本文來源：大象公會（微信id:idxgh2013）
作者：巫不苦
「被寄予厚望的房租管制，並無想像中美好。」
2018年春夏之交，中國各大城市迎來了新一輪房租暴漲，北上廣深及所有一線城市和部分二線城市的漲幅均超過20%，其中成都、廣州和深圳超過30%。
在此背景下，房租高達92元/平米的北京市連續出台遏制租金高漲的政策，其他地方政府也紛紛研究「租金管制」。
類似的情況，在中文世界並不陌生。
香港不但對「房租管制」早有實踐，而且在最近十年還面臨過類似的房租暴漲困境，相關的討論至今仍然熾熱。
• 空間極為局促的香港「㓥房」（近似「隔斷房」），人均居住面積不足4.5平米，和香港監獄的人均標準空間差不多
香港房租管制之爭
2008-2014年間，在美國金融政策的衝擊下，香港的房租水平上升67%，嚴重打壓了升鬥市民的生存空間。
• 「合3人家庭」的11平米香港租屋，被網民吐槽「是直立式嗎」
根據2014年香港立法會的《房屋事務報告》，港政府收到了數千份租客的投訴，幾乎全部有關「過度加租」與「逼遷」。
重負之下，租客組織的「全港租客大聯盟」進行了大遊行，對持續上漲的房租表示抗議，參與者多有交不起租而一年搬家四次的慘況。
根據他們的訴說，荃灣區100呎（合9平方米左右）的單間，月租竟要4000港幣。
代表平民階級的左翼議員，在《明報》上發表社評，提議重推《租務管制》，以保障租客權益。
他們的呼聲反映了不少蝸居者的情緒：根據香港大學經濟系的統計檔案，人口密集區的出租房里平均住著4.3戶人家，最誇張的一個案例是，單個出租房竟然擠進去了23戶家庭。
• 電影《香港製造》中主角的住所
然而，代表收租者一方的業主協會，則舉出歷史經驗，大力抨擊《租務管制》的不良效果。
自由派經濟學者也紛紛撰稿反對租管，認為是政府的過度干預，不會有正面效果。
辯論中心的《租務管制》，是一系列相關政令的統稱，起源於百年前的港英政府。
1920年代，大陸軍閥混戰期間，大量人口湧入英屬香港，極大地拉升了住房需求，帶來了租金暴漲，貧困的新移民面臨著住不上房子的困境。
• 1929年的香港
於是，港英政府首次出台了《1921租務條例》，將租金凍結在1920年底的水平，並禁止業主逼遷合規租客。
二戰初期，英屬香港再次成為避難天堂，大量來自大陸的難民同胞湧入。
為應對難民潮，香港頒布《防迫遷條例》，旨在限制房東收回住房，保證租賃市場的供應量。
• 1941年的香港保衛戰
但是，房租管制政策從一開始就充滿了內部矛盾，很快就導致了香港史上最嚴重的住房短缺危機：房東因為租金管制而無法回收舊樓，結果新樓開發困難重重，無法應對暴增的人口。
到了1970年代，香港的租房管制便開始了時而放鬆，時而收緊的反復。
最終在主權移交後，於1998年和2004年分別取消了租金管制和租住權保障。
為什麼房租頻繁高漲，租管卻難以徹底推行？
因為，這種政策想要保護的群體，往往並不能真正從中得到好處。
租金管制為什麼會傷害窮人
香港政府的「租金管制」和「租住權保障」政策，其目的在於保障弱勢群體的租房，防止既得利益人群哄抬房租。
然而政策實施後，一些房東因此將房產另做他用，不再出租，造成窮人更難租到房，或流落街頭，或多人共居鬥室，生活艱難。
• 由於過於狹小，一些香港出租房也被稱為「棺材房」
低租金也造成房東不願修繕住房，租客的居住環境進一步惡化。
住房更被分隔出租或者過度套租，甚至會威脅到租客的人身安全。
租管制也不只在香港出現問題，幾乎所有西歐國家和一半的美國大都會都曾應用類似制度，要麼對租金設有上限，要麼限制加租幅度，或是兩者皆有。
• 1978年的洛杉磯房租管制遊行
從經濟學的角度分析這些案例，可以看到租金管制的種種不良後果：
1. 競爭準則——窮人拿不著好處
只要供小於求，就一定會存在競爭。
自由市場裡，出得起價錢的人才能夠競得房產。
而在計劃經濟環境下，住房由工作單位分配，人們以「論資排輩」的模式競爭住房。
資格越老，官職越大的人，越容易占便宜。
租金管制並未提高市場上的出租房數量，只是讓競爭模式變得更像「計劃經濟」。
人際關係（能找上房東關係者，勝）、時間成本（願意花時間等待者，勝）、訊息成本（容易網羅各路訊息者，勝）等，成為了主要的競爭因素，而窮人在這些方面並無優勢。
由於時薪低，低收入者只能通過延長工作時間來增加收入，花不起時間排隊；訊息成本上，窮人消息閉塞，不易獲得資訊；人際關係上，窮人與同階級為伍，更是難以獲取有效幫助。
2012年瑞典官方發布報告稱，實施租金管制後，往往只有能夠得到內幕消息的人，才能租到廉價房屋，對中產階級更加有利。
一項關於舊金山租管的研究也發現，政策實施7年後，受管制單位中的低收入租客比例下降了5%，而較高收入租客的比例則上升了6%。
• 2018年10月，抗議者在舊金山市政廳前抗議旨在廢除房租管制的議案
2. 成本概念——業主不願繼續出租
在經濟學上，成本被定義為「不可避免的最高代價」。
從成本的角度來看，假如一間住房的原本租金市價為1000美元，因為管制而降到750美元，則房東在收到750美元房租時，他付出的「不可避免的最高代價」就是1000美元。
沒有人願意承擔這種成本，很多房東因此不願將私宅出租給人居住，寧可把房子改成貨倉或辦公室，回報可能要好得多。
• 北京，改造成商鋪的住宅
美國麻省劍橋市的一項研究即表明：當地本來有75%的私人住宅用作出租，在施行租金管制的十年內，這一比例下降了9%。
而租管解禁後，供應出租的私人住宅便上升了6%。
房源上的損失，最後幾乎一定會由一部分找不到房子的窮人承擔。
3. 供求關係逆轉——拉高非租管區租金
一般來說，政府的租金管制往往限制的是部分街區或樓宇的過高租金上漲，並非對所有房屋都一概管制。
租金受到限制後，管制區域的房東難免不再熱衷出租，租房者就只能轉而投向有房源的非管制區域，那里的房源便成為了僧多粥少的爭奪對象，租金勢必激增。
1980年代美國實行租管的大都市中，非管制街區的租金上升了13%。
香港的情況也大同小異，實行租管後，一些沒能住進廉租房的窮人，只得選擇非管制區的房源，結果那里的價格往往比管制價格還要貴上不少。
能搬進廉租房的人，憑借他們的競爭力，取得了勝利。
那些在競爭中輸掉的人，就必須面對命運，按照非管制區的市場價格去尋求房源，成為保護制度的淘汰對象。
4. 租值耗散——房東不虧，租客後悔
租管打壓了業主的收入權和轉讓權（不得逼遷），一套公寓原本能獲得1000元的月租，卻被政府限制在了800元的水平，剩下的200元租值就耗散掉了。
房東真的會甘願收益耗散嗎？
2011年亞太經合組織的研究表明，房東可以通過多種方式，將損失的租金彌補回來：
——收取押金，榨取租客
受管制的香港房東，常常會索取三倍以上的押金，並利用高額押金作投資，增加房東自身收入。
租客的押金白白被房東長期壓占，交不起押金的租客也不會被房東考慮。
——變相收費，名目繁多
房租之外的變相收費包括：家具使用費、鎖鑰金、空調費和鞋金等，其中「鞋金」指的是「房東為了給租客提供服務，走來走去而磨破了鞋子，所產生的費用」。
20世紀末的租管下，香港曾出現過「月租2千，鞋金6萬」的奇觀。
• 2018年7月，香港部分租戶在立法會外示威，批評現行政策失效，房東濫收水電費、加租逼遷等現象層出不窮
——捆綁銷售，設立門檻
部分較為狡猾的房東，往往要求租客「自願」花數萬元購買屋內的幾把破椅子，作為租房條件，以篩選租客。
在需求旺盛的年代，肯買「破椅子」的租客比比皆是，「捆綁銷售」的現象大行其道。
