本文來源：子木聊房(中國知名房地產自媒體)
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作者：子木
65與29
最近房地產市場上有一個數字特別火，叫做六十五。
這是2018年11月18日，SOHO中國董事長潘石屹在財新峰會上提到的。
他說：「中國房地產的總市值，已經到達到了『65萬億美元』，這個數值意味著什麼呢？意味著已經超過了美國、歐盟加上日本三個地方的總數！然而大陸的國有資產總值卻只有66.5萬億人民幣，相差近7倍。」
最後又給大家拋出一個問題，「那麼到底是中國房價高了呢？還是國有資產少了？還是有泡沫呢？這個得你自己去判斷」。
隨後，此番言論經過網路媒體渲染，成功引發了廣大群眾對中國房價的擔憂：潘石屹的講話是在暗示中國房地產有個大泡沫嗎？還是暗示著未來的房價會一瀉千里？
然後，鏈家網董事長左暉看不慣了，站出來闢謠，說中國根本沒有這麼大的泡沫，計算方法是錯誤的，中國房地產沒有65萬億美元的，而是29萬億元！和美國差不太多。
一個是折戟沙場多年的地產領袖，一個是中國存量交易市場的大佬，兩人又上演了一場對真假數據的爭論。
有讀者問我，這兩個人誰對誰錯。
當然站在客觀的角度，左暉為人謹慎，對房地產存量市場研究頗深，我認為他對中國房地產數據的研究會比潘石屹更深一層。
但這種爭論又顯得沒什麼意義。
按照數學邏輯講，總市值是絕對值概念，根據這個數值去判斷泡沫大小沒有道理，重點在於相對值。
即使中國的房地產市值是全球的總和，但如果中國的人均收入水平足夠高，人均收入全球第一，那也沒什麼泡沫，這叫「房價收入比」。
例如A城市房價每平米1萬元，居民人均收入1萬元，B城市房價每平米1萬元，居民人均收入3000元，哪個城市的房價高、有沒有泡沫，一目了然。
紐約的房價大約是9萬左右，北京的房價是6萬多，有的區域房價相差無幾，但是北京的人均收入是9227元/月，而紐約將近3萬左右，兩者相差3倍以上，誰的泡沫大呢？
從2018年7月份的統計數據來看，目前中國的一二線城市的房價收入比均超過了20倍，意味著儲蓄二十年以上才能買到一處普通住宅，在全球基本是最高的。
北京、上海、深圳、廣州的房價收入比分別以45.57、44.80、39.97、23.17位居第一、第二、第四和第六，而世界房價領先的倫敦、新加坡和紐約房價收入比僅有20.44 、21.36和11.66，不到北京的一半。
一二線城市過高的房價收入比反應了兩個因素：
一是城市人口的收入差距太大，富人和高收入群體一直向一二線城市集中，想想這麼多年來，全國各地的有錢人，哪個不是賺了錢就想在一線城市買套房的？
這讓一二線房地產的金融屬性，遠超於居住屬性。
二是公共資源溢價，醫院、學校等向一二線城市靠攏，現在無論是前100名醫院還是前100名高校，都明顯集中於大型城市。
現在房子還是跟戶口掛鉤，房子的位置也決定了住戶所享受的各種公共資源的優劣。
一旦外來者在大城市買房落戶後，就可以享受到大城市的更多政府保障，且教育和醫療資源更加豐富。
轉機
其實相對於一二線城市的泡沫值，我更擔憂的是三四線城市。
因為一線城市地少人多，購房需求會源源不斷，即使房價收入比過高，剛需都會從投資客手中不斷接盤，把投資需求置換出來，從而讓泡沫值越來越小，達到一種健康穩定的狀態。
然而對於三四線，本來其房價收入比之前不算太高，但是經過2017年這輪漲幅，大都翻倍。
到現在也無法想像，一個人口逐年流失，人均收入3千的小縣城的房價可以達到1萬多元/平米的房價。
那麼未來誰能接盤，誰還能接得起這個盤，這是務必要去思考的問題。
等到大家發現，本地人買不起，外地有錢人不會過來買的時候，這時候才是三四線房價真正的地獄時刻。
關於泡沫為何如此之大的原因，我在之前的文章里講了很多，其中最主要的還是貨幣超發後，房子的金融屬性越來越強。
想想今年，杭州、南京、西安各個城市排隊去買房，那些人是誰呢？他們是急著要一套房子來居住呢，還是希望購買一個泡沫來避免資產的縮水呢，這就是非常典型的金融屬性。
至於這麼大的池子是否會撐破？還要看當局用這一池子的水來幹嘛。目前來看，方法是走對了，但不知道未來效果如何，還要走著看。
首先是偉大的天字號戰略一帶一路是否能完成。
為什麼每天大報小報，紙媒網媒都會有一帶一路的新聞跟蹤呢？
因為它是中國是否能取得世界第一大經濟體的前提條件，如果一帶一路做成功，把國外的市場開闢出來，交易以人民幣計價，那麼人民幣泡沫就會傳導其他國家，中國會像現在的美國一樣，坐著賺錢。
而且未來中國就不再會用房地產作為蓄水池來消化貨幣泡沫，房價不漲保護民生，這是大家願意看到的。
其次是這一輪房價泡沫，政府得來的土地收益是否能幫助產業進行升級改革，讓不動產池子裡龐大的資金，成為實體經濟發展的新動力。
中國產業轉型升級已經迫在眉睫，因為大陸市場對密集型勞力商品的競爭力優勢，已經明顯弱於東南亞，接下來的中國製造業只能為消費升級服務。
如果外國人買我們的東西不是兩三塊錢的小玩具，而都是像華為手機、海爾電器、大疆飛行器等「高級貨」，那時候我們有定價權，民間財富快速積累，這個大池子的泡沫也會消化很多。
所以未來中國房地產這個大泡沫是否會撐破，取決於我們是否還會把中國經濟的未來寄託在不動產價格上漲上，如果是，泡沫破裂的那一天遲早會到來。
要知道，在過去的100年，全世界各個國家比較大的房地產泡沫大概出現過四十個，每一個泡沫形成時，該國國民都說我們國家的房屋價格上漲和其他的泡沫不同，都有自己的本國國情；
但是當泡沫破滅的時候，才發覺泡沫的共性其實遠遠大於個性，泡沫就是泡沫。
求穩
至於2017年這輪泡沫的危險程度，大家不用去擔憂其危險性，因為永遠會一種力量在保持泡沫的穩定性。
看現在的土地市場和利率市場你就明白了。
在上半年，土拍市場極為慘淡，還記得在8月底的時候，數據曝光，今年1-7月，全國流拍土地接近800宗。
如果按照這個勢頭，今年土地流拍量絕對會超過1000宗，成為史上最強流拍年，這種信號非常不好。
一是會導致購房者的房價預期持續下滑，都在想，開發商都不願意進貨了，我還買什麼房子？觀望情緒濃烈，市場真空極易觸發房價踩踏危機。
二是如果今年土地都流拍了，那麼按照一般2年左右土地的開發週期推算，2年之後一些城市的供給肯定是跟不上的，到時候市場需求旺盛，供給短缺，會不會激發新一輪的上漲？
不過這個問題現在已經逐漸被解決了。
數據顯示，當前所有房企均在緊縮拿地策略，降低拿地量，然而有一類房企卻在當前市場環境下，不減反增。這就是房企中的國企。
如中國鐵建和華潤置地9月、10月新增土地投資建面較1-8月均值有所增加，均值之比分別為1.17和1.12。
其中，華潤置地9-10月的新增土地投資主要集中在廣州、成都、鄂州等城市。
不出意外，未來國有房企將會成為土拍市場的主要行軍力量，幫助房地產渡過冷市。
其次看利率市場。最近利率市場也迎來了大的轉機。
根據融360發布的《2018年10月中國房貸市場報告》，10月全國首套房貸款平均利率為5.71%，相當於基準利率1.165倍，刷新年內新高，保持連續22個月上漲。
而全國二套房貸款平均利率較上月微漲1個BP，達到6.07%，也創出年內利率新高。
雖然房貸利率整體保持上行，但與以往全面火熱的趨勢不同，11月以來，多個一二線城市的部分銀行，利率開始鬆動，有下調趨勢。
北上廣深四大超一線城市中，除上海因本身房貸利率已處低位未見下調外，北廣深房貸利率均有不同程度鬆動。
比如北京地區，大多數銀行實行首套房基準利率上浮10%，二套房基準上浮20%，較之前降低5%。
杭州房貸利率也有明顯鬆動，10月以來，四大行中工商銀行和中國銀行的部分網點，在杭州地區開始執行首套房利率上浮10%、二套上浮15%的政策，普遍下調了5%。
此外，佛山、杭州、南京、廈門、寧波等房市較熱的城市也出現了不同程度的利率鬆動。
當然利率鬆動並不意味著調控放鬆，但為什麼要在這個時候利率出現鬆動呢？
借用潘石屹的口吻就是：「這次房貸利率放鬆，是有些地方房價跌得太過洶湧？還是官方的求穩信號？則或是銀行流動性充裕，貸不出款？你應該能判斷得出來吧。 」
