中國房地產市場最火的一個數字【65】;一個65萬億的故事

本文來源:子木聊房(微信id:zimuliaofang)(中國知名房地產自媒體)

作者:子木

65與29

最近房地產市場上有一個數字特別火,叫做六十五。

這是2018年11月18日,SOHO中國董事長潘石屹在財新峰會上提到的。

他說:「中國房地產的總市值,已經到達到了『65萬億美元』,這個數值意味著什麼呢?意味著已經超過了美國、歐盟加上日本三個地方的總數!然而大陸的國有資產總值卻只有66.5萬億人民幣,相差近7倍。」

最後又給大家拋出一個問題,「那麼到底是中國房價高了呢?還是國有資產少了?還是有泡沫呢?這個得你自己去判斷」。

隨後,此番言論經過網路媒體渲染,成功引發了廣大群眾對中國房價的擔憂:潘石屹的講話是在暗示中國房地產有個大泡沫嗎?還是暗示著未來的房價會一瀉千里?

然後,鏈家網董事長左暉看不慣了,站出來闢謠,說中國根本沒有這麼大的泡沫,計算方法是錯誤的,中國房地產沒有65萬億美元的,而是29萬億元!和美國差不太多。

六十五萬億的故事

一個是折戟沙場多年的地產領袖,一個是中國存量交易市場的大佬,兩人又上演了一場對真假數據的爭論。

有讀者問我,這兩個人誰對誰錯。

當然站在客觀的角度,左暉為人謹慎,對房地產存量市場研究頗深,我認為他對中國房地產數據的研究會比潘石屹更深一層。

但這種爭論又顯得沒什麼意義。

按照數學邏輯講,總市值是絕對值概念,根據這個數值去判斷泡沫大小沒有道理,重點在於相對值。

即使中國的房地產市值是全球的總和,但如果中國的人均收入水平足夠高,人均收入全球第一,那也沒什麼泡沫,這叫「房價收入比」。

例如A城市房價每平米1萬元,居民人均收入1萬元,B城市房價每平米1萬元,居民人均收入3000元,哪個城市的房價高、有沒有泡沫,一目了然。

紐約的房價大約是9萬左右,北京的房價是6萬多,有的區域房價相差無幾,但是北京的人均收入是9227元/月,而紐約將近3萬左右,兩者相差3倍以上,誰的泡沫大呢?

從2018年7月份的統計數據來看,目前中國的一二線城市的房價收入比均超過了20倍,意味著儲蓄二十年以上才能買到一處普通住宅,在全球基本是最高的。

北京、上海、深圳、廣州的房價收入比分別以45.57、44.80、39.97、23.17位居第一、第二、第四和第六,而世界房價領先的倫敦、新加坡和紐約房價收入比僅有20.44 、21.36和11.66,不到北京的一半。

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一二線城市過高的房價收入比反應了兩個因素:

一是城市人口的收入差距太大,富人和高收入群體一直向一二線城市集中,想想這麼多年來,全國各地的有錢人,哪個不是賺了錢就想在一線城市買套房的?

這讓一二線房地產的金融屬性,遠超於居住屬性。

二是公共資源溢價,醫院、學校等向一二線城市靠攏,現在無論是前100名醫院還是前100名高校,都明顯集中於大型城市。

現在房子還是跟戶口掛鉤,房子的位置也決定了住戶所享受的各種公共資源的優劣。

一旦外來者在大城市買房落戶後,就可以享受到大城市的更多政府保障,且教育和醫療資源更加豐富。

轉機

其實相對於一二線城市的泡沫值,我更擔憂的是三四線城市。

因為一線城市地少人多,購房需求會源源不斷,即使房價收入比過高,剛需都會從投資客手中不斷接盤,把投資需求置換出來,從而讓泡沫值越來越小,達到一種健康穩定的狀態。

然而對於三四線,本來其房價收入比之前不算太高,但是經過2017年這輪漲幅,大都翻倍。

到現在也無法想像,一個人口逐年流失,人均收入3千的小縣城的房價可以達到1萬多元/平米的房價。

那麼未來誰能接盤,誰還能接得起這個盤,這是務必要去思考的問題。

等到大家發現,本地人買不起,外地有錢人不會過來買的時候,這時候才是三四線房價真正的地獄時刻。

關於泡沫為何如此之大的原因,我在之前的文章里講了很多,其中最主要的還是貨幣超發後,房子的金融屬性越來越強。

想想今年,杭州、南京、西安各個城市排隊去買房,那些人是誰呢?他們是急著要一套房子來居住呢,還是希望購買一個泡沫來避免資產的縮水呢,這就是非常典型的金融屬性。

至於這麼大的池子是否會撐破?還要看當局用這一池子的水來幹嘛。目前來看,方法是走對了,但不知道未來效果如何,還要走著看。

首先是偉大的天字號戰略一帶一路是否能完成。

為什麼每天大報小報,紙媒網媒都會有一帶一路的新聞跟蹤呢?

