八張圖,看懂未來中國城市的發展(投資)潛力。

本文來源:米宅米宅(微信id:mizhaimizhai)、鳳凰新聞

最近這半年,中國房地產正在以出其不意的方式進入拐點,從年初到現在,全國已經有52個城市累計出約290項限制性購房政策,這意味著越來越多的人買不到房子了。

所以最近,我們在後台被問到最多的問題有兩類:一類是問政策及趨勢。另一類是問城市,比如:

重慶這個城市怎樣?

重慶和成都比呢?

鄭州是強二線還是二線?

武漢呢?它和鄭州誰是中部老大?

杭州最後會變成北上深「杭」嗎?

廣州是沒落了嗎?

長沙的房子值得投資嗎?

錯過了北上深,還有哪裡值得你不要再錯?

這些問題的實質其實是在問:一個城市的發展潛力(這個城市值不值得投資?)。

那麼,我們判斷一個城市發展潛力,主要看三個方面:

第一,這個城市的人口的流向,是正還是負?

第二,這個城市的資金流向?

第三,這個城市的高鐵有幾條?

人口的流向,哪些城市終將被離開?

上個月,海通證券發布了《中國人口遷移跟蹤報告》。

這份報告很長,裡面有大量的圖表分析。我們抽絲剝繭把這份報告裡的結論部分提煉如下:

1、全國人口流動趨勢放緩,但是整體上人口從三四線向一二線流動的趨勢,沒有改變。其中4個一線城市聚集了全國約5%的常住人口,二線城市常住人口占比約16%。

2、新增人口也體現出向一二線流動的趨勢。最近6年我國總人口增加了4180萬,其中約15%的新增常住人口分布在一線城市,逾40%分布在二線城市。

▲圖片來源:證券研究所

但是我們也同時發現了四個值得關注現象:

1、在北上廣深這四個城市中,由於人口管制政策的不同,北京和上海抑制了流動人口的湧入。北京、上海最近三年常住人口的累計增幅僅為2.7%和0.2%。但廣州和深圳因為在控制政策緩和,常住人口增幅分別接近9%和12%。

▲圖片來源證券研究所

2、近三年,部分二線城市的人口增長規模超過了一線城市。一些熱門二線城市如天津、重慶、鄭州、武漢等作為區域的經濟中心,因為出台寬鬆落戶條件吸引了被一線城市拒之門外。

3、在熱門二線城市中,中部二線城市人口增長速度加快。比如天津、長沙、鄭州、武漢、銀川、廈門最近三年的常住人口累計增幅在5%以上,而在六個城市中,有五個都處在中部地區。

▲圖片來源證券研究所

4、人口流出比較明顯的是東北和西北,比如吉林和黑龍江這六年常住人口甚至負增,遼寧常住人口也僅增加了0.1%,這已經是東三省經濟崛起的最大障礙點。

總結來說,驅動人口流動主要因素是產業和資源的集聚,在這方面城市越大優勢越大。與此同時,二線城市特別是中部二線城市在人口流入方面表現強勁。

因此,人口東南飛的趨勢與中部崛起此消彼長。

資金的流向,哪些城市獨得恩寵?

9月初,城市數據團發布了《資金去了哪些城市?》的文章。因為涉及大量圖標和分析,我們結合其它數據進行提煉整合如下:

首先,城市之間資本流動其實是重點企業之間跨城市的資金流動。那麼一個重要標準就是上市公司的數量(因為上市公司不僅影響各個城市的資金流向,也最終影響到一個城市的GDP)。

據《2016中國城市資本競爭力排行TOP 50 》顯示,截至2016年10月31日,中國A股市場共有2955家上市公司,分布在全國274座城市中,其中有278家註冊在北京,231家註冊在上海,深圳有220家,前三城的上市公司數占全國上市公司總數的四分之一

