策,城市棚戶區居民原可居住房屋面積可調換新安置樓房面積。

新安置房屋面積大於原房可居面積的,45平方米以內,按經濟適用住屋價格每平方米1350元結算。

超出45平方米以外部分,按新安置樓層價格結算。

▲居民們入住的新房

戶籍人口連續16年負增長

大規模棚改的另一面,卻是人口的大規模外流。

「我們這兒孩子生的多,給孩子造的房子也多,評估完拆了換了有幾套房,但孩子不擱這邊住,房子就空出來了。晚上房子裏亮燈的不多。」當地居民說道。

記者在幾個新的棚改小區走訪發現,除了零星有老人紮堆曬太陽或打牌外,難覓年輕人的蹤影。

「子女都上外頭打工去了,幹啥的都有,過年會回來趟,有時候也不回來。」

「在這個地方,要結婚生子,靠打工一兩千的收入沒辦法生存。」

《黑龍江省統計年鑒》顯示,鶴崗市近年來戶籍人口一直呈下降趨勢。

自1997年的110.9萬人開始,上升至2001年的111.26萬人後一路走低,降至2017年的100.95萬人,20年間減少9.95萬人,是名副其實的「收縮城市」。

2017年鶴崗市國民經濟與社會發展統計公報顯示,截至2017年年末,鶴崗全市總人口100.9萬人,其中城鎮人口83.3萬人,占比82.6%。

從年齡分布上來看,17歲以下人口10.8萬人,占比10.7%;18~34歲人口20.4萬人,占比20.2%;35~59歲的人口47.1萬人,占比46.7%;60歲及以上人口22.6萬人,占比22.4%。

「在鶴崗,下井挖煤才是長活兒,雖然危險但工資還行。現在年輕人願意做的少了,都出去打工了,加上之前時不時整治小煤礦,很多煤礦場都關掉了。」

就在2018年,黑龍江曾重拳整治小煤礦。

2018年8月,黑龍江省四煤城及龍煤集團發布煤炭行業淘汰落後產能關閉煤礦的公告,計劃關閉小煤礦共計239處,黑龍江省專項整治工作領導小組辦公室原則同意,鶴崗市關閉鶴崗市興達煤礦等21處小煤礦。

其中:2018年年底前關閉12處,即:鶴崗市興達煤礦、鶴崗市興勝煤礦、鶴崗市恒達煤礦、鶴崗市向陽區煤礦、鶴崗市光大煤礦有限公司、鶴崗市富新煤礦有限公司、鶴崗市恒興煤礦、鶴崗正燾經貿有限公司鑫盈煤礦、鶴崗市振富礦業開發有限公司、鶴崗市東方紅鄉三煤礦、鶴崗市宏利二煤礦、鶴崗市鴻檢煤礦。

而在此之前,很多礦場曾面臨整治,礦工時不時停產放假。

鄧大爺曾從事煤炭開采的行業,據他介紹,「早十年鶴崗煤炭行業還挺好,但是2012年往後,很多煤廠都停產了,鶴崗沒有其他產業,當地的就業率就降低了,年輕人基本都往外省發展。」

其舉例稱,「當地下井挖煤,從地下到地上,一噸煤合計成本600塊,但是從外面進口,一噸煤只要300塊錢。現在不像之前,煤用的少了,下井挖煤的也越來越少了。」

資源枯竭轉型之困

鶴崗官網顯示,鶴崗是一座緣煤而興的資源型城市。

自1917年第一個煤礦開工,至今已有近百年的開采歷史。煤炭、石墨、糧食、木材等重要資源富集。煤炭地質儲量26億噸,曾是全國四大煤礦之一。

煤炭產業此前一直是鶴崗產業結構的主體,近年來,鶴崗遭遇了資源枯竭、產業結構單一的困擾。

2011年,鶴崗市被國家確定為第三批25座資源枯竭型城市之一,該市GDP在2017年前的4年中有3年負增長。

2017年鶴崗市國民經濟和社會發展統計公報顯示,其工業主要產品產量基本均負增長。

其中,原煤產量1146萬噸,同比降9.3%,洗煤664.8萬噸,同比降7%。

自納入資源枯竭型城市以來,鶴崗市近年來也加快培育接續替代產業。

國家發展和改革委員會官網顯示,加快發展石墨新材料產業,引進石墨烯粉體及下遊石墨烯導電漿料、石墨烯潤滑油、石墨烯塗料等新技術,奧星石墨、華升石墨烯、帝源石墨等項目相繼建成。

