大陸人到台灣去買房:台灣的房子不好賣,也不好買

大陸人到台灣去買房:台灣的房子不好賣,也不好買

本文來源:叁里河(微信id:Sanlihe1)

作者:老編輯1989

高雄

陳水扁在這次台灣九合一選舉前曾經說,「韓國瑜當選高雄將變悲情城市……將再度北漂」。

他家位於高雄市皇苑的「人文首璽」,2008年他入獄前斥資3600萬台幣買下15樓179坪四車位的豪宅,還有一套較小戶型在孫女名下。

2014年行情最好的時候,「人文首璽」一坪能40萬新台幣以上出手,如今四年過去之後,大約跌落一成,可以36萬到37萬新台幣成交。

台灣的房價單位是「坪」,一坪大約折合3.3平方米,但是台灣的房屋公攤率高於香港和大陸,一般30%起跳,人民幣兌換台幣目前的匯率是4.44。

所以阿扁家的豪宅,大約是3萬到4萬一平的價格。

在北京,這個價格只能搬出六環外了,但是在高雄這是頂級豪宅,所以價格也比較堅挺。

樓盤的老闆曾經留了兩套給自己的兒子,後來也割愛送了人情。

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高雄的房價在民進黨全面執政的兩年裡一直在陰跌,累計下調價格超過10%。

所謂的「蛋黃區」,就是原高雄市區均價,已經跌破20萬新台幣每坪,遠郊區更有10萬台幣每坪出頭的中古屋可以買。

這個價格不要說落後於大陸的一線城市,連杭州、南京這樣的新一線龍頭也是不如的。

如今走在高雄的街頭上,隨時可以感受到房地產的蕭條。

每條街都有顯眼的商舖空置,出售房產的大幅廣告一個接一個,中介門店為了一間住宅的成交用大幅的海報覆蓋招牌「恭賀業主」。

如果不是抬頭看到「小米」、「OPPO」的廣告交相輝映,讓人懷疑是否穿越到90年代日劇或台劇中的都市。

所以可以理解,韓國瑜打出「又老又窮」,能深深打動高雄深綠選民。

平心而論,高雄的環境真算得上是宜居的城市,過去台灣經濟奇蹟中的老工業城市。

在民進黨執政期間做到了轉型,大幅舉債修建基礎設施和公共區域,也源源不斷輸送「政績」為市長陳菊的子弟們提供競選彈藥。

但是這個去工業化轉型恰恰造成了今天高雄的命門,沒有新增高端製造業提供高薪崗位,高雄的年輕人大部分只有低薪的服務業崗位可選,月薪26K新台幣起跳,三五年內能漲到33K。

考慮到物價因素,生活水平和大陸省會城市相仿,自然無力托起高房價。

台灣島內的說法是,「人到高雄打七折」。

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去年曾經面試過一個台北來北京工作的女生,言談間非常「愛台」,但是提到了高雄,馬上開起來地圖炮,「高雄人總覺得自己也是大城市的,實際上嘛,呵呵」。