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因為它是中國是否能取得世界第一大經濟體的前提條件,如果一帶一路做成功,把國外的市場開闢出來,交易以人民幣計價,那麼人民幣泡沫就會傳導其他國家,中國會像現在的美國一樣,坐著賺錢。

而且未來中國就不再會用房地產作為蓄水池來消化貨幣泡沫,房價不漲保護民生,這是大家願意看到的。

其次是這一輪房價泡沫,政府得來的土地收益是否能幫助產業進行升級改革,讓不動產池子裡龐大的資金,成為實體經濟發展的新動力。

中國產業轉型升級已經迫在眉睫,因為大陸市場對密集型勞力商品的競爭力優勢,已經明顯弱於東南亞,接下來的中國製造業只能為消費升級服務。

如果外國人買我們的東西不是兩三塊錢的小玩具,而都是像華為手機、海爾電器、大疆飛行器等「高級貨」,那時候我們有定價權,民間財富快速積累,這個大池子的泡沫也會消化很多。

所以未來中國房地產這個大泡沫是否會撐破,取決於我們是否還會把中國經濟的未來寄託在不動產價格上漲上,如果是,泡沫破裂的那一天遲早會到來。

要知道,在過去的100年,全世界各個國家比較大的房地產泡沫大概出現過四十個,每一個泡沫形成時,該國國民都說我們國家的房屋價格上漲和其他的泡沫不同,都有自己的本國國情;

但是當泡沫破滅的時候,才發覺泡沫的共性其實遠遠大於個性,泡沫就是泡沫。

求穩

至於2017年這輪泡沫的危險程度,大家不用去擔憂其危險性,因為永遠會一種力量在保持泡沫的穩定性。

看現在的土地市場和利率市場你就明白了。

在上半年,土拍市場極為慘淡,還記得在8月底的時候,數據曝光,今年1-7月,全國流拍土地接近800宗。

如果按照這個勢頭,今年土地流拍量絕對會超過1000宗,成為史上最強流拍年,這種信號非常不好。

一是會導致購房者的房價預期持續下滑,都在想,開發商都不願意進貨了,我還買什麼房子?觀望情緒濃烈,市場真空極易觸發房價踩踏危機。

二是如果今年土地都流拍了,那麼按照一般2年左右土地的開發週期推算,2年之後一些城市的供給肯定是跟不上的,到時候市場需求旺盛,供給短缺,會不會激發新一輪的上漲?

不過這個問題現在已經逐漸被解決了。

數據顯示,當前所有房企均在緊縮拿地策略,降低拿地量,然而有一類房企卻在當前市場環境下,不減反增。這就是房企中的國企。

如中國鐵建和華潤置地9月、10月新增土地投資建面較1-8月均值有所增加,均值之比分別為1.17和1.12。

其中,華潤置地9-10月的新增土地投資主要集中在廣州、成都、鄂州等城市。

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不出意外,未來國有房企將會成為土拍市場的主要行軍力量,幫助房地產渡過冷市。

其次看利率市場。最近利率市場也迎來了大的轉機。

根據融360發布的《2018年10月中國房貸市場報告》,10月全國首套房貸款平均利率為5.71%,相當於基準利率1.165倍,刷新年內新高,保持連續22個月上漲。

而全國二套房貸款平均利率較上月微漲1個BP,達到6.07%,也創出年內利率新高。

雖然房貸利率整體保持上行,但與以往全面火熱的趨勢不同,11月以來,多個一二線城市的部分銀行,利率開始鬆動,有下調趨勢。

北上廣深四大超一線城市中,除上海因本身房貸利率已處低位未見下調外,北廣深房貸利率均有不同程度鬆動。

比如北京地區,大多數銀行實行首套房基準利率上浮10%,二套房基準上浮20%,較之前降低5%。

杭州房貸利率也有明顯鬆動,10月以來,四大行中工商銀行和中國銀行的部分網點,在杭州地區開始執行首套房利率上浮10%、二套上浮15%的政策,普遍下調了5%。

此外,佛山、杭州、南京、廈門、寧波等房市較熱的城市也出現了不同程度的利率鬆動。

當然利率鬆動並不意味著調控放鬆,但為什麼要在這個時候利率出現鬆動呢?

借用潘石屹的口吻就是:「這次房貸利率放鬆,是有些地方房價跌得太過洶湧?還是官方的求穩信號?則或是銀行流動性充裕,貸不出款?你應該能判斷得出來吧。 」

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