中國樓市大殺器,比房產稅更狠的空置稅要來了嗎?反對者眾:沒效果

本文來源:今日財經頭條(微信id:icaijing88)

「房子是用來住的,不是用來炒的,更不是用來空置的。」

2018年10月15日,國務院智囊、住房和城鄉建設部原副部長,現任國務院參事仇保興表示,中國房屋空置率比較高,像鄂爾多斯空置率達到70 %,北京空置率在10 %~20 %,一般國際上都是5%左右!

仇保興的建議是,徵收空置稅,從而燙平房地產泡沫。

空置稅這個議題,再度成為社會焦點。

自9月以來,國內樓市並不平靜,偌大的房地產江湖,頻頻傳來壞消息。

降薪、裁員、打折促銷、各地“房鬧”四起…樓市似乎迎來歷史轉折點,而這次的空置稅,為“涼涼”的樓市又補上了一刀。

樓市的山雨欲來,讓昔日風光無限的地產大佬們,也要共克時艱了!

房價永遠漲的神話,真要終結了嗎?

01

長期以來,中國住房空置率一直都是一個謎題!

其中,中國家庭金融調查與研究中心發布的調研報告:

2013年全國城鎮家庭住房空置率高達22.4%。

其中重慶、上海、成都、武漢、天津、北京的空置率分別為25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。

不過,這已經是5年前的數據,現在空置率究竟如何,仍舊沒有答案!

有統計顯示,現在中國主要一二線城市住房空置率22%-26%之間;而北京高達20%,這個結論跟5年前相差不大,但足以讓人大吃一驚。

在一房難求的北京,這樣高的空置率,就意味著每4套到5套房子,就有一套是完全空置的!

現在,北京住房存量大約700萬套,20%就是140萬套,這是什麼概念呢?2017年北京新房成交5.2萬套,如果把存量房逐漸盤活,北京未來20年,根本不需要建新的商品房了。

北京尚且如此,其他城市的狀況會更好嗎?

這就是國內樓市的現實,一二線城市並不缺房產,而是少數人擁有大量房產“不住、不租、不賣”,而多數人因買不起房,對樓市望房興嘆!

在一個房子佔據70%居民財富的國家,少數人囤積大量房源,不僅令市場出現供應短缺假象,也很大程度上推高房價,加劇了社會矛盾,還加深了階層固化。

一邊是買不起房,租不起房,一邊是大量房子被閒置,聯手抬高房價…長此以往,還談什麼社會公平?

按照國際慣例,合理的空置率在5%到10%,10%到20%是危險區間,超過20%就是嚴重擠壓;放眼全球,中國空置率都是非常畸形的。

按照咱們的房子空置率,開徵已經箭在弦上,而一旦開徵空置稅,會對囤積炒房群體造成一種震攝!

這意味著,你囤積再多房產,就要承擔更多稅賦;不但可以打擊炒房,還能將空置房逼出,一箭雙雕。

但問題來了,空置稅並不新鮮,此前也說過很多次,為什麼每次都“ 只聞樓梯聲,不見人下來 ”!

02

徵收空置稅,全世界有很多成功的經驗,包括香港也推行了,但在中國大陸,卻不一定行得通!

首先,徵這個稅本身就是矛盾的,雖然房子是住的不是炒的,更不是用來空置的;但房產屬於個人可支配私有財產,業主有權決定房產的使用,難道空置也有錯?

其次,想要開徵空置稅,必須搞清住房空置率;但這個數據,在我們國家卻一直諱莫如深,其中緣由,想必大家都懂。

況且,還有一些棘手的問題,比如空置多久算是空置,到別的城市工作一年,算不算空置?在中國這種高流動性國家,太容易引發爭議!

再次,溫哥華徵收空置稅,靠的是自主申報,這有賴於他們發達的法律體系!但中國怎麼收?如果依靠查水電煤氣表,幾乎形同虛設。

畢竟,買個房都可以離婚的國度,解決用水用電問題,太容易規避了,總不能每次統計局都去撬門吧!

當然,以咱們的體制優勢,真要想徵你的稅,很快就能搞出配套措施!但開徵任何一項新稅,就要核算性價比…這是重要的前提。

今年官方頻頻吹風房產稅,房產稅是持有稅,只要買了房就要一直繳下去,是穩定的稅基,可以作為土地財政的替代。

相比之下,空置稅性價比不高,藥效更多,只能遏制投機,雖然短期能帶來一定稅賦,但缺乏持久性….且副作用很大!

不管怎麼否認,房地產在中國就是支柱產業;沒有任何執政者,會出台長久遏制自己國家主業的政策!

03

每次房價上漲,很多人就呼籲房產稅,或者空置稅等各種稅,其實是一種病態,也是一種懶政。

房子在中國太特殊,幾乎沒有人不想買房,但總有人買不起房,尤其2015年以來這輪暴漲,幾乎把有房和沒房的,歸類到兩個階層了!

因此,民眾的反應很強烈,媒體也投其所好,麵包會有的,房子也會有的。各種唱空樓市的聲音,目的就是安撫一下買不起房的民眾在輿論上要給他們一個盼頭,好好奮鬥,總有一天會買得起房的。

比如,現在想留在北京的人很多,有些也有足夠經濟實力,但限購卻買不了房!

北京現在20%房子空著,沒買房的會想像,只要政府一收稅,馬上就會有大量房子低價投入市場,馬上就能買得起了,生活頓時就美好了起來!

但問題是,我們換個邏輯想想,北京現在常住人口2100萬,規劃的上限是2300萬,假設真有20%房子空置,空出大約1 20萬套,把這些房子全賣了,北京會增加多少常住人口?不會少於300萬。

一算就穿幫了,這才是殘酷的現實,房子的空置率,有時候也是政策需要;除非房價完全失控,否則這個終極核彈,短期是很難出台的!

04

這麼多年,國家對家庭擁有三套以上房產,幾乎沒有什麼限制,輿論對多套房的土豪,也只是羨慕嫉妒,並沒有進行口誅筆伐;根本原因在於,住房的空置,是維繫房地產泡沫的根基。

部分房子沒人住,其實不壞;這話雖然政治不正確,但卻是大實話!

中國過去這些年,超發了多少錢,但物價沒有大幅上漲,也沒有造成惡劣通脹,秘密就在於,房產是最大的蓄水池,簡直是海納百川。

雖然空置的房產沒有蓄積人,但蓄積了錢啊;讓那麼多錢安靜地躺在那裡,不興風作浪,不瞎炒亂竄…這對國家金融的穩定,非常的重要。

而且,讓有錢人把錢拿出來,多購置幾套房產,多買幾輛汽車,哪怕經常處於空置狀態,但從經濟後果來說,也有利於窮人!

因為需求會刺激生產,可以擴大就業,並產生規模效應,使產品成本降低,讓窮人也有機會買得起。

因此,無論空置稅口號怎麼喊,對房價和房租多有利,空置稅離真正推出還很遠!它需要滿足兩個條件,一是房地產稅推不出來,退而求次推空置稅;二是房價再來一輪暴漲。

屆時,高層一旦震怒,房產稅 空置稅,會一起粉墨登場;因為那時候,就不僅僅是要打壓樓市,而是系統性風險了,怎麼調控都不為過。

閱讀原文

以下是反對空置稅的學者回應之一:

來源:騰訊財經《灼見》專欄

作者:薛兆豐(著名經濟學家,原北京大學國發院教授)

原標題:徵收空置稅沒有任何實際效果

近日,國務院參事、住房和城鄉建設部原副部長仇保興在公開場合表示…..

那麼,空置稅真能實現逐步燙平房地產泡沫的目標嗎?

很多人說,市場上很多房子是空置的,我們要收空置稅,誰空置了房子,就要懲罰誰,讓他多交稅,這樣人們就不敢囤積房子了。

但仔細想想,空置率沒辦法客觀計算。例如,我有兩套各50平方米的房子,自己住了其中一套,那麼可以說另外一套50平方米的房子是空置的。

但是如果反過來,我有一套100平方米的房子,我一個人住,裡面有兩個洗手間,有一個洗手間長期不用,這算不算空置?空置能算出來嗎?不能。

實際上我們看到,如果我有兩套50平方米的房子,當我不需要時,當市場上的價格合適時,我把其中一套租出去的可能性,遠遠大於我把100平方米的房子裡的一間房租出去的可能性。

因此,擁有兩套小房子的人,很可能比擁有一套大房子的人,對市場有效配置住房資源的貢獻更大。但如果徵收空置稅,懲罰那些有空置房子的人,效果就會適得其反,因為人們都爭著盡量買大房子去了。

當然,如果政府真的要對我那一套50平方米的房子徵稅,我也有很多對策。怎麼證明房子是空置的?看水錶還是看電錶?事實上,不管看的是水錶還是電錶,我都很容易僱人定期去開開水龍頭開開電閘,讓裡面的水錶電錶動一動。這樣除了平添一種新的職業,像遛狗一樣遛房以外,空置稅起不到任何實際的效果,而只會扭曲市場對房型設計的實際需求。

跟打擊空置率相關的另外一個概念,就是要打擊投資需求,區分使用需求和投資需求。

現在市場上有一種普遍的觀點,認為房價都是那些投資炒房的人炒高的。因此有位學者提出了一個想法,說我們要積極地去滿足實際的使用需求,同時要打擊投資的需求。

這位學者的建議是,在那些非常好的地段批一些地出來,專門修建廉租房,讓有實際需求的人住上這些好房子,而在偏遠的地方批出一些沒人要的地來,供那些喜歡炒房的人去投資。這個想法可行嗎?

如果這個想法可行,政府就可以往天上一指,說喜歡炒房的人,你們上月亮去炒吧,好的地段,我們用來建廉租房。這可能嗎?這種把使用需求和投資需求區分開來,甚至對立起來的看法顯然是不合理的。

實際上所有的投資需求,都是以實際使用需求為基礎的。沒有實際使用的需求,就不會有投資需求。給我們塊爛地,我們會去炒嗎?當然不會。

如果我們硬要把使用需求和投資需求區分開來、對立起來的話,就不會有人投資,就不會產生滿足未來市場需求的供給。幾年以後,新的房源就會萎縮;長此以往,居住條件會變得更差,而不會變得更好。

凡是那些打擊投資需求的政策,不為投資開綠燈的政策,最終也滿足不了使用需求。

閱讀原文

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