【上海富貴地圖變遷史】明星們在上海買房都買在哪兒?

本文來源:冰川思享號(微信id:icereview)

作者:張虎祥

在中國,上海可謂是一座典型的財富之城。

據胡潤研究院發布的《2018胡潤財富報告》顯示,目前大中華區擁有600萬資產、千萬資產、億萬資產和3000萬美元資產的家庭數量和地域分布情況中,上海富人數量超過香港,數倍於深圳、廣州、杭州、台北。

從開埠到如今,尤其是近40年來,與上海財富地位在國內國際躍遷的同時,其內部的財富格局也發生了悄然的轉變。

「上只角」與「下只角」

上海開埠以來尤其是近代以來,城市日漸成形,並由此延伸出其獨特的歷史文化與空間格局。

近代的大上海,講究身份地位等級的人更多,租界多在西南,有錢人也多住在西南面,而大型工廠多在東北部,貧苦人多住在東北面。

俗稱的「上只角」和「下只角」,就代表了當時並延綿至今的空間居住格局,同時也成為近代社會上海財富分配的格局。

大約在上個世紀三十年代,集中於上海西區的花園洋房,為外國人、官僚、資本家等城市的統治階級所居住;公寓住宅的居民包括收入較豐的高級職員、商人、外國人等,是城市的中上層。

劉永好李連傑姚明傢在哪兒?看看上海富貴地圖的變遷史

▲ 1945年上海街上行駛著的有軌電車。旁邊樓房上掛著的兩幅巨大的維納斯香煙和雙馬牌雨衣廣告牌很顯眼(圖/美國《生活》周刊)

人們把買辦、洋人、社會名流聚集的地方稱為「上只角」,就是從外灘起,蘇州河以南東西向的淮海路、南京路、延安路一集周邊地區,加上虹口的四川北路沿線。

在電視劇《上海灘》中,丁力剛遇到許文強時,有句經典的台詞:「文哥,我的理想就是有一天把家從閘北搬到霞飛路或靜安寺。」

丁力的夢想反映的是近代上海人的普遍心理,房子在「上只角」意味著面子,意味著在他們的文化體系里,根深蒂固的某種優越感。

當時將閘北、南市區為中心朝東北面發展的貧民居住區稱為「下只角」,也就是如今的閘北(已被靜安合併)、楊浦、南市(被黃浦合併)、普陀、虹口、長寧等地。

劉永好李連傑姚明傢在哪兒?看看上海富貴地圖的變遷史

▲ 1945年的南京西路,可望見跑馬廳圍牆前來往的人流。1951年,跑馬廳改建成人民公園和人民廣場(圖/美國《生活》周刊)

魯迅先生的生花妙筆形容得極為貼切:「倘若走進住家的弄堂裡去,就看見便溺器、吃食擔,蒼蠅成群地在飛,孩子成隊地在鬧,有劇烈的搗亂,有發達的罵詈,真是一個亂哄哄的小世界。」

這種空間格局上的層次區分,不僅僅是地理上的,更是社會文化上的階層區隔。

當年的上海灘,一般租界之內治安情況較好,安全有保障,市容環境都比較怡人;而貧民聚集的地方,相對來講髒亂差一些。

在文化語言上也存在著明顯的差別,解放前的上海「下只角」地區,集中了來自蘇魯皖地區的從事製造業的移民,多是滬語腔的蘇北話;

而「上只角」地區的語言則多是老派上海話和寧波話,如廣東商幫和江浙商幫等。

解放前的上海是一個名副其實的「移民社會」,外來人口占據了85%,其中蘇北人是較大的移民群體。

學者盧漢龍在《上海解放前移民特徵研究》(參見1995年第1期《上海社會科學院學術季刊》)中指出,移民中的蘇北人約佔上海總人口的13.7%。

儘管作為城市人口最為龐大的群體之一, 但當時上海蘇北人的地位並不高, 居住條件、職業、風俗習慣、穿著和方言等遭到了自認為是城市主人的蘇南和浙江一帶吳語系移民的歧視。

正如美國學者韓起瀾(Emily Honig)在《蘇北人在上海,1850-1980》書中所言:「江南籍上海人幾乎獨占了對上海文化的詮釋權,賦予自身一派文明開化的洋氣形象,至於蘇北籍上海人,用一句並不過分的話講,就是形同賤民。」

建國後的停滯與改革開放後的巨變

上海解放以後, 人口在短時間內大幅增加,由1949年的500萬上升至1952年的620萬,到1957年間各地移民湧入上海的數量達到400餘萬。

戶籍制度的實施使得這些擁有了城市戶口的人,成為了戶籍意義上的上海人。

在單位制時期,工農翻身做了城市和企業的主人,職業不分貴賤,那麼在此種意義上以籍貫不同和職業高低而造成的歧視也失去了繼續存在的基礎。

劉永好李連傑姚明傢在哪兒?看看上海富貴地圖的變遷史

▲上世紀的上海南京路。直到1990年的上海,都是一個板結凝固、沒有外來人口、城市邊界固定的城市(圖/荷蘭攝影師Robert van der Hilst)

同時,相對匱乏的物資與極度平均的收入,也使得當時的財富基本上均衡,直到1990年的上海,都是一個板結凝固、沒有外來人口、城市邊界固定的城市。地段的感情是尤其被強化的,近代以來所形成的「上只角」居民的仍然有著堅強的優越感。