台灣的製造業過早遇到了強勢的環保運動,「未富先綠」,國發會主委陳天枝兩年前說自己和高雄的朋友聊天,朋友跟他講,

「不要和我們再講製造業,我們高雄需要的是乾淨的產業」。

2008年國民黨重新上台之後,兩岸關係全面好轉,郭台銘曾經提出過雄心勃勃的回台投資計劃,其中就有高雄研發大樓和雲計算中心,建設亞洲運籌中心。

但是正好遇到在深圳的十四連跳,高雄執政的綠營立委對富士康相當冷感,最後只有在高雄軟件園落地,承諾的3000就業也一直沒有滿員。

高雄市負債目前2500億台幣,相當於全台其他五都(台灣共有六個直轄市)總和。

前任舉債,後任只能去槓桿,陳其邁在政見會上表示會逐年消減債務,四年後停止借債。

中美的經驗是,去槓桿的永遠比不敢借新錢的,所以韓國瑜的政見「貨賣得出去,人進得來,高雄發大財」一出,朗朗上口,陳其邁就輸了。

韓國瑜當選之後,馬上有消息傳說郭台銘邀請他去廈門商議投資大計。

但是如果翻回去看老新聞,郭台銘這隻老狐貍幾乎每一次台灣選舉之後,都會提出回台投資的計劃,大多數口惠而實不至。

台南

高雄尚且有老本可吃,向北15分鐘高鐵的台南就完全是一副縣城的市容市貌了。

而且神同步的是,大陸最近幾年棚改和去庫存政策,造成縣城高掛萬元盤。台南也是在最近兩年幾乎做到了房價翻一番,新盤公寓都是千萬左右。

過去低房價低物價低薪的三低變成兩低一高,年輕人也是叫苦不迭,很多台南子弟過去以為台北不好混可以回家買房,現在也有退路被斷掉的感覺。

和大陸類似的是,台南這樣的城市房價成交量很弱,二手有價無市,住宅去化也慢,買房的廣告出現在每一個繁華的十字路口。

臨街商舖更是糟糕,空置率也很高,頗有百業蕭條的感覺。

作為旅遊目的地,台南實際上比高雄更值得停留。

它之於台灣,類似於京都之於日本。

市區裡面遍布「關帝廟」、「天后宮」,當年國姓爺鄭成功收復台灣,打下赤嵌樓,治所就在台南。

如今保存著台灣最大的延平郡王府,對面還興建了平台大將軍施瑯的廟。

日據時期興建的很多混合式公共建築雜居其中,是拍照上傳ins的好地方。

所以老房子近些年反而在台南更受追捧,年輕投資者在台南低價圈購老房子後,裝修改造做民宿、酒吧和咖啡館,蔚然成風。

台南因為農業條件優越,有大量平原土地,所以是早期台灣開發的中心。

日據時期更因為開發蔗糖工業,堪稱是當時的「全台首富」。

所以這也造成後來國府遷台之後,在台灣搞土地改革,工業發展方向大轉型,台南小地主的被剝奪感是最強的。

台南是真正意義上的「深綠」大本營,陳水扁的故鄉,「肚子癟癟,也要挺扁」的地方。

龔顯耀在《我在寶島長大》一書中總結,血統最純正的「台獨」是「台台台台」:台南人,台南一中畢業,台大讀書,有家庭成員加入台南基督教長老會。

這次韓流席捲全台,高雄深綠大本營淪陷,但是黃偉哲還是替民進黨守住市長席位,只是慘勝如敗,議員最高票的謝龍介是國民黨。這兩人經常出現在同一個政論節目,口條都很有特點。

謝龍介還和前民進黨台南市長,現在的行政院長「賴清德」是一對CP,他打出的廣告「一生監督你一人,也是很腐的景點了」。

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另外這裡引以為傲的牛肉湯,湯清肉鮮,很適合大陸人的口味。

大陸遊客一般從北向南環島遊,如果吃膩了台式便當和夜市,在這裡真的可以拯救胃口。

台中

台南向北,下一個都會區就是台中了。

這次台中換屆,國民黨盧秀燕換掉了民進黨的林佳龍。林佳龍在任期間,台中的政績其實是很不錯的,高雄的登記註冊公司是在不斷減少的,但是台中的登記註冊公司增速全台六都第一。

