獸爺 /【限購兩年記】我們爭搶的不是房子,而是一張不被洪流吞噬的船票。

本文來源:獸樓處(微信id:ishoulc)(中國知名時評自媒體)

作者:你獸爺

1953年1月的最後一個傍晚,北海刮起大風。滿月也來湊熱鬧,引起了滔天巨浪。

荷蘭澤蘭省的海邊,很多人站在岸邊,觀看這難得一見的自然奇景。英語里澤蘭省意思是澤國,萊茵河在這里裂解,形成河口和窪地。

到了深夜,人們才發現,這次漲潮不是普通的漲潮。洪流沖過防洪堤,吞噬了澤蘭省的住宅、學校和醫院,1800人死亡,10萬人無家可歸。

對於發達、繁榮、對於水又十分了解的小國而言,這是一次極其震撼的災難。

風車國政府過去修建過一堵能抵抗千年一遇洪水的牆。災難發生後,為了讓悲劇不再發生,他們要建造一堵更有力、更強悍,也是全世界最長的防潮牆。

三角洲工程在1986年完工,綿延了30年之久。美國專家認為,三角洲工程是現代世界七大奇跡之一。如果它在1953年就存在的話,澤蘭省就不會遭到洪流蹂躪。

但錯綜複雜的環境裡,威脅會從許多地方湧現。

1995年,阿爾卑斯山積雪融化,同時萊茵河暴雨如註。洪流從瑞士穿過德國湧向荷蘭。

半個世紀前,德國坦克通過這片土地湧入法國領土,馬其諾防線成為史上最大笑柄。如今,洪流也繞過荷蘭精心構築的三角洲防線,澤蘭省再次被淹。

數千年來,人們都試圖用大禹父親鯀的方法——用「堵」來治理水患。他們將七拐八彎的河道扳直,修築堤壩約束他們。這種命令與控制式的方法,使得小洪水能構成的威脅被減少。

但大洪水可能造成的危害,卻增加了,且更致命。

收窄了河道,抬高了水位,最終只會造就一條懸河。

1

2016年8月最後一個周日,一個朋友拉著我去北京的西郊看房。

門頭溝一個售樓處外,密密麻麻坐著幾百個買房人。他們手裡都拿著一個紅色號碼牌,等待著叫號,進去選房。

夏末陽光從樓宇的空隙斜射下來,光柱落在價格表前焦慮的腦袋上。北京西六環外荒蕪得像西伯利亞,但房價並不荒蕪——七萬一平。價格又漲了幾千。

比漲價更焦慮的事是,房子只有一百套,排隊買房的有六百多個。大家搶的不是大白菜,而是上千萬的房子。

我帶著一本《西方經濟學》去看房,《西方經濟學 》不堪受辱,自焚於人民。

回家後,我沉默了很久。

2016年的夏天,北京人都在搶房。他們陷入了狂熱中,想盡辦法借首付貸加杠桿,搶新房,搶學區房。

朝陽不動產登記中心的過戶預約號,被炒到1500元錢一個號,還得預約到一周後。

一個朋友去看南四環外一個九十年代小磚樓。報價5萬一平方米,鏈家房源上線當天,這套房子來了26波客戶,收了八份意向金。前三名的意向金交付時間一模一樣,最後只能以秒來確定先後順序。

還有個朋友,卡裡只有10萬塊,最後買了套別墅。錢都是借的,我問他幾百萬的錢怎麼還,他說:

這需要考慮嗎?房子一定漲的,到時就賣掉。還怕還不起?一套房,勝上十年班!

一個朋友則把手裡三套郊區的房子賣了,湊齊了錢,買了西城實驗二小附近一個老破小,一平方米18萬。

不管百姓的奶子多麼乾癟,總是能擠出奶的。自己擠不出來,還有六個奶子,不對,六個錢包,還有首付貸。

很多北京人甚至跑到南京、杭州或海南搶房。熱錢如洪流湧入樓市。它們沿著狹窄的河道順流直下,兩年時間裡將中國一二三四線樓市都推至水漲船高。

我們爭搶的不是房子,而是一張不被洪流吞噬的船票。

2

掌控這股洪流,是北京成方街32號的舵手。之前是周行長,如今則是易行長。

70歲的周行長今年卸任央行行長。他是任期最長的央行行長,歷任四屆政府。他早年當過知青,留學過美國,身上有很多官員沒有的特質。

十五年來,周行長經歷了三輪經濟周期。

2002年末上任時,中國剛走出通貨緊縮,但迅速走向投資過熱和通脹;

2008年全球金融危機,中國經濟大幅跌落,此後是漫長的復甦過程;

直至2018年內憂外患下,經濟仍如人民日報大白話所說:

底氣十足,體能棒棒棒噠。

階段不同,周行長的任務亦不相同。

2015年3月,周行長表示:「資金進入股市,也是支持了實體經濟」;2016年2月,周行長表示:「個人住房加杠桿,邏輯是對的。」

央行行長能把話說到這個份兒上,已經很不容易了。

於是,就連三四線城市的老鄉們都在政策號召下紛紛入場,發起了前所未有的「漲價去庫存」運動。

2014年年底開始,中國進入降息通道,連續六次降息,房貸利率也下調到25年來最低點。

2015年9月,成方街那隻手又調低了首套房首付比例,4個月後,首付比例進一步被降低到20%,這更是烈火烹油。

一系列寬鬆舉措釋放了大量熱錢。中國房地產的繁榮,也再也無法掩蓋了。

最先暴漲的是深圳,在2015年房價飆升了一倍多。深圳限購後,熱錢很快湧向資產窪地上海和北京。

在我陪朋友在北京門頭溝搶房的第三天,2016年8月30號,上海一手成交歷史性突破了2000套,達到2139套房——這幾乎是上海過去一個月的成交量。

為了規避傳說中的「嚴厲限購」,上海市民們都凌晨兩點起來排長隊離婚。徐匯區婚姻登記中心甚至因為超出了接待能力,不得不限號離婚。

實體不振,這一年所有的錢都在流向房地產業。2016年中國個人購房貸款增加了近5萬億,占全年中國各項貸款增加額的四成。四大行的新增個人住房貸款,超過全年新增貸款的六成,中國銀行更是超過了八成。

在資金的洪流將中國一二線城市樓市的價格空間填充完畢後,閘門開始慢慢被成方街那只手關掉了。

也就是從2016年的9月30日開始,中國掀起了新一輪的樓市調控潮。

限購、限貸、限價到限售、限商,再到租售同權、購租並舉……調控方式越來越多樣化。為了防止泡沫,我們築起了一堵史上最為有力、強悍的「三角洲防線」。

2016年的國慶,很多人出去玩了一趟回來發現,不僅買不起房了,連買房資格都沒了。

很多城市是被誤傷的。房價低迷了六七年的成都,就因為一條「土豪一口氣買60套房」的假新聞,也被「取消」了外地人的買房資格。

周行長今年離任前,把一篇發言掛在了央行官網上。對於近年來社會上普遍批評的貨幣超發,他也感覺很無奈——經濟好,要鬆銀根。經濟壞,也要鬆銀根:

