拿什麼來拯救租不起房的人?以香港為例

本文來源:大象公會(微信id:idxgh2013)

作者:巫不苦

「被寄予厚望的房租管制,並無想像中美好。」

2018年春夏之交,中國各大城市迎來了新一輪房租暴漲,北上廣深及所有一線城市和部分二線城市的漲幅均超過20%,其中成都、廣州和深圳超過30%。

在此背景下,房租高達92元/平米的北京市連續出台遏制租金高漲的政策,其他地方政府也紛紛研究「租金管制」。

類似的情況,在中文世界並不陌生。

香港不但對「房租管制」早有實踐,而且在最近十年還面臨過類似的房租暴漲困境,相關的討論至今仍然熾熱。

拿什麼來拯救租不起房的人?以香港為例

• 空間極為局促的香港「㓥房」(近似「隔斷房」),人均居住面積不足4.5平米,和香港監獄的人均標準空間差不多

香港房租管制之爭

2008-2014年間,在美國金融政策的衝擊下,香港的房租水平上升67%,嚴重打壓了升鬥市民的生存空間。

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• 「合3人家庭」的11平米香港租屋,被網民吐槽「是直立式嗎」

根據2014年香港立法會的《房屋事務報告》,港政府收到了數千份租客的投訴,幾乎全部有關「過度加租」與「逼遷」。

重負之下,租客組織的「全港租客大聯盟」進行了大遊行,對持續上漲的房租表示抗議,參與者多有交不起租而一年搬家四次的慘況。

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根據他們的訴說,荃灣區100呎(合9平方米左右)的單間,月租竟要4000港幣。

代表平民階級的左翼議員,在《明報》上發表社評,提議重推《租務管制》,以保障租客權益。

他們的呼聲反映了不少蝸居者的情緒:根據香港大學經濟系的統計檔案,人口密集區的出租房里平均住著4.3戶人家,最誇張的一個案例是,單個出租房竟然擠進去了23戶家庭。

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• 電影《香港製造》中主角的住所

然而,代表收租者一方的業主協會,則舉出歷史經驗,大力抨擊《租務管制》的不良效果。

自由派經濟學者也紛紛撰稿反對租管,認為是政府的過度干預,不會有正面效果。

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辯論中心的《租務管制》,是一系列相關政令的統稱,起源於百年前的港英政府。

1920年代,大陸軍閥混戰期間,大量人口湧入英屬香港,極大地拉升了住房需求,帶來了租金暴漲,貧困的新移民面臨著住不上房子的困境。

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• 1929年的香港

於是,港英政府首次出台了《1921租務條例》,將租金凍結在1920年底的水平,並禁止業主逼遷合規租客

二戰初期,英屬香港再次成為避難天堂,大量來自大陸的難民同胞湧入。

為應對難民潮,香港頒布《防迫遷條例》,旨在限制房東收回住房,保證租賃市場的供應量。

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• 1941年的香港保衛戰

但是,房租管制政策從一開始就充滿了內部矛盾,很快就導致了香港史上最嚴重的住房短缺危機:房東因為租金管制而無法回收舊樓,結果新樓開發困難重重,無法應對暴增的人口。

到了1970年代,香港的租房管制便開始了時而放鬆,時而收緊的反復。

最終在主權移交後,於1998年和2004年分別取消了租金管制和租住權保障。

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為什麼房租頻繁高漲,租管卻難以徹底推行?

因為,這種政策想要保護的群體,往往並不能真正從中得到好處。

租金管制為什麼會傷害窮人

香港政府的「租金管制」和「租住權保障」政策,其目的在於保障弱勢群體的租房,防止既得利益人群哄抬房租。

然而政策實施後,一些房東因此將房產另做他用,不再出租,造成窮人更難租到房,或流落街頭,或多人共居鬥室,生活艱難。

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• 由於過於狹小,一些香港出租房也被稱為「棺材房」

低租金也造成房東不願修繕住房,租客的居住環境進一步惡化。

住房更被分隔出租或者過度套租,甚至會威脅到租客的人身安全。

租管制也不只在香港出現問題,幾乎所有西歐國家和一半的美國大都會都曾應用類似制度,要麼對租金設有上限,要麼限制加租幅度,或是兩者皆有。

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• 1978年的洛杉磯房租管制遊行

從經濟學的角度分析這些案例,可以看到租金管制的種種不良後果:

