【帝都的秋】租房的人相信,用雙手創造的明天會更好。

【帝都的秋】租房的人相信,用雙手創造的明天會更好。

本文來源:包郵區(微信id:ibaoyouqu)

作者:你包叔

原標題:帝都的秋

七夕那天你包叔在上海。歷史上第一次,上海連續遭遇三次颱風過境,晚來風急,空氣濡濕清冽。那樣的夜,除了為愛鼓掌,人類註定一事無成。

為了研究七夕這天上海酒店的入住率,你包叔一個人去如家開了個房。如家的小綠牆壁薄得恰到好處。睡意襲來,卻每每被牛郎織女們的鶯歌燕語吵醒。

90年前,清華有位教授也有過相同的困擾,他悄悄地披了大衫,帶上門出去看荷塘月色去了。

熱鬧是他們的,我什麼都沒有。

七夕那天,上海的風雨再大也沒能擋住77對夫妻各奔東西的決心。同時有1187對男女頂著颱風,登記結婚。

你包叔此前看過一個數據。上海作為人均GDP第二的城市,2017年的結婚率是全國最低,僅僅是0.45%。可打開訂房軟件,所有酒店都已經滿房,價格都翻了一倍以上。

你包叔的好友獸爺說,是那隻無形之手在發揮作用:

山盟海誓成本太高,惟願一晌貪歡。

外面風雨交加,你包叔默默打開1024,用無形之手撫慰靈魂。

1

老舍先生說過,北平之秋就是人間的天堂。不過1200公里外的北京,正處在真正的颱風中心。

自如和蛋殼競價搶房源的故事,引爆了群眾對於北京房租上漲的積怨,幾個月不到,房租漲幅超過20%。

北京人民已經做好了共克時艱的心理準備,關心糧食和蔬菜,沒想到首先迎來的就是居住成本的增加。

我愛我家副總裁胡景暉的砲轟,為那則匿名帖子真實性進行背書。自如和蛋殼競價的隨意,讓普通人出離憤怒。資本扶植下的長租公寓運營商,被擺上祭壇。

他們中間出了一個叛徒。

很快,北京住建委聯合金融、銀監等部門約談了北京最大的幾家長租公寓,明確要求不能哄抬租金搶占房源。胡景暉說住建委的領導親自致電他,表達了支持。

有很多人為自如和蛋殼喊冤,認為他們並沒有形成壟斷。大面積拆違導致的供應減少,才是房租上漲的主因。

按照財經雜誌的說法:

2015年至今,北京市累計拆違1.2億平米,相當於拆了177個北京像素。北京像素是北漂的居住聖地,住了3萬人。

“北漂聖地”的老闆王永紅已經跑路一年多了。

在相同的時間跨度內,其實上海拆掉了更多違建。政府報告說,達到了1.6億平方米,比北京還多4000萬平米,但上海並沒有出現房租的劇烈上漲。

你包叔認為:

供需關係確實是根本原因,但是自如等大型運營商對價格的影響,之前一直被人為掩蓋了。

從供應上來看,上海房租之所以相對穩定,是因為上海租賃市場上的房源數量,幾乎是北京的兩倍。長租公寓的蛋糕還很小。

北京的供應量本來就捉襟見肘,自如這樣的二房東出來搶房源,加劇了供需矛盾。

此輪租金上漲最多的城市不是北京,而是成都,尤其是天府新區。

成都沒有拆違,也沒有成氣候的長租公寓品牌。撐起成都租金的,是以每月兩萬人速度流入成都的新落戶人群,他們中的一半,又把目的地選在了天府新區。

鏈家旗下的研究院說,北京租賃住房的機構化比例為10.3%,自如也表示,自己的力量還很薄弱,完全沒有形成壟斷,並控制定價權。

事實上,10.3%這個數字,嚴重縮水了。

好在你包叔自己有得力計算器。左暉曾說過,北京總共有700萬套房子中,有三分之一是在租房市場上,也就是有233萬套。

去年自如CEO熊林給40萬北京自如客寫過一封公開信。按照這個數字保守估計,自如至少已經拿下了20萬套房源,市場佔比至少為8.5%。

長租公寓行業內的朋友告訴你包叔:

自如加上相寓和蛋殼等其他品牌,北京租賃住房的機構化比例至少為20%。

毫無疑問,握有北京8.5%房源的自如,已具備了定價權。熊林去年公開信中說,到年底之前不會漲房租。一定程度上,宣示了這種定價權確實存在。

偉大領袖教導過我們,歷史是波浪式前進,螺旋式上升。房租房價也是如此,業主都會向最高價看齊。這導致價格不可避免朝著螺旋式上升的方向發展。

即便沒有搶房源的互相抬價,自如的存在也天然抬高了北京平均租金。自如作為二房東為此投入的運營成本,必然會轉嫁到消費者身上。

胡景暉說相寓是清白的。這確實很難成立。

有杭州的媒體實地探查後算了一下,相同戶型的兩套90平米房子,自如的租戶要比其他租戶每年多付1萬2千元。

而且,自如的業主在租金之外,還要交一筆管理費。

2

對於資本的入侵,胡景暉給出的解決辦法是——租金管制。他提出了兩點建議:

1.通過全國的住建系統,迅速建立全國房租指導價,指導價每個月以各種渠道向老百姓公示;

2.如果有了指導價,出現了異常交易,老百姓可以向政府舉報,如果是哄抬房價,嚴處。

被資本逼得辭職的胡景暉,對於資本的仇視,已被無限放大了。

林彪日記裡說過,公開講的話都不是真心話,真心的話,是打死也不能說的。

比如自如的熊林、辭職的胡景暉,你覺得他們在鏡頭前說的,就是他們要做的嗎?那你真錯了,真正做的事情,他們是不會告訴你的。

平心而論,自如這樣長租公寓的存在,為房東提供了更省心更穩定的收益機會,為租客提供了更透明更安全的選擇機會。北京聞名於世的“黑中介”,因為長租公寓的出現,確實減少了。

人們只看到了溢價,卻沒有看到節約的社會成本。

歷史經驗證明,如果政府按照胡景暉的建議,出台指導價體系和舉報製度的,將會導致更有災難性的後果。

諾貝爾經濟學獎委員會主席阿瑟·林德貝克也早就說過:

摧毀一個城市最好的辦法是扔炸彈,其次就是租金管制。

在大多數經濟學家的眼中,美國的租金管制是失敗的。尤其是紐約,很多業主寧願讓房子空著,也不願意被租金管制制度束縛。有人算過,空置的房間每年會新增3萬間。

更有人說,租金管制帶來的種種影響,直接導致了紐約的衰落。

香港1973年實行的管制失敗更是眾所周知,房東會把房子拆小分租出去,層層轉包,形成了黑市價格。25年後終被廢除。

後來不斷有呼聲要求恢復管制,但當時的特首梁振英表示:

最有效解決香港房屋問題的方法是增加供應,特區政府並沒有改變對租金管制的立場。如政府提出實施租金管制,只會減少市場上的租盤,效果適得其反。

這正是長租公寓背後資本的失敗之處,資本本來應該是擴大供應,動員社會剩餘資源,現在卻成了與民爭利的二房東。

資本在長租公寓這事上成為了一個另類,餓了麼和美團打車的早期用戶,基本上都有過免費叫外賣和免費叫車的經歷。那個時候,資本是多麼可愛啊。為什麼一到租房上,就這麼兇殘呢?

你包叔的好友獸爺說:

因為北京房子少。外賣和出行都能讓社會剩餘資源再利用,比如讓無所事事的年輕人成為外賣小哥,​​或者把私家車變為出租車。而北京的房屋,根本沒有剩餘的社會資源。

《潛伏》里謝若林問餘則成,這兩根金條,你能告訴我哪一根是高尚的,哪一根是齷齪的?然而,在北京,人們很容易地找到了那根齷齪的金條。

自如們本來應該做的,是充分開發集體用地、工業廠房、酒店式公寓這樣的剩餘社會資源。

但是這類型的物業轉成住房,面臨著太多政策上的障礙。僅僅消防一項,就難以過關。

北京去年地毯式的拆違中,大量長租公寓倒在了消防上。在上海,一批專做長租公寓的福建商人因此遭遇了滅頂之災,被徹底清理出市場。

除了與民爭房源,資本在北京租房市場確實沒有其他的發展路徑。

這僅僅是開始。

左暉說過,估計未來北京會有1000萬人租房,按人均20平米計算,北京需要兩億平米的租房面積。

現在北京只有一億平米。

3

很多人認為長租公寓利潤很薄,但實際上利潤一旦釋放,是驚人的。

自如模式本質是期貨,通過長期鎖定房源,運營商期望未來租金的上漲可以抵消現在的投入。

  一篇看懂已被妖魔化的中國租金上漲與長租公寓

度過艱難的投入期後,長租公寓的利潤會慢慢顯現出來了。自如深耕的北京,已經實現盈利了,而且隨著租金的上漲,利潤會越來越豐厚。

在此之前,自如需要大量的房源和高周轉來形成規模效應,降低成本。

鏈家一位高管很早就和你包叔說過,把自如當成租賃生意就太拿衣服了,鏈家龐大的採購量已經幫他成為全國最大的床墊廠、門鎖廠、家具廠大股東。

上海最大的長租公寓“青客”的創始人曾經和你包叔說過,他最有成就感的是自己發明了一款門鎖,從淘寶上買來配件自己做,成本降了一半。

自如的房子有個特點,裝修風格十分統一,都是迎合白領人群的文藝小清新風,統一的桌椅、統一的壁畫,還有統一的甲醛芬芳。

自如的新房源,甲醛超標是標配。按照流程,自如房源從裝修到業主入住一般在20天就可以完成。

誰說只有蓋房子才有高周轉的?

更有一些公司走上了另一條道路。

很多長租公寓是通過小貸公司來收取租金。剛畢業的學生們以為自己簽了一份租約,實際上是和小貸公司簽了一份借款協議。

蛋殼的崛起就是因為租金貸的支持,金融公司預先把一年或者兩年的房租付給了蛋殼,用作之後拓展的資金。

長租公寓加了槓桿,而槓桿的風險基本全在租客身上,即使運營商倒掉,租客也要繼續履行與金融公司的合約。

租房的人相信,用雙手創造的明天會更好。這也是馬克思的想法,他認為,由於體制的矛盾,資本收益率將降低至接近零,帶來崩潰和革命。

而托馬斯皮克提把人類之前幾個世紀的數據統計後,發現了一個相反的結論。

他在《二十一世紀資本論》悲觀地寫道

在所有時期,資本回報率都遠遠大於勞動回報率,我們有充分的理由相信,未來還會是這樣。

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