我這個「總閘門」一直受干擾。

3

大部分普通人不知道,中國各種複雜政策背後的意義。

比如閘門的關上。

那時所有人仍在說房子,就像2015年所有人都在談論股票一樣。剛被股市割了一波的人,又被追逐房子的亢奮和時代甩下的焦慮所折磨。

「清華北大畢業都買不起房」、「房子不是最重要的,愛才是」之類的話題,頻頻刷爆了那時的朋友圈。

2017年過完年後,我看到鏈家公布的數據,那個月北京帶看次數接近70萬次。

帶看次數,就是跟著鏈家中介的小電瓶車去看房的次數。70萬次是什麼概念,北京常住2170萬人,這意味著那個月,北京每一百個人裡,有三個人跟著鏈家去看過房。

獸爺就是在國貿租了個攤位賣雞蛋灌餅的,不是磚家,更不懂占卜,但好歹有點常識。

2017年春天,我跟朋友去練寶劍,發現小姐妹們的閒聊,都變成買房了。一位媽咪桑說讓自己老爹老媽去辦離婚證,就為多個買房指標。

我跟朋友面面相覷,都感覺,一切該結束了。

查爾斯•麥凱寫過一本書叫《異常流行的群體幻象回憶錄》 。他說,所有泡沫都是一場大眾的集體幻覺引發的金融瘋狂。

後來,我在獸樓處寫了一篇文章,標題叫《這次調控,真的搞大了》。

2017年,中國個人住房貸款增速比2016年大幅回落了14.5%。但資金的洪流仍在沿著三角洲防線順流直下,尋找窪地。

這些被一二線城市驅趕出來的資金,與棚改貨幣化安置的資金一道,湧入了三四線城市。全國範圍的暴漲,終成燎原之勢。

這兩年,《西方經濟學》在中國自焚了多次。先是股市,又是幣圈,接著就是三四線城市的樓市了。

這一波行情,成就了一大批開發商。大公司如碧桂園恒大,都喊出了萬億的目標,中小公司如中梁、新城,也都立下了幾年三千億的軍令狀——他們都是踩著一大堆老鄉崛起的。

轉折點在2018年7月31日。這一天的政治局會議,用「堅決遏制房價上漲」八個字,為未來中國樓市定下了基調。

上半年還一片火熱的樓市,突然就這樣加速進入了嚴冬。不同於上半年的動輒「萬人搶房」、「一房難求」、「全款瘋搶」火爆局面,下半年樓市風雲突變,取而代之的是樓市利空來襲,房價下跌、大量土地未達底價流拍、成交量暴跌……

這不僅僅是中國的問題。美國的數據顯示,過去四周,全美掛牌待售的住宅中有超過四分之一都降價了,這是八年來最嚴重的情況。曾經最火爆的市場現在降價更快,特別是西海岸。這像極了2008年。

全球同此炎涼。

在越築越高的「三角洲防線」嚴防死守之下,拐點真的來了。

2019年上半年,廣大三四五六七線去庫存城市樓市的降溫潮,會來得比人們想像中得更快。

中國弱二線以下的城市樓市,將不會再有下一波的高潮了。

今年很多人國慶出去玩一趟,回來發現不僅房源多了,很多售樓處都被砸了。

博爾赫斯說,每隔幾個世紀,焚毀亞歷山大城圖書館的大火,就得重燃一次。

公館蕭蕭下,華府滾滾來。在中國,每隔幾年,售樓處就得被重砸一次。

是的,這就是周期,這就是宿命。

4

在上周,我見了一位福布斯富豪榜上排前二十的企業家。

剛坐下不久,他就讓秘書列印一份文件給我。我拿過來一看,是鬱亮在9月中旬在南方區域月度例會上的講話。他拿起講話稿給我念了兩段:

普通民眾都把貧富懸殊、社會問題都歸結於大企業。最可怕的是政府和知識界也站在普通民眾這一邊,來共同面對大企業。

他在這一段裡面用黃色顏料筆圈記了一個詞。他說自己作為行業最好的民營企業,融資成本還是行業混得最差的央企的兩倍。

上周,那家央企的董事長就坐在你的位子上,求我把他們的業務收購了。

央企的融資成本有多低呢?獸爺有個朋友在華潤,他說銀行一直求著他們借錢買地。在上個月南方某地的投資會上,央企高管很緊張地在台上說:

上半年我們被銀行逼著借了幾百億買地,融資成本已上升到4.5個點了,我們要警醒。

不知道眾多高利貸都借不到的閩系地產老板,聽了華潤這位高管的話,會不會氣得吐血。

過去兩年,中國人人都是任志強,樓市再無空軍。大家都在盡量地折騰、炒房,期待共享泱泱大國發展帶來的福利。

一些民營地產商們也在「厲害了,我的樓市」的鼓舞下,喊出了千億甚至萬億的目標。

對於被抽貸不得不賣身的萬達、海航們,他們多是看熱鬧的心態,心裡默默想:

這麼高調,活該!

到了2018年,在政策精心構築的樓市「三角洲防線」的圍追堵截下,被限購限價限貸、甚至要被取消預售制的他們,也終於體會到王首富們的痛楚了。

無邊落木蕭蕭下,不盡長江滾滾來。感受到陣陣秋意的老鄉和開發商們,顯然無法說出「春天已經不遠了」。

也許,歷史會記住屬於他們的時代和悲歡。他們那麼焦慮,那麼洶湧。史無前例。

5

1995年的那場洪水過後,荷蘭人不再堵了。他們已經接受這樣的事實:洪水無可避免。

當地河流管理不再像過去那樣,試圖對大自然進行命令和控制,而是為河流製造一些新的旁通道,降低河流兩邊的堤壩,增加河流在面對洪水時的韌性。

2018年年初,北海再起大暴風。這場風暴,海水上漲的幅度和高度,可比1953年那場災難。

這次,荷蘭沒有人死亡,連物質損失也很少。

伯南克在總結2008年金融危機教訓時,曾引用了馬克吐溫的一句名言:

歷史不會重複自己,但會押著同樣的韻腳。

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