海南,房地產泡沫破滅之後

本文來源:大象公會(微信id:idxgh2013)(中國知名自媒體,知識、歷史文為主)

作者:劉喜

原標題:房地產泡沫破滅之後

「房價永遠漲」的轉折點到來之前,當年所有的泡沫悲劇似乎都遙不可及。

對於房地產從業者和背負房貸的千萬業主而言,剛剛過去的長假顯然並不讓人舒心。

所有房企都在收縮戰線。

恒大發起全國8.9折優惠,碧桂園個別項目打到7折;廈門萬科的107幢別墅五折甩賣,一期業主因後續售價大跳水而圍攻售樓部的新聞不絕於耳。

海南,房地產泡沫破滅之後

大甩賣的背後,是房企對中國房地產市場未來的悲觀預期。

今年1-8月,全國300座城市的土地市場流拍高達890宗,而就算是上一輪房地產低谷期的2014年,整年流拍總數也僅有345宗。

一切似乎都表明,被全國人民口誅筆伐十餘年而屹立不倒的房產泡沫,終於到了臨界點。

然而,當這一刻真的到來,社會卻很難說有多少正面情緒。

畢竟,近年來中國家庭債務不斷攀升,其中大頭就是房貸,更不用提房地產已與整個經濟和金融體系有著千絲萬縷的聯繫。

事實上,30年前,類似的危機已經發生過一次。

浪潮退去後留下的深遠後果,至今仍影響著那塊曾經狂熱的土地。

沒有實業的新特區

1988年,正值改革開放十周年之際。

深圳、珠海、廈門和汕頭等四個經濟特區發展正好,但沿海經驗能否適用於廣大農村還是未解之謎。

中央迫切需要一張「白紙」,來做深化開放的試驗田。

這一次,大陸最南端的海南摸中了大獎。

那時的海南還沒有從廣東省分離,是一個真正意義上的「原生態」農村島,人均GDP只相當於全國平均水平的80%。加上獨立於大陸地區的獨特地理條件,讓這個島嶼成為了一張理想的「白紙」。

1988年,海南省人民政府正式掛牌。中央的想法,是在海南省建全國最大的新特區。

海南,房地產泡沫破滅之後

▲1988年,海南建省辦特區掛牌

光「特區」兩個字就有足夠的吸引力。廣東、浙江等地在改革開放中迅速崛起的傳奇故事,吸引著所有愛拼敢闖的人。

海南建省當年,希翼著「自由市場環境」的年輕人們便蜂擁而至。

企業家、教師、大學生……一齊聚集在海南,渴望在歷史變革中抓住一絲改變人生的機會。

海南,房地產泡沫破滅之後

▲1988年,乘船來到海南的闖海人

海南,房地產泡沫破滅之後

▲椰子樹是當時招聘廣告發布平台

今日的地產大亨馮侖、潘石屹等人,都是「闖海人」中的一員。

馮侖當時是中央政治體制改革研究小組辦公室成員,為了調研來到海南;潘石屹則是「偷渡」深圳的下海者,後來留在了海南。

然而,這個環境原始、生活貧困的海南島消費嚴重不足,更沒有辦法給烏泱泱的人口大潮提供足夠的工作機會。

辭了「鐵飯碗」、又找不到合適工作的大學生,只好賣起了「人才飯」「人才餃子」,甚至擦皮鞋,賣報紙,到建築工地幹苦力。

海南,房地產泡沫破滅之後

▲1993年,海口市街頭還有人在放豬

由於基礎過於薄弱、缺乏開發本金,海南省政府決定用廣闊而不值錢的土地換取開發投資。

初步確定,在洋浦半島劃出30平方公里的土地作為開發區租出,區內基建及招商全部由承包商負責。

海南項目一度引起李嘉誠的興趣。據說,他曾向主管主管提出將整個海南劃作自由港,實行類似於香港的「一國兩制」,但這個異想天開的提法最終未果。

最後,日本熊谷組(香港)有限公司以每畝2000元的價格租下了這片土地,租期為70年。熊谷組支付了2500萬元定金。

海南,房地產泡沫破滅之後

▲熊谷組承諾用15年左右,將洋浦開發區建設成一個「公用設施完善,以外向型工業和出口加工業為主的綜合性對外開放經濟區」

「自由港」的設定,對海南來說不失為一個好選擇。僅憑出讓管理權,就換來熊谷組帶來的大量資金、資源和廣闊市場,能迅速完成原始積累。這種思路一度得到中央支持。

然而,中央的態度迅速「變天」。1989年全國政協會議上,五位委員拋出一份「洋浦調查報告」,指責海南與外商簽訂的協議,認為海南「引狼入室,開門揖盜」,洋浦即將成為「新租界」。

到底是在「改革」還是「賣國」?

