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本文來源：真叫盧俊
微信id：zhenjiaolujun0426
如果告訴你，有一個城市寫字樓的月租金回報，達到85美元每平。
你會猜測這樣的城市是紐約還是倫敦？
其實都不是，這個城市叫拉各斯（lagos），估計99.99%的中國人都沒有聽過，位處非洲西部。
記得小時候，一本風行一時《彩圖世界上下五千年》有著這麼一個章節，至今讓我記憶深刻。
西亞的腓尼基人，在2600年前，第一次完成環非洲航行。
插畫中種種不可思議的故事，至今留在我這個中年人心頭，一片神奇的大陸，而這，也是非洲大陸的某種側寫。
神奇之中折射現實，動蕩之間醞釀希望。
而這裡，大概有所見過最魔幻的樓市了。
01
雖然中非友誼長存，但這個距離我們萬里之外的大陸，對普通人其實還是相對陌生的，更不要說樓市。
提及非洲樓市，主流的認知中，他應該是這樣的。
或者這樣的。
甚至還可能是這樣的。
其實這些都不算錯，非洲這片苦難的土地，長期的貧窮和動蕩，被各種宣傳強化後，印象已經相當刻板了，至少我們覺得去那邊挑房子，差不多就是在「鶴崗」的感覺。
那對不起，如果你在北上廣買不起房子，這裡你很可能也同樣買不起。
這是是東非塞舌爾，有的均價可以高達9000美元每平即約6萬元人民幣。
這樣算來，一套普通的兩居室公寓，大概要支付約468萬元人民幣。
而根據中國房價行情網最新的2019年3月數據，上海均價剛到5.21萬一平。
但非要說賽舌爾是一個旅遊國家的話，那麼現在已被標為發展中國家的南非，主流城市的均價約為2.8萬每平。
而在中國，除了北上深之外，這個價格差不多也是其他城市當下的天花板了。
行走在夜晚的約翰內斯堡，你會錯覺於南非第一大城市的夢幻。
假如你覺得還不夠魔幻的話，法屬留尼旺，一個非洲中等國家，均價約1.52萬每平，差不多是國內強二線成都樓市門檻了。
但這僅僅是明面成本，冰山之下，在留尼旺購房，新房要交高達44%的稅費，同樣在南非，沉沒成本是28%。
只能感慨，至少以我們的標準，非洲人民有錢的魔幻程度，超出我們的想像。
02
其實非洲這些年經濟發展遠比大家認為的要好。
根據好旺觀察提供的報告，我看到了一個很出人意料的數據，就是非洲的中產階級目前占比。
按非洲發展銀行的調查，有消費力非洲中產階級已達2.6億人，占了非洲總人口的20%。
也就說非洲確實出現了一批有真實消費能力的群體，而中產階級的湧現往往意味著城市化崛起。
非洲發展銀行統計中，這些人平均每日要消費總額4億美元。
瑞貝卡，世界最大假髮製造商，作為他的小微股東，三魚經常在店面，內心強大的觀察各種妹紙來試假髮。
但幾千一頂假髮，讓出沒各種高檔商場妹紙，都面露沉疑。
瑞貝卡財報顯示，出口依然是他們極大的比重，非洲是最重要那個，僅18年上半年，就向非洲出口了約100萬頂假髮。
因為非洲人的頭髮鏈鍵的結構不緊密，很難留起長頭髮，所以我們看到很多非洲臟辮局都是假髮，但關鍵是千元起步的假髮，非洲很多人買的起。
這背後是2000年以來，非洲大陸經濟增速每年5%，撒哈拉以南的非洲經濟增速高達6%。
過去十多年里，埃塞俄比亞經濟平均增速超過10%，是世界上經濟增速最快的國家之一。
但是更誇張的是，非洲的人口預期。
我們都知道，真正意義上能承載經濟，是錢，土地，還有人口。
但錢和土地稀缺都是人口變量的結果，所以我們國內很多城市對人口態度，能搶則搶，特別是年輕人。
而非洲在人口增量上，對世界進行了降維碾壓。
2017年非洲人口增速達到2.7%，是世界平均水平的3倍，今天地球上每三個新生兒有一個就降生在非洲。
這個能量可以誇張到什麼地步，在非洲人口第一大國尼日有1.7億人，並有可能在30年內成為僅次於中印的人口大國。
而且有著遠超世界2.4%和中國1.6%的4.9%生育率，讓人口結構年輕的過分，困擾世界的老齡化，距離非洲還很遙遠。
漫步在拉各斯，這個有著120萬輛汽車的城市到處都是堵車的街道和年輕的面孔。
同樣遙遠的還有城市化，目前非洲城市化率還不足43%，而遙遠，則意味著想像空間。
在尼日，房地產已經是經濟第六大產業，在埃及，房地產增速4.8%，這里將是本世紀中葉，全球城市化最快的地區。
遙遠的非洲，我們仿佛看到了一個80年代中國，在復刻。
03
資本是最靈敏的貓，有一點魚腥，身子已經在路上了。
2016 年，英國著名 Actis 募集了 5 億美金非洲地產基金，打破了過往記錄，而我們中國人是最敏銳的那批。
到2017年為止，中國海外企業在非洲的覆蓋率已經超過北美，86.7%僅次亞歐。
更耐人尋味的是，現在非洲淘金的中國企業，至少有14%在做著建築和房地產。
在非洲和西亞的分界線，叫紅海，現在看起來，似乎往西走一走，一片藍海在等待新一代的「迪亞士」。
可沒有一片海不蘊藏風暴和未知的危險，當你真正肉身去切入非洲真實市場中，裡子遠比表象還要魔幻。