而且因為台中一直是爭取全台均衡發展的急先鋒,反對全台之力建設台灣,台中的國家歌劇院就是在這一背景下被爭取到台中的,剛剛舉辦的花博會也是給市政加分。

無論是坐台鐵還是高鐵,經過台中市的天際線,都能看到這座城市的天際線還是很有國際化都市的感覺。清泉崗機場是國際機場,國家歌劇院附近的樓盤頗有小「中央公園」的感覺。

更重要的是,台積電在台中不斷擴大產能,僱傭員工數量增加,去年還在台中為員工增開了全台第四所員工幼兒園。

台積電員工的收入薪資冠絕全台,因此帶動台中西屯北屯兩個區的房價和成交量一路走高。

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目前台中的房價比高雄有過之而無不及。

歌劇院旁邊的指標樓盤台中帝寶,預售期一度被追捧到70-80萬新台幣一坪,目前二手交易實價在50多萬一坪,超越了阿扁家的豪宅,比大陸新一線的高端樓盤略弱。

所以從經濟發展的角度講,林佳龍連任是沒有問題的。

但是很可惜,前面講了,台灣的環保運動是非常強的。過去環保運動是民進黨手裡的王牌,現在主客易位,反過來是盧秀燕猛打環保牌。

林佳龍剛上任的時候,台積電在大肚山的擴建計劃就遭到了強力抗議,林佳龍還講「本來是不能通過環評的,經過他多方協調才得以放行」。

為了經濟犧牲環保的標籤就打在他頭上了。

台灣一向又不強調大局為重。

目前「中電北送」的現象讓台中人戴上了口罩,市民都不滿全台去核憑什麼讓台中發電。

北漂

過了台中,就算是台灣人口中的「北漂」了。

我們可能很難理解,一個多小時高鐵就能到的地方,怎麼就算是北漂了。

週日晚上,大量北漂從高雄、台南出發回北部準備上班,一張1000多台幣的高鐵票,像坐地鐵一樣方便。

這趟車並非是越來越擁擠,因為很多人在新竹、桃園就下了。

新竹市因為是台積電的大本營,因而是全台平均薪資最高的地方,56K新台幣。

而且和其他地方不同,高薪的是年輕人,男女又都工作,因此購買力極強。

所以新竹雖然不是六都之一,但是房價已經和高雄、台中齊平,但是比起台北,仍然只有三分之一強。

在新竹買房對於「園區客」是非常划算的,房價年收入比只有8左右,就是所謂不吃不喝八年買房。

台積電的平均薪酬是198萬台幣,大立光平均薪酬94萬,員工購買的新房,通常總價在1000萬台幣以上。

所以典型的「園區客、新竹公教」家庭,靠自己也可以比較輕鬆做到30歲買房的願望。

自從蔡英文當選,台北房價就開始擠泡沫,高端降價兩三成,普通住宅也有10%到20%的回調,但是新竹一路堅挺,量價都是穩中向好。

如果按照大陸的慣例,像北京清河和亦莊,杭州未來科技城,新竹和台中的房價早應該做到翻番漲。

可能是由於今年開始地價稅調漲,全台地價稅收入從500億漲到700億,台中和新竹分別是六都和六都之外,地價稅漲幅最大的城市。

兩地都出現了業主圍攻市政的抗議活動。

台灣的地價稅採用的是累進稅制,自主按照千分之二的最低稅率繳納,後面還有千六和千八稅率。

但是之前台灣的地價稅幾乎三十年不漲,經過最近幾年的稅制調整、公告地價提升、實價登錄、開徵房地合一稅,房屋的持有和交易成本都變得前所未有的高。

依靠租金獲益也有更新的「路段率」,隨時對高人氣的物業增加稅率。

最後的持有房屋獲得收益的最高邊際稅率達45%,和個人所得稅率一致,無利可圖。

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另外是投機資本比較少。

以大陸炒房團的標準,新竹再往北的桃園、新北、台北三市其實就是一個市。

台北的國際機場在桃園,新北就是台北的外圍區域,新北市距離台北最近的三重區,六站地鐵到台北小巨蛋,機車30分鐘到101大廈。台北市蛋黃,新北是蛋清。

這種關係類似城六區、大興和通州,如果炒房資金進入,房價早就應該一體化。

但是新北和桃園的房價,比台北有斷崖式的下降。

台灣人對市中心的理解還是和一般的亞太城市一致,而大陸的大城市由於攤大餅,郊區化,加上土地財政高度控盤,所以對距離並不敏感。

馬英九家的文山區就屬於台北東南最外圍的文山區,這裡的房價收入比是全台北最低的。

他家的興安里33坪的老宅,成交價格也不過在1500萬元上下。

蔡英文上任前在大安區敦南二段的公寓,均價就直接翻番,此地的優質公寓價格經常破億。但是外表看起來也非常一般。

小S家在仁愛路三段的宏盛帝寶,堪稱是全台豪宅坐標,但是如果大陸人走過,如果不是事先有所了解,也不會回頭多看一眼。

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所以大陸人到台北看了房產的狀況,常常有來炒房的衝動。

房地產商也覺得有大片的改造升級可以做。

2011年兩岸還在蜜月期,馮侖的萬通來台灣,在陽明山上做了萬通台北2011,賣得還是不錯,但是尾盤44人險些沒有過戶。

因為除了大陸人在台灣購房只能買一套的「房住不炒」政策,還要受到「543限制」,貸款最高五成、一年最長只能住四個月、三年內不能買賣。

2014年元旦開始,陸資購房又多了「總量控制」。規定每年購房上限為土地13公頃、建房400戶,長期總量管制為房屋2萬戶與土地1300公頃。

2015年又補一刀,同一棟樓或同一小區大陸業主禁止超過總戶數的10%。

至此,大陸資金基本上也就告別台灣房市了。

不過2014年以來,香港人移民台灣出現爆發式增長,600萬新台幣的投資門檻,加上只需要等一年的時間成本。

千萬新台幣就可以做到開店買房,千萬新台幣在香港也只能買下一個小一點的廚房、大一點的廁所。

所以走在台灣,經常可以看到年輕人操持的港式茶餐廳,都是這幾年的新移民,除了開餐館,他們在台灣很難找到完全對口的工作。

所以通常是還有事業在香港的人會比較滿意,「環境實在很友好,走路一下子就慢了起來,路上遇到人講閩南話,真的聽不懂,但是臉上有笑容,一看就很舒服。」

而還要在台灣賺錢還貸的就很鬧心,「台灣薪資物價太低,餐廳生意不好做,以為都是同文同種,開口講粵語他們聽不懂,講台語我聽不懂。講普通話大家都聽不懂了」。

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