爭論一個多月後,鄧小平批示:「我最後了解情況後,認為海南省委的決策是正確的。」但洋浦和熊谷組的合作就此擱置,一放就是三年。

海南,房地產泡沫破滅之後

▲ 曾經的洋浦港

在潘石屹的回憶裡,經商之後最困難的年份就是1990年。海南島刮起了台風,人們紛紛離開。相較於1988年的人聲鼎沸,兩年後的春節,海南島的招待所裡只剩他一個人。

而在北方的上海,由於一位長者的提攜,搶跑的浦東新區到春節已初具規模。

「要發財,炒樓花」

洋浦風波後,馮侖一度離開海南,易小迪和潘石屹則留在島上研究佛學。

直到1991年9月,「萬通六君子」才第一次聚齊。他們在海口成立了「海南農業高技術聯合開發投資總公司」,掛著農業公司的招牌,向房地產進軍。

海南,房地產泡沫破滅之後

▲萬通的誕生

房地產與其說是萬通的個人奮鬥,倒不如說是海南島的歷史行程。洋浦事件後,熊谷組對海南失去了興趣。他們承諾的以重工業開發為中心,計劃引入的大型煉油廠、乙烯廠、尿素廠,直到1998年都沒有做到。

歸根結底,日本資方由於擔心政治風險,不想再介入洋浦項目。失去日資支持的香港熊谷組,並沒有發展實業的能力。他們在無奈中,也和海南省政府一樣,想到了利用洋浦的土地。

就在開發商缺乏資金、政府急需用錢的背景下,政策也終於放開了。1991年,國務院發布《關於全面推進城鎮住房制度改革的意見》,明確了房地產業的發展方向,1992年,海南的房地產市場開始急速膨脹。

海南,房地產泡沫破滅之後

▲1989年,海口市龍昆路上最後的一片田地,旁邊是待建的房子

萬通發家的故事廣為流傳。他們借了500萬元,用這些錢向銀行貸款1300萬元,然後通過炒連體別墅賺了幾倍。

潘石屹在那時候掙到了人生中第一個100萬:「一開始都不敢相信,不敢簽。在1樓簽了房產買賣合同,到6樓加價就賣了。現在想想都害怕。」

同樣的還有本地富豪冼篤信,在海南島四處拿地,一躍成為海南首富。他一度當選全國政協委員。

海南,房地產泡沫破滅之後

▲冼篤信出席第八屆二次全國政協會議

海南省1989年房地產投資僅為3.2億元,而到了1992年,全省房地產投資達87億元,占固定資產總投資的一半,全省財政收入的40%。

房價也一路飆升。1991年,海南省房地產平均價格為1400元/平方米,僅僅一年,每平方米的價格就猛增至5000元。要知道,當時全國商品房均價只有995元/平,北上廣深的商品房均價直到1998年都還在5000元以內。

這個人口只有六百餘萬的小島,出現了兩萬多家房地產公司。他們大多不是正經的開發商,而專注於炒地皮、炒樓。

炒房者以國有企業和有政府關係的私企為主,因為只有他們能弄到「政府批文」這一珍稀資源:有批文,拿地價格就低,倒到市場上,就可以狠賺一筆。

當時的拿地十分隨意。跟政府大致協商好要哪塊地,交些定金,政府簽了協議,畫個「紅線圖」或「藍線圖」就行。只要拿到圖,就能去找下一個買家。「一塊地倒手五六家」,每個中間商都能都能賺到錢。

海南,房地產泡沫破滅之後

▲1994年,海口街頭

為了買下更多的「圖紙」,或者使「圖紙」收益成為現金,所有人都在大量貸款。以四大商業銀行為首,銀行資金、國企、鄉鎮企業和民營企業的資本通過各種管道源源不斷湧入海南,總數不下千億。

幾乎所有的開發商都成了銀行的債務人。而最後的風險,被壓在了銀行身上。

危機爆發

所有人都知道,這種擊鼓傳花的炒樓遊戲終究會崩盤。但沒人相信倒霉事會發生在自己身上,而是想著在崩盤前多撈一筆,再多撈一筆。

萬通大佬們屬於急風驟雨到來之前有幸抽身而退的少數人。潘石屹「五斤桔子」的都市傳說廣為流傳:據說他用五斤桔子,從規劃局的工作人員那里換來一些項目材料,得知海口市的人均報建面積達到50多平方米。而當時北京,人均報建面積才不過7平方米。