1. 競爭準則——窮人拿不著好處

只要供小於求,就一定會存在競爭

自由市場裡,出得起價錢的人才能夠競得房產。

而在計劃經濟環境下,住房由工作單位分配,人們以「論資排輩」的模式競爭住房。

資格越老,官職越大的人,越容易占便宜。

租金管制並未提高市場上的出租房數量,只是讓競爭模式變得更像「計劃經濟」。

人際關係(能找上房東關係者,勝)、時間成本(願意花時間等待者,勝)、訊息成本(容易網羅各路訊息者,勝)等,成為了主要的競爭因素,而窮人在這些方面並無優勢。

由於時薪低,低收入者只能通過延長工作時間來增加收入,花不起時間排隊;訊息成本上,窮人消息閉塞,不易獲得資訊;人際關係上,窮人與同階級為伍,更是難以獲取有效幫助。

2012年瑞典官方發布報告稱,實施租金管制後,往往只有能夠得到內幕消息的人,才能租到廉價房屋,對中產階級更加有利。

一項關於舊金山租管的研究也發現,政策實施7年後,受管制單位中的低收入租客比例下降了5%,而較高收入租客的比例則上升了6%。

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• 2018年10月,抗議者在舊金山市政廳前抗議旨在廢除房租管制的議案

2. 成本概念——業主不願繼續出租

在經濟學上,成本被定義為「不可避免的最高代價」。

從成本的角度來看,假如一間住房的原本租金市價為1000美元,因為管制而降到750美元,則房東在收到750美元房租時,他付出的「不可避免的最高代價」就是1000美元。

沒有人願意承擔這種成本,很多房東因此不願將私宅出租給人居住,寧可把房子改成貨倉或辦公室,回報可能要好得多。

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• 北京,改造成商鋪的住宅

美國麻省劍橋市的一項研究即表明:當地本來有75%的私人住宅用作出租,在施行租金管制的十年內,這一比例下降了9%。

而租管解禁後,供應出租的私人住宅便上升了6%。

房源上的損失,最後幾乎一定會由一部分找不到房子的窮人承擔。

3. 供求關係逆轉——拉高非租管區租金

一般來說,政府的租金管制往往限制的是部分街區或樓宇的過高租金上漲,並非對所有房屋都一概管制。

租金受到限制後,管制區域的房東難免不再熱衷出租,租房者就只能轉而投向有房源的非管制區域,那里的房源便成為了僧多粥少的爭奪對象,租金勢必激增。

1980年代美國實行租管的大都市中,非管制街區的租金上升了13%。

香港的情況也大同小異,實行租管後,一些沒能住進廉租房的窮人,只得選擇非管制區的房源,結果那里的價格往往比管制價格還要貴上不少。

拿什麼來拯救租不起房的人?以香港為例

能搬進廉租房的人,憑借他們的競爭力,取得了勝利。

那些在競爭中輸掉的人,就必須面對命運,按照非管制區的市場價格去尋求房源,成為保護制度的淘汰對象。

4. 租值耗散——房東不虧,租客後悔

租管打壓了業主的收入權和轉讓權(不得逼遷),一套公寓原本能獲得1000元的月租,卻被政府限制在了800元的水平,剩下的200元租值就耗散掉了。

房東真的會甘願收益耗散嗎?

2011年亞太經合組織的研究表明,房東可以通過多種方式,將損失的租金彌補回來:

——收取押金,榨取租客

受管制的香港房東,常常會索取三倍以上的押金,並利用高額押金作投資,增加房東自身收入。

租客的押金白白被房東長期壓占,交不起押金的租客也不會被房東考慮。

——變相收費,名目繁多

房租之外的變相收費包括:家具使用費、鎖鑰金、空調費和鞋金等,其中「鞋金」指的是「房東為了給租客提供服務,走來走去而磨破了鞋子,所產生的費用」。

20世紀末的租管下,香港曾出現過「月租2千,鞋金6萬」的奇觀。

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• 2018年7月,香港部分租戶在立法會外示威,批評現行政策失效,房東濫收水電費、加租逼遷等現象層出不窮

