香港「新填海計劃」再造半個九龍島,可容百萬人口。

本文來源:21世紀經濟報導

特約撰稿:香港 朱麗娜

香港連續24年被評為全球最自由經濟體,但近年來卻被土地房屋問題的陰霾深深籠罩。

過去十年,香港私人住宅價格直線飆升,而工資則僅有小幅增長,高昂的樓價讓很多香港市民“望樓興嘆”。

樓價中位數與收入中位數的比率,已由2011年的11.4激增70%至去年的19.4。

這意味著大部分香港打工族需不吃不喝19年,才能買得起樓。

“香港長期缺乏土地導致樓價高昂,嚴重影響民生,很多市民被逼住劏房(面積狹小而被分割的房屋),政府要設法解決貧富懸殊問題。未來幾年的土地需求需謹慎處理,填海工程或需10年的時間,因此政府也應考慮其他方式,多管齊下提供更多土地供應,例如公私營合作、釋放私人土地、一地多用、收回棕地等方案。”香港前特首董建華,在8月7日的團結香港基金會議上指出。

相當於半個九龍島

事實上,香港特首林鄭月娥近日也多次公開表示,填海才是解決香港土地供應短缺的根本方法。

7月12日,她在立法會出席答問會時坦言:“解決土地問題,社會要有廣泛共識。長遠來說,在維港(維多利亞港)以外填海是無可避免。”

2017年9月,特區政府成立了土地供應專責小組,並於今年4月底提出18個土地供應選項,並展開為期5個月的公眾諮詢。其中短期選項包括棕地發展、私人的新界農地儲備等,中長期選項則包括發展東大嶼都會。

東大嶼都會的概念最早是特區政府《香港2030+》研究提出跨越2030年的兩個策略增長區之一,涉及在香港島及大嶼山之間的中部水域拓展土地面積超過1000公頃的人工島,並提供策略性運輸基建設施,作為除中環、九龍東以外第三個核心商業區及智慧型新市鎮。

“香港正面臨人口加速老化的挑戰,65歲以上老年人口已經超過120萬,預計到2036年還會激增一倍至240萬,對醫院、安老院和社區中心的需求大大增加。同時,到2046年,香港樓齡超過70年以上的私人住宅單位將超過30萬個,舊區重建的問題將日益迫切。”團結香港基金總幹事鄭李錦芬在8月7日的記者會上表示。

同時,該基金會8月7日公佈了”強化東大嶼都會”計劃,倡議特區政府借鑒以往新市鎮的發展模式,在香港島與大嶼山之間的中部水域,建造面積相當於半個九龍的2200公頃人工島,興建25萬至40萬個住宅單位,預計建成後將可容納70萬-110萬人口。

“土地供應專責小組列出的18個選項中,從成本效益、規劃配套以及業權糾紛風險等不同角度考慮,只有大規模填海造地,才可以扭轉局勢,”鄭李錦芬坦言。

填海,不僅僅是香港

根據《香港2030+》研究,香港未來30年土地短缺將至少達到1200公頃,其中包括約230公頃的房屋土地需求。過去五年,香港實際住宅供應與政府“長遠房屋策略”目標相差9.43萬個單位。

“香港土地不足,歸根結底,是因為過去十年政府停止積極尋求新土地供應,自(上世紀)90年代中期建造東涌新市鎮後,香港再無任何新市鎮落成。香港缺乏長遠的全面、策略性土地供應規劃,長遠來看會造成龐大的土地容量短缺。”團結香港基金政策研究院主管黃元山坦言。

由於香港地勢多山以及可發展土地有限,政府一直靠填海造地來增加可發展用地供應。特區政府統計數據顯示,截至2016年,香港約有70平方公里土地是通過填海取得,佔香港土地總面積約6%。

自上世紀60年代以來,特區政府在荃灣、沙田、屯門、大埔、將軍澳等地陸續填海造地。然而,以2000年為分界線,香港填海造地的步伐幾乎停滯,1985年至2000年填海造地共有3000公頃,每年約200公頃;而2001至2015年僅填海造地約690公頃,每年僅40多公頃,降幅達到大約80%。

相比之下,亞洲其他各大城市則積極填海,增加土地供應。

韓國填海打造了“新萬金經濟區”,面積超過2.8萬公頃,相當於半個首爾的面積;“獅城”新加坡過去50年填海造地面積達到其國土面積的五分之一;深圳過去30年填海造地近1萬公頃,併計劃再擴大5500公頃。

需時11年分兩階段進行

而現在,為了緩解香港日益加劇的土地短缺和房價飆升問題,填海造地已迫在眉睫。

自2003年起,香港房價已創造了連續15年上漲的“神話”,這是香港歷來最長的房價上漲週期。香港的私人住宅售價指數由61.6點飆升至去年的333.9點,過去14年漲幅超過4.4倍。相形之下,2016年香港家庭每月收入中位數僅為2.5萬港元,比10年前僅上升了45%。

“根據初步可行性評估,按照2018年1月的價格估算,強化東大嶼都會計劃的填海成本約為每平方英呎1360港元,相比之下,收回新界私人農地的成本最高可達每平方英呎1500港元,而連接該人工島與香港其他地區的三條鐵路、三條公路的建築成本大約為每平方英呎650港元。”奧雅納工程顧問董事劉偉棠表示。

根據估算,填海工程至少需時11年,可分兩階段進行。同時,該計劃最大的優勢在於可以創造一片面積龐大的可開發土地,而收回農地能得到的則是分散、零碎的地塊。

事實上,據特區政府的測算,在回收農地等非“熟地”上發展地產,大多會涉及復雜及不確定因素,比如前期規劃研究、多個階段的公眾諮詢等,整個過程平均耗時11 -14年。

“熟地”則一般已有合適規劃,不需要進行收地、清拆、重置現有設施、地盤平整或提供額外的基建設施。

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