更靠譜的說法,是馮侖從體制內的朋友那里得到了消息:國家即將出台宏觀調控文件。

雖然沒有預料到調控後果,他還是堅定了離開海南的想法。1993年初,萬通離開北京,馮、潘們移師西安和北京、上海等大城市,尋找新的機遇。

海南,房地產泡沫破滅之後

▲年輕時的馮侖、易小迪、王功權、潘石屹

地產大亨冼篤信卻不信這個邪。1993年,時任人民銀行海南省分行行長的馬蔚華找到他,告訴他中央很有可能會緊縮銀根,要提前準備。

冼篤信不以為然。

1993年6月23日,時任國務院副總理的朱鎔基發表講話,宣布終止房地產公司上市、全面控制銀行資金進入房地產業。

一天後,國務院發布《關於當前經濟情況和加強宏觀調控意見》,提出16條強力調控措施,包括嚴格控制信貸總規模、提高存貸利率和國債利率、限期收回違章拆借資金、削減基建投資、清理所有在建項目等。

海南,房地產泡沫破滅之後

▲全國金融會議上的朱鎔基

調控效果顯著。

冼篤信的人生開始了不斷下墜的下半場,一同下墜的還有海南房地產本身。

失去資金來源之後,海南表面火熱的房地產事業瞬間垮塌,全省「爛尾樓」高達600多棟、1600多萬平方米,一度擁有全國10%的積壓商品房。

之所以大量爛尾和積壓,核心原因是購買力不足,需要買房的人又買不起。

購買力不足的元兇是房價的虛高。

到1993年上半年,海南房價已飆漲到7500元每平,而當時全國職工平均月薪才280元,最高的上海市也才471元。這個比例在2017年,相當於每平16萬。

但海南房地產的主要投資者是國企和事業單位,他們寧肯空置也不願降價,因為降價會出現帳面損失。保留較高的資產數字,能夠避免負責人承擔法律或行政責任。

但紙面資產擋不住資金鏈的斷裂。開發商或跑或倒,巨大的壓力降到了銀行身上。

不少銀行的不良貸款率一度高達60%以上,僅建行一家,先後處置的不良房地產項目就達267個,現房面積一度占海南房地產存量的20%,現金回收比例則不足20%。

炒樓客們留下了一地雞毛。銀行手中的房地產項目往往質量低劣,除了根本沒起建的圖紙樓盤,還有不少在建樓盤拖欠大量工程款,很多樓層都先後被抵押多次,債權糾紛盤根錯節,幾乎每棟爛尾樓都能牽扯出七八個官司和十幾位債權人。

海南,房地產泡沫破滅之後

▲地產泡沫破滅後留下的爛尾樓隨處可見

為了解決信托公司們因大量投資房地產而出現的資金困難,1995年8月18日,海南省政府牽頭成立海南發展銀行。

這家「救火」銀行起步艱難。

這家銀行在五家信用社的基礎之上建立,但實際上其中四家都無法正常營業。這個註冊資本16.77億元人民幣的年輕銀行在誕生之初,就承接了44億元的沉重債務。

不過,各方依然對海發行寄予厚望。

中國人民銀行海南省分行行長表示,處於大規模開發期的海南仍然需要大量建設資金。他希望這家本地銀行能在協調好歷史問題的同時,為本地企業提供更好的融資服務。

海發行不負眾望。1996年底,海發行資產總量為86.3億元,增長率達到94.3%,償還了59%的債務,形勢看似一片大好。

海南,房地產泡沫破滅之後

▲海南發展銀行所在的大樓——富南大廈

海發行做到高速發展的方法,主要是超常規的高息攬存和同業拆借。

據當事人回憶,1995年底在海發行存款的利率是15%,1996年的五年期存款利息甚至一度高達22%。在省政府背書和高額利率的刺激下,機關和個人都踴躍往海發行存錢。當時大額存款要托關係才能辦成,整棟富南大廈人來人往,熱鬧非凡。

然而,高增長的背後是隱憂。成本如此之高的資本金,無論投到什麼項目上,回報都無法覆蓋成本。

可是焦頭爛額的政府,並沒有精力來幫海發行「戒毒」。事實上,高息攬儲是海南信用機構的發展常態:當地眾多的小信用社,存款利率比海發行還要高,有的高達25%。

在1997年亞洲金融危機的衝擊里,這些信用社應聲倒下。到年底,資不抵債、無法兌付到期存款的信用社已經有幾十家。

怎麼處置這些瀕臨破產的小信用社?各方意見不一,但最終達成共識:

「讓海發行背起來!」

海南,房地產泡沫破滅之後

▲停緩建的「半拉子」工程在島上比比皆是

繁華破滅

1997年12月,28家本地信用社並入海發行。

這些信用社使得海發行帳面實力增強——股本金增長為106億元,存款餘額為40億元,債務為50億元。但是,它們帶來的都是被套牢的土地和房屋這樣的「空殼」資產。

兼並之後,海發行根本無力負擔高額利息,只能宣布保證給付原信用社儲戶的本金及「合法利息」,單位存款則被視為債務,在債權債務清算後清償。

滿心指望著「錢生錢」的投資者一片嘩然。1998年春節過後,不少儲戶開始將本金及利息取出,轉存其他銀行,並表示因為利息降低,不再信任海發行。

海發行營業網點再次人滿為患。不過,這次的人們不再為了存錢,而是急著要把存款取出來。等候取款的人排成長隊,從室內延伸至馬路上。

海南,房地產泡沫破滅之後

▲「擠兌」在銀行業並不罕見,香港國際商業信貸銀行、江蘇射陽農村商業銀行,都遭遇過擠兌事件

海發行選擇了限制取款,先是設立最高取款限額,後來又開始發放取款預約號,有號才能取錢。結果卻只是催生了「海發行不行了」的傳言,未到期的儲戶也加入擠兌行列。

銀行自身的問題隨之暴露。

海發行於1995年8月18日正式開業,但在5月至9月間,就已發放貸款10.60億元,其中股東貸款9.20億元,大部分沒有任何合法擔保。

也就是說,初始的16.77億股本裡,有一大部分在開業一個月內以貸款名義「返還」給了股東。

「返還股本」的海發行,在擠兌大潮中很快耗盡了準備金。為了保護海發行,人民銀行總行陸續給其提供了40億元的再貸款;海發行也一度嘗試在島外設立分行來緩解壓力。但這些對於其巨大的資金缺口來說都是杯水車薪。

海南,房地產泡沫破滅之後

▲同樣在島外的還有1996年成立的廣州分行

人總行終於決定給海發行「斷奶」。喪失了清償能力的海發行在再一次擠兌危機下,不得不關張大吉。

1998年6月21日,國務院和中國人民銀行決定關閉海南發展銀行,指定中國工商銀行托管海南發展銀行的債權債務,保證支付境內居民儲蓄存款本金及「合法利息」。

海南,房地產泡沫破滅之後

▲海南發展銀行舊影

海南省政府唯一的商業銀行夭折。而在其先後設立的深圳發展銀行、廣東發展銀行、上海浦東發展銀行等地區性銀行都做得風生水起,今天已成為跨區域的全國性股份銀行。

海南省處置積壓房地產的工作在2006年才基本結束,而海發行的清算承諾,15年後都沒有完全兌現。中國長期以來缺乏金融機構清算的具體規定,清算工作至今滯緩。

海南,房地產泡沫破滅之後

▲1999年的海口,沒人居住的爛尾樓下看守者在洗澡

整個海南在危機的陰影裡沉淪了十幾年。

海發行關閉後,海南在隨後的二十年里都沒有自己的地區性銀行。直到2005年,海南島依然沒有外資銀行、城市商行和信托公司。

海南曾經的目標是建設深圳那樣的經濟特區,但房產泡沫引發的金融危機徹底摧毀了產業升級的融資管道和時間窗口。今天的海南雖然打出「國際旅遊島」的招牌,除此外卻再無像樣的產業可言,且是東部地區唯一全國GDP倒數的省份。

海南的悲劇也曾一度讓中國人對房產泡沫心生畏懼。

20年前的1998年,國務院發布通知,要求建立以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系。根據這個房改制度,中國70%的中低收入家庭應該購買經濟適用住房,10%的最低收入家庭由政府或單位提供廉租房,20%的高收入家庭購買、租賃市場價的商品房。

然而,軌道卻在五年後徹底扭轉。

2003年8月12日,國務院下發18號文件,稱房地產業已經成為國民經濟的支柱產業,應調整住房供應結構,逐步做到多數家庭購買或承租普通商品住房。房地產在經濟格局中的地位被提高到了前所未有的高度。

與此同時,國土部出台《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》,政府成為住宅用地供應的唯一主體,土地市場供給銳減,地價和房價大漲,土地財政拉開大幕。

每個中國人都熟悉的房地產神話由此開場,並隨著政府調控一輪又一輪的「失敗」而深入人心。

據南開大學國家經濟研究院數據,到2018年3月,與房價、地價相關的貸款已占中國全部銀行貸款的70%。

數十年間,當年的海南故事只剩一個模糊遙遠的背影,直至下一個轉折點的降臨。

閱讀原文

熱門書籍》殭屍企業、鬼城與影子銀行,停滯的中國將如何波及全球經濟?新的成長力道會出現嗎?