——捆綁銷售,設立門檻

部分較為狡猾的房東,往往要求租客「自願」花數萬元購買屋內的幾把破椅子,作為租房條件,以篩選租客。

在需求旺盛的年代,肯買「破椅子」的租客比比皆是,「捆綁銷售」的現象大行其道。

——修改合同,避開法規

租屋供應量跟不上需求時,就會有租客委屈求全,願意滿足房東的無理要求,通過中間人或黑中介擔保,不簽訂合同租房的租客也存在不少,使租房成為黑市交易。

——不管修繕,節省開支

為了阻止「租值耗散」,租管下的房東會盡力避免支出,使租客的受損程度甚至超過自由租賃時期。

1980年代,美國八個大都市地區有一半曾推行過租管,數據顯示,3年後租管區的出租房品相,如屋頂滲漏、油漆剝落、牆壁破損等情況,較自由租賃地區惡化了13.5%。

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• 美國租金管制現狀

此外,在更大範圍內,租房管制遏制了房東和投資者的收益,從而影響了房地產的投資和發展,甚至引起樓市低迷。

樓市的不景氣,又會影響到整個消費市場。

2003年一篇針對美國租管的報告顯示,租管越嚴苛的區域,樓市越不景氣,開發商通常都會回避租管區。

因此,租管制在盛行之後,越來越多地受到質疑和批判。

部分國家如法國,便開始嘗試另外一種照顧租客的政策——房補。

房補模式的成功與局限

法國本身也存在租金管制,而且是「租金上限」和「租金漲幅」的雙重管制,只是尺度較香港寬鬆。

其更重要的房租政策,是一種名為「caf」的政府補貼,是低收入或無收入者的租房補貼,簡稱「房補」

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擁有合法身份的居民,無論是公民、留學生、還是外籍工作者,都有權申請房補。

房補的金額非常靈活,執行標準主要根據申請者的家庭狀況(婚姻狀況、孩子數量),租房條件(家具配有、房屋面積和水電費支出)以及收入情況而定。

萬變不離其宗的是,鑒別能否獲得房補的最重要特徵,在於收入能否匹配住房需要。

換而言之,弱勢群體在申請資格上保有優勢。

以法國第二大城市里昂為例:符合要求的單身者,一般能獲得每月92-180歐元左右的房補,單間房租價格在每月300-500歐元之間;同居者有機會獲得每月300歐元的房補,雙人公寓租金在每月500-800歐元之間。

與房補相比,租管的缺點非常明顯:它無法準確定位受益人群。

房補的競爭準則與此相反,越是低收入者,越有可能獲得補貼,避免了「一部分窮人住進了廉租房,另一部分則付出更高昂租金」的情況。

此外,房補在提高窮人議價能力的同時,並不破壞樓市和租賃市場的運作,不影響法國樓市的穩定。

房補也不干涉業主的收入權,只是幫助提高了窮人的支付能力,不會導致租房供應減少。

業主和訪客因此得以共贏,本來需要和四五人共居一室的貧民,因房補而得以獨租一室,降低了樓宇空置率,也增加了業主們的整體收入。

不少房東在打出租房廣告時,會告之此屋的最高房補金額,以吸引租客。

香港也有房補政策,屬於「援助金」政策中的「特別津貼」,數額大致為:單人每月補貼額為1500港幣,雙人為每月3000港幣,直到六人以上為每月5400港幣。

然而,港版「房補」上路已久,效果卻不盡人意,七成租客表示無感。

許多香港租客並不知道如何申請補貼,獲取相關信息也遠不如法國方便。

使用Google搜尋搜查「香港租金補貼」,結果很少且信息不明確,搜尋「caf en france」(法國租金補貼)則很容易得到有效信息。

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• 圖源:caf官網

許多房客的房補申請,更直接被卡在了房東這一關,因為房客申請房補會導致房東收入透明化,迫使其不得不報稅——國內的類似困境也在社交網站上有不少討論。

因為這種困境,香港有70.98%的受訪租客表示對房補無感。

房補畢竟不無「按需分配」色彩,在法國能暢行多年,倚仗的是政府雄厚的財政支持,需要強大的社會生產力和高稅收體制。

然而,高額稅收也會削弱許多人創造財富的動力,使國民經濟活力蒙受損失,影響經濟增長。

高福利國家陷阱之下,法國也面臨著左右為難的局面。

租管和房補,都是政府推行的保護弱勢群體的政策。遺憾的是,對於租房問題,至今還沒有一勞永逸的解決方法。

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