加快發展綠色食品產業,形成530萬噸的稻米加工能力,綏濱肉鵝基地、寶泉白羽雞加工以及黑龍江網箱養魚等特色項目實現產業化。

同時,要求鶴崗市持續加大經濟結構調整力度,努力走出「依托煤,不唯煤」的新路子。

「主要是輕工業少,沒有大型的工廠可供就業,煤炭行業整治後,就業率低了人自然往外流。」當地一中介人員告訴澎湃新聞。

棚改房拉低全市整體屋價

大量的保障房及棚改房也拉低了全市的整體屋價。

不同於其他城市隨處可見的中介門店,在鶴崗,中介門店並不多。

「房子多了賣不動了。除了收棚改房評估單的二道販子,這地方也沒有炒房的。很多棚改房的人不想要房子,就把評估單賣了直接拿錢。」鶴崗市當地一中介人員表示。

對於初來鶴崗的人來說,進入鶴崗市的城門——迎賓門,再往裏走點便相當於進入了鶴崗的市區。

以工農區為例,記者在現場走訪發現,僅一路之隔,馬路一邊的是商品房,馬路另一邊均是保障房及棚改房。

其中一開發商樓盤自2018年5月開盤以來仍未售罄,在建築外面掛著特價房2720元/平方米(僅限十套)的標語。

現場銷售人員稱,樓盤正在熱賣中,2層、3層、4層和頂層的價格為2720元/平方米,其余樓層3100元/平方米起價。

鶴崗市保障性住房服務中心副主任周誌剛日前在回應媒體時說道,近年來當地加速棚改房建設,解決了九萬戶住房困難群體的需求,保證了供需平衡。

「商品房你賣到五千我也得買,我得住。但現在因為有了棚改惠民政策,我就可以等著我家房子拆遷後再回遷有房,這種情況下可能會使得屋價無形中走低。」也是主要原因。

除了保障房,2017年鶴崗市國民經濟和社會發展統計公報顯示,房地產開發完成投資8.1億元,比上年增長114.2%。

房屋施工面積160.7萬平方米,比上年增長25%,其中住宅137.5萬平方米,增長23.9%;新開工面積40.5萬平方米,比上年增加3.2倍,其中住宅31.7萬平方米。

商品房銷售面積13.3萬平方米,比上年增長24%。商品房銷售額4億元,比上年增長34.9%。

據住房大數據聯合實驗室、緯房大數據與人工智慧研究院最新數據顯示,2019年2月及3月,鶴崗二手屋價中位數分別為2478元/平方米及2333元/平方米。

「特別便宜的房子基本都是偏遠郊區的棚改房和保障性住房,但整體而言屋價確實降了,之前鶴崗好一些的小區均價上過5000元/平,現在基本上在3000元/平~3500元/平左右。工農區、向陽區的一些二手樓盤價格還算堅挺。」中介人員稱。

住房大數據項目組專家認為,在城市化、工業化大背景下,中國屋價並不會出現整體崩盤。

向來不被看好的中小城市,屋價下跌的空間也並不大。

個別的超低屋價出現,主要是由於支柱產業搬遷或衰敗、產權性質不正常、建築品質問題等特殊原因,並沒有代表性意義。

標有「拆扒」條幅的平房還在原地等待,轟轟的土方車仍遊走在道路與棚改工程間。

「沒有人來,等我們這一群七八十歲的老頭老太走了,這房子可誰住啊?」

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