——修改合同，避開法規
租屋供應量跟不上需求時，就會有租客委屈求全，願意滿足房東的無理要求，通過中間人或黑中介擔保，不簽訂合同租房的租客也存在不少，使租房成為黑市交易。
——不管修繕，節省開支
為了阻止「租值耗散」，租管下的房東會盡力避免支出，使租客的受損程度甚至超過自由租賃時期。
1980年代，美國八個大都市地區有一半曾推行過租管，數據顯示，3年後租管區的出租房品相，如屋頂滲漏、油漆剝落、牆壁破損等情況，較自由租賃地區惡化了13.5%。
• 美國租金管制現狀
此外，在更大範圍內，租房管制遏制了房東和投資者的收益，從而影響了房地產的投資和發展，甚至引起樓市低迷。
樓市的不景氣，又會影響到整個消費市場。
2003年一篇針對美國租管的報告顯示，租管越嚴苛的區域，樓市越不景氣，開發商通常都會回避租管區。
因此，租管制在盛行之後，越來越多地受到質疑和批判。
部分國家如法國，便開始嘗試另外一種照顧租客的政策——房補。
房補模式的成功與局限
法國本身也存在租金管制，而且是「租金上限」和「租金漲幅」的雙重管制，只是尺度較香港寬鬆。
其更重要的房租政策，是一種名為「caf」的政府補貼，是低收入或無收入者的租房補貼，簡稱「房補」。
擁有合法身份的居民，無論是公民、留學生、還是外籍工作者，都有權申請房補。
房補的金額非常靈活，執行標準主要根據申請者的家庭狀況（婚姻狀況、孩子數量），租房條件（家具配有、房屋面積和水電費支出）以及收入情況而定。
萬變不離其宗的是，鑒別能否獲得房補的最重要特徵，在於收入能否匹配住房需要。
換而言之，弱勢群體在申請資格上保有優勢。
以法國第二大城市里昂為例：符合要求的單身者，一般能獲得每月92-180歐元左右的房補，單間房租價格在每月300-500歐元之間；同居者有機會獲得每月300歐元的房補，雙人公寓租金在每月500-800歐元之間。
與房補相比，租管的缺點非常明顯：它無法準確定位受益人群。
房補的競爭準則與此相反，越是低收入者，越有可能獲得補貼，避免了「一部分窮人住進了廉租房，另一部分則付出更高昂租金」的情況。
此外，房補在提高窮人議價能力的同時，並不破壞樓市和租賃市場的運作，不影響法國樓市的穩定。
房補也不干涉業主的收入權，只是幫助提高了窮人的支付能力，不會導致租房供應減少。
業主和訪客因此得以共贏，本來需要和四五人共居一室的貧民，因房補而得以獨租一室，降低了樓宇空置率，也增加了業主們的整體收入。
不少房東在打出租房廣告時，會告之此屋的最高房補金額，以吸引租客。
香港也有房補政策，屬於「援助金」政策中的「特別津貼」，數額大致為：單人每月補貼額為1500港幣，雙人為每月3000港幣，直到六人以上為每月5400港幣。
然而，港版「房補」上路已久，效果卻不盡人意，七成租客表示無感。
許多香港租客並不知道如何申請補貼，獲取相關信息也遠不如法國方便。
使用Google搜尋搜查「香港租金補貼」，結果很少且信息不明確，搜尋「caf en france」（法國租金補貼）則很容易得到有效信息。
• 圖源：caf官網
許多房客的房補申請，更直接被卡在了房東這一關，因為房客申請房補會導致房東收入透明化，迫使其不得不報稅——國內的類似困境也在社交網站上有不少討論。
因為這種困境，香港有70.98%的受訪租客表示對房補無感。
房補畢竟不無「按需分配」色彩，在法國能暢行多年，倚仗的是政府雄厚的財政支持，需要強大的社會生產力和高稅收體制。
然而，高額稅收也會削弱許多人創造財富的動力，使國民經濟活力蒙受損失，影響經濟增長。
高福利國家陷阱之下，法國也面臨著左右為難的局面。
租管和房補，都是政府推行的保護弱勢群體的政策。遺憾的是，對於租房問題，至今還沒有一勞永逸的解決方法。