非洲的樓市，是折疊的。
埃及開羅，大概是非洲最具國際知名度城市。
在新市中心，有個商場叫「the Mall of Egypt「，我上海的埃及朋友，每次都很自豪和我說，「你們上海沒有一個mall能大過我們那。」
這是事實，但就在距離這個mall不遠的老開羅市區，有個我們不能想像的地方，叫死人城，是一片陰森詭異的墓園，但這里，居住著近100萬流離失所的埃及人。
同樣，這座1800萬的國際都市，居然有1100萬人居住在違章建築中。
馬爾紮克斯筆下最魔幻的章節也不過如此，在這，卻以三維空間的衝擊力，讓你感受到非洲樓市最真實的立面。
04
一面歌舞升平，華燈夜上，一面生存掙扎，度日如艱，巨大不平衡性神奇的交織貫穿於這片大陸的每一寸土地。
宏觀上，這種不平衡，依然被切割的支離破碎。
塞舌爾，毛里求斯，人均GDP已經超過2萬美元，接近發達國家，而撒哈拉以南的非洲，如坦桑尼亞，普遍還在3000美元上下掙扎。
農業在南非的GDP占比有2%，可在賴比瑞亞這樣國家甚至能達到70%，而這同樣強化的折射到非洲樓市每個角落。
在肯亞的內羅畢，2000年到現在，房價已經漲了十倍。
在全球房地產咨詢公司萊坊官方網站上，內羅畢的可售房產最低也要200萬元以上，而且每月可以租到折合人民幣超過1.7萬元，超過7%租售比讓國內一二線城市汗顏。
而奈米比亞，僅2018年上半年的房價跌幅就高達21%。
現階段房屋均價大概在1216元人民幣每平。
在加納，這個人口超過2700萬的國家，最大的開發商，在過去整整十年僅為3500戶家庭建設了住宅，大量的家庭不得以採用違章自建來個自己家。
所以我們總是看到各種影視中，成片的貧民窟是常客，而這背後隱藏非洲魔幻房價的推手。
我們一直吐槽國內對住宅用地供給偏少，但在整個非洲，只有10%的土地被人為規定是可用於建築的。
也就是說，能真正用於開發的土地，在認為的操盤，實在太稀缺了，違章，在天量的人口擠壓面前，是一種必要的手段了。
這讓非洲樓市普遍現狀是，住房類型是別墅，低層住宅，貧民窟鐵皮屋三角組合，能住上低層住宅的大致是政府公職人員或者技術人員，而別墅則多是富裕階層。
而這同樣加深了非洲樓市供給斷層，中端房產的短缺和高端房產的過度供應。
科特迪瓦，目前中低端房地產需求有 40 萬套尚未被滿足的需求，但是前文的加納則以無人購買的大量豪宅著稱。
同時還有個我們其實少見，所以容易忽略的原因，就是為基礎設施落後，房地產營造成本在這邊很高。
不穩定的供水和供電始得房產項目開發成本大大增長，於是難以開發出針對中等或低收入人群的房產。
在整個非洲大陸，你都很難找到幾條國家之間連貫的鐵路。
在人均GDP不足3000美元坦桑尼亞的首都公寓的價格，幾乎可以和更加富裕繁華的南非城市開普敦相媲美，這正是由於基礎設施落後的拖累。
這造成非洲樓市一種很神奇的格局，非洲鬧市區房價瘋漲，而衛星城或郊區房卻無人問津，就是源於公路和交通設施的不便利。
同樣，這種分化還折射到非洲金融系統，有的貸款壞帳率能到15%，有的貸款利率小高達25%，有的直接就沒有不動產貸款。
對了，惡性通貨膨脹也是定時炸彈。
總之，對非洲樓市的基本認知，是個極其分散，極其分化，極其複雜的，這里，沒有統一的市場，無論你是開發商，還是投資者，請務必要牢記這點。
05
然而，補缺依舊是驚人的
尼日，這個未來人口要過五億的第三人口大國，年城鎮化速度達到了 3.75%，房地產也一舉成為第六大產業，年復合增長10%，是其產業最快的那批。
從住宅市場來看，尼日目前還有 1900 萬的住房短缺，總值 約3.6 萬億美元，並且在以每年 200 萬的速度在增加。
商業更誘人，這個國家年產電影超過1000部，成為繼美國和印度之後的第三大電影生產基地，人稱尼萊塢，而平均每 1000 人享用的零售門店規模只有 1 平方米，而在南非則是 480 平方米。
正在籌建中的尼日購物中心就有 25 個，總造價高達 35 億美金。同樣，前文中每一處的不確定性都在這里時隱時現。
非洲，53個國家和6個地區，12億人口，不確定也好，不平衡也好，依然要飛奔向前。
06
最後聊點和我們有關的。
2008年中非貿易額首次突破千億美元大關，2009年中國首次成為非洲第一大貿易夥伴國。
至今，中國連續9年都是非洲第一大貿易夥伴國。
在非洲，最暢銷的十款手機中，常年有7-8款是一家深圳製造商生產製造的，叫傳音。
在非洲，30個國家，480個電視頻道，7000家渠道商的最大數字電視運營商之一，叫四達時代。
現在，最少有上千萬中國人在非洲淘金，但無論樓市還是開發，這片處女地，對國內依舊神秘。
其實本質上，這就是一片未知的海域，無視，嘗試，觀察，都沒有錯。
但我還是想起了書中的腓尼基人用簡陋帆船，第一次環非洲場景。
「太陽又一次出現在我們南面。」那大概是時代對先行者，最好的獎賞。
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