到上世紀90年代,上海開始大開發,人口、資本不斷湧過來,原來的格局開始被打破。

經過90年代中期以來上海大規模的城市更新和人口動遷,以及房地產市場的進一步發展,城市居住空間發生了巨大的轉變。

城市中心的改造,使得老一批的市中心原住民,大多拆遷出去了,由此促成了城市人口在空間區位上的巨大轉變。

比如浦東的金楊街道,上世紀90年代建立街道時,18萬常住人口中,有70%是從市區動遷至此安家的,多數為原陸家嘴拆遷的居民,加上20%的原住居民,還有4.5萬流動人口,組成了一個新的社區。

原有城市中心人口逐步向外遷移,核心區人口下降,近郊區的人口逐步增長。

與此同時,20世紀90年代以來快速增長的外來人口不斷進入上海,開始成為建設和發展上海的重要推動力量,也由此成為上海財富格局轉變過程中的新生力量。

劉永好李連傑姚明傢在哪兒?看看上海富貴地圖的變遷史

▲如今的上海南京路。20世紀90年代以來,外來人口不斷進入上海,開始成為建設和發展上海的重要推動力量(圖/圖蟲創意)

變動中的上海財富格局

如前所述,20世紀90年代以來大規模的城市更新與房地產市場的日益完善,使得財富區分日益以住房的市場價值來體現,而住房的市場價值又與住房區位、房屋質量、社區環境、周邊配套等緊密相連。

換言之,財富的劃分已然從注重歷史文化經濟等因素的綜合性,悄然轉變為圍繞市中心的區位結構。

數據顯示,2017年底上海常住人口為2418.33萬人,本市戶籍常住人口是1445.65萬人,佔59.78%,不足六成。上海外來常住人口972.69萬,佔40.22%,超過四成。並且,上海市戶籍居民中從業人員比重僅為44%,外來人口則有72%。

相較於擁有上海戶籍的土著,外來人口在職場、消費與社會生活中的影響和作用也日益明顯。

在當下,房產隨著城市不斷的發展建設以及南北平衡戰略的推進城市的建設,上海城市面貌日新月異,城市中心的更新升級和向外擴展,使得傳統「上只角」區域正發生著巨變,原先的「下只角」逆襲成為新趨勢。

進入21世紀,上海公認的四大富人區分別為長寧古北、陸家嘴、聯洋碧雲以及松江佘山,代表豪宅數不勝數,有檀宮、湯臣一品、九間堂、世貿佘山莊園等等,身價不能簡單地用一個「壕」字來形容。

據媒體公開報導,證大集團董事長戴志康、仲盛集團董事局主席葉立培在九間堂的別墅都佔地近2畝;

新希望集團的劉永好劉永行兄弟在湯臣高爾夫別墅的面積達1227㎡,佔地近4畝;

攜程老闆梁建章的禦翠園有806㎡,佔地2畝;

李連杰的花木路品字形大宅,佔地至少10畝,三套獨立別墅建面至少2000㎡,市值3個億;

姚明的白金灣江景大宅,被認為是上海江景最好的景觀房……

劉永好李連傑姚明傢在哪兒?看看上海富貴地圖的變遷史

▲ 湯臣一品,上海著名豪宅的代表(圖/圖蟲創意)

可見,如今上海富人區的格局已經超出了傳統「上只角」的地段,新興區位不斷湧現。

浦東新區的四季匯酒店公寓(據稱是黃曉明、Angelababy在上海的窩)均價18萬元/平方米,

湯臣一品(據稱是小S、郭敬明等人上海豪宅的所在地)均價20萬元/平方米,

星河灣(據稱大S、郎朗以及新浪的曹國偉在上海都住這兒)均價11萬元/平方米,

仁恒河濱城(據說胡歌就住這裡)均價10萬元/每平方米,

華僑城蘇河灣(據說劉翔家安在這裡)均價19萬元/平方米……

劉永好李連傑姚明傢在哪兒?看看上海富貴地圖的變遷史

▲網傳的「魔都最全明星置業地圖」

其他在上海逆襲成為高檔居住區的,還有新靜安區的蘇河灣地區、虹口區的北外灘、楊浦區的新江灣城、普陀區的長風生態園區,等等。

在這些高檔社區中,相較於土著,新上海人購房比例更高,如世貿湖濱花園,69%的房子為新上海人所購買;並且隨著不同社區物業費的增加,上海人購買的比例也在下降。

由此可見,外來的新上海人正在悄然佔據上海財富格局中的中央位置。而他們也在重新定義新的「上只角」。

此外,有數據顯示,相較於老上海人以中環以內的老房子居多,但其經濟能力一般,在經濟能力方面,江蘇、浙江籍新上海人都處於高水平,且江蘇籍新上海人在西南、西北、東邊都有較高比例的連片分布,並且江蘇籍新上海人在房屋、車輛、手機三個指標上的表現非常均衡等等。

這些都反映出新上海人正在不斷提升自身的財富能級,老上海人則主要是依靠家族間傳承的房產,而得以保持其經濟地位。

財富格局的變動,體現了上海在過去40年的快速發展實踐中的階層消長,同時又展現了上海社會的開放性和內在活力,這也是上海持續發展的內在動力來源。

  上海沒有市中心
  魔都上海,繁華的浦東是怎麼煉成的?
  1978年的上海,改革開放元年。

閱讀原文


熱門書籍: