本文來源：真叫盧俊(微信id：zhenjiaolujun0426)(中國房地產投資自媒體)
最近大家都在討論租金上漲與長租公寓運營商、中介等企業的關係，一時間各種聲討紛至沓來，彷彿看到了當年在鋪天蓋地聲討開發商推高房價一樣。
暫且不對各種聲音進行評論，我覺得有必要先讓大家看清楚這個行業的運營模式，避免更多的人對行業進行妖魔化。
01
從業態來看，目前市場上的長租公寓分為兩種模式，集中式和分散式。
集中式公寓一般是公寓運營商將整棟物業或者連續幾層的物業以買或者租的形式收進來（目前市場上以租為主），然後通過重新規劃、設計、裝修再出租給個人租客。
分散式就是公寓運營商去找單獨的個人業主進行洽談，將個人業主（一般為投資客或者家裡有很多套房子的業主）的閒置房源包租下來，一般為3-5年的期限。
在這個模式下，業主節省了找中介、租後維修、和租客溝通的各種精力，也可以從運營商處穩定的收租，不用再為換租、帶看操心；運營商獲得了服務費、租金溢價等帶來的回報。
這兩天各方在討論的自如、相寓和蛋殼公寓就屬於分散式長租公寓的業務模式。因此這裡重點介紹一下分散式長租公寓的運營模式。
一般情況下，長租公寓運營商在從業主那裡收完房後，會對滿足居住使用的起居室或者客廳進行臥室改造處理，即做N+1佈局，因此這就涉及到房屋的重新設計和裝修，分散式公寓一般每套房的設計裝修成本根據房屋的情況在3萬到5萬不等，而這改造出來的一間即為公寓運營商的盈利來源。
舉個栗子：一套3室一廳，房東整租6000，有人整租下來，再找熟人或者朋友過來一起住，大家平攤租金，住三個人，每人2000元；
同樣的一套房子如果是公寓運營商6000租下來，他會先投入4萬元裝修改造做N+1,把客廳在做一個房間，同時把其他房間也都全部裝修一下，這時他還是一個房間2000租出去，那就是有4個2000
所以這一套房子就有了8000的租金收入，其中可以通過“+1”的租金差在兩年內把裝修成本收回來，同時在未來三年內就形成了相應的盈利；此時對於市場層面來說，還是每個房間2000，3房價格6000並沒有改變。
這時對於該企業來講，要想能夠賺錢必須得做到這幾點：
1、 得保證給業主的租金不能斷。不管自己是否把房子租出去只有這樣在租賃期內才能持續享有房屋的租賃權；
2、 盡可能的減少房屋在自己手中的空置時間。因為空置的每一天企業要支出租金，而又沒有租金收入，這就會形成負的資金流；
3、 盡可能高的提高自己的出租率。就像例子中所說，如果4間都租出去，則是賺錢的，如果只租出去3間，那就是不賺不虧，如果只租出去2間，那就絕對的虧錢了。
因此在長租公寓企業經營中，空置時間和出租率是兩個大家非常看重的數據指標。最理想的情況就是房子收進來裝修完後能夠馬上租滿，這樣就不用承擔空置時間和空置率所造成的損失。
介紹完整個業務模式，大家可以看出來，目前都在關注的“囤房”這個焦點貌似除了能擴大長租公寓的虧損外並不能給他們帶來任何好處。
02
那既然這樣為什麼會造成長租公寓企業哄抬租金的感覺呢？
其實問題主要出在長租公寓的收房源頭。當幾家公寓運營商在市場上比價搶房的時候，就會有人覺得搶房就像開發商搶地一樣，肯定是一味的抬高租金呀，然後再高價售出呀，再加上一些有心人誘導，就貌似更加的坐實了高價搶房的這一說法。
然而在誘導的輿論中，貌似從來沒有人告訴過我們長租公寓企業的收房成本並不是只看租金的，還有一個非常重要的對沖租金成本的條件——免租期。
在我們個人租房時，一般就是簽約日期就是入住日期。但是長租公寓運營企業在和業主簽合同時，都會根據自己的裝修工程進度和每年換租時的招租時長，問業主要到每年30天到45天不等的不收租金的時間，以此來降低運營壓力和租金成本。這樣下來，其實長租公寓在拿房時，其租金就有了可以比市場有一定上漲的浮動空間，甚至可以通過和業主溝通調節免租期來調節給業主租金的漲幅。
在這樣的前提條件下，即使長租公寓拿房時會比市場價高一定的幅度，但是也不會影響運營商的毛利空間，這時為了保證縮減自己的空置率和空置時間，運營商甚至會採用首月優惠或者低於市場的價格來吸引租客盡快簽約。因為一旦高於市場價格，意味著銷售難度增大，進而拉長銷售週期，引起空置增加。
03
那麼既然在長租公寓的業務模式下很難去引起租金暴漲，那麼當金融機構介入後，對長租公寓企業的發展又是有什麼影響呢？
首先一開始租房金融產品的推出其實是為了解決公寓運營商盡快回收裝修投入的需求。但在發展過程中，由於租房的強場景化又契合了消費金融的各項條件，因此產生了“房租月付”的租客端消費金融產品。
其本意是為了從租客端解決掉租客的資金壓力，在租客用押一付三感到吃力時，可以選擇使用消費金融分期的形式，以藉貸的形式支付租金，類似於京東白條支付和螞蟻花唄。
但在房租月付的金融產品中，由於長租公寓運營商可以根據租客簽約的租期，一次性提前回收相應期限內的租金，這也引發了有些管理不善的運營商從銷售話術上開始弱化貸款誘導租客辦理，因此近期的金融機構都在加強信息披露和租客端告知來規避該類風險。
但是由於大量資金的提前回收，公寓運營商就需要規劃好哪些是利潤的提前回收，哪些是要對業主支付對上租金的提前回收，在有強資金規劃的前提下，公寓運營商就可以動用提前回收的利潤進行再次擴張，前提是對於業主租金的支出要保持穩定。如果動用了業主租金部分進行擴張，又無法有股本資金投入時，只能不停借新還舊，保持增長不能停。
因此金融機構的進入，對於長租公寓運運營商來說，既幫助了其增長，又一定程度上誘惑了運營商的過度增長，這就需要各家金融機構增強對公寓企業的風控能力和業務的預判能力。但由於金融的使用仍然在常規的業務節奏中，所以還是無法直接推動房租的暴漲。
而回到房租情況來看，目前所有支撐房租上漲數據的準確性都有待商榷，目前全國的租金都沒有可靠的統計口徑，不得不說相對靠譜點的數據估計還是在鏈家內部，畢竟他們是中國最大的中介了，而租金數據掌握最準確的就是在中介手中了。
04
就目前各城市的租金情況。重點說一下我了解的2個城市：上海和鄭州。
首先我住在上海，也剛好租房，還剛好今年換了房子，從我們同一小區的租金看基本上租金漲幅就是5%不到，甚至我換掉的那套房子是維持原價租給了下一個租客。要知道上海的長租公寓企業一點不比北京少，基本北京有的幾家，上海也都有。
而鄭州的租金則是從2016以後租金一路下跌，直到今年仍然在往下走。其根本原因就是2013-2016年鄭州市做舊城改造的城中村拆遷過程中，動遷房未出來之前，導致大量的拆遷戶需要租房，整個租房市場供不應求，從而引發鄭州從2013-2016年租金上漲基本翻番
但2016後動遷安置房逐步建好交付，動遷居民的租房需求消失，同時大量動遷安置房源釋放，將市場瞬間逆轉，成了供大於求，所以導致租金在2017年的跌幅高達22%，以至於延續到今年，仍然沒有止跌的趨勢
而在鄭州的公寓企業是從2015年開始陸續發展起來。在2016年達到頂峰，但現在也不得不放緩了發展的節奏，甚至已經有很多逐漸消失了。
從這兩個城市的租房市場表現不難看出，整個租房市場中對租金的影響最大的其實是供求關係。在同樣有大型公寓企業搶房的上海，面對租客市場的租金增幅仍然保持平穩；
在同樣有多家公寓企業競爭搶房的鄭州，甚至市場的供求關係能倒逼公寓企業不敢過快發展。那既然如此，北京房租暴漲的原因究竟是什麼，答案基本呼之欲出。
目前明顯可以看出北京的租房市場在經過一輪拆違後，供需關係已是極度失衡。之前有媒體報導中提到，2017上海拆違1.6億方，北京拆違1.2億方，但沒有出現像北京那樣的暴漲。
但是如果各位仔細去深入了解，會發現，北京拆的違建主要集中在住房上，有N+1的公寓、有集中式的公寓、地下室等等；而上海拆的違建基本都是馬路旁的沿街違建商舖，以及小區的違建底商。
這兩種拆法對於租房市場的供應可是完全不同的。所以供求失衡才是造成這一輪北京租金暴漲的重要原因。
其實長租公寓這個領域對市場來講，還是一個完全嶄新的行業，希望能夠有有更多人去深入了解長租公寓，而不是簡單粗暴的在還沒有分清長租公寓企業和中介的區別時就開始進行妖魔化、情緒化的抨擊。
可能會有一些長租公寓企業在經營中有不規範的地方，就像在房地產市場發展初期，也有很多不規範的開發商一樣；但是相信隨著政策的完善和管理標準的規範化，長租公寓行業一定會越來越好。