第四名至第十名城市的A股上市公司家數分別是:杭州(95家)、蘇州(85家)、廣州(76家)、成都(62家)、南京(57家)、無錫(55家)、寧波(53家)。

其次,我們再來看下面兩張圖,分別是近五年對外控股型投資筆數最多的10個城市和近五年吸引對外控股型投資筆數最多的10個城市 。

對外控股型投資筆數最多的10個城市▼

▲圖片來源城市數據團

吸引對外控股型投資筆數最多的10個城市

▲圖片來源城市數據團

經過對比,我們發現在這個榜單上:

1、北京、上海、深在資金量級上遠遠超過了其它城市。這和A股上市企業數量排名是一致的。

2、杭州作為崛起的新一線城市表現亮眼。

3、廣州在資金控制力方面上已經無望「北上深廣」。

4、接下來的天津、南京、寧波、蘇州、嘉興、成都無論是資金流入還是流出都排在前十之內。比較特殊的是嘉興在資本吸引力方面擠掉了南京。

如果我們把這些城市之間資本流動顯示在地圖上,就有了下面這張全國跨城市資本流動地圖。

——圖片來源城市數據團

在這張圖上我們看南京、武漢、鄭州、西安、長沙、合肥二線中部城市,占據top20。

好,我們針對人口和資本走向先總結一下。我們看到:

1、北上廣和新一線在未來人口和資本的權重會越來越大。

2、中部崛起已經成為既定事實。相比較全國人口分布的「騰沖線」,全國資本流動的鑽石形狀則顯得更為集聚。

3、區域與區域之拉的越來越大。東北和中西部城市未來會受到越來越大的挑戰。

19個樞紐城市,米字型高鐵城市有幾個?

最後,我們來談談高鐵。

最近「復興號」高鐵投入經營的消息,讓很多人雞血滿滿。350公里/小時的速度,已經PK掉了新幹線和歐洲之星。上海到北京的時間,也被縮短到了4小時28分。

但中國航天科工說他們希望嘗試研發1000公里/小時以上的「超級高鐵」,未來上海到北京,可能只要30分鐘。

著名經濟學家金巖石先生有過一個許多年不變的結論,核心觀點是「高鐵加速城市化和資產價格泡沫化」。

所以眼下的中國高鐵,是被稱為中國新四大發明之首(高鐵、網購、支付寶和共享單車),是除了人口和資金,第三個能夠體現一個城市價值的標準。

我們先看一張中國高鐵路網中長期規劃示意圖。

在這張圖上可以看到兩點:

第一、城市群效應更強更大。

比如我們會看到未來的「長三角」是指以上海為中心,南京、杭州、合肥為副中心的城市群。合肥到南京因為通了高鐵,被納入到了長三角城市群。

比如以廣州、深圳為中心,未來會輻射包括周邊的湖南、湖北、福建、江西、廣西。

第二、確定了19個樞紐城市,它們是:

1、北京;

2、上海、廣州、鄭州、武漢、成都、瀋陽、西安;

3、天津、南京、深圳、合肥、貴陽、重慶、杭州、福州、南寧、昆明、烏魯木齊;

這19個城市的名單和順序,是國家發改委確定的,這不是隨便排的,因為雖然都是樞紐,但是分成了三個層級。

1、北京毫無異議是全國鐵路網的中心 ,天生的,沒辦法。

2、上海、廣州代表大區的中心城市。這個層級是重點看後面是鄭州、武漢、成都、瀋陽、西安;

3、天津代表區域性中心,其中值得關注的是合肥排位在重慶、杭州之前。

我們會發現鄭州、西安、武漢、合肥、重慶、南昌、長沙、福州在這張規劃圖上非常亮眼。而這些這些城市的名字是不是很熟悉?它們剛剛基本上也都出現在了人口流動和資金流動的圖表中。

還有一件很有意思的事可以很好證明這份名單的分量。2015年房價上漲冠軍是深圳,2016年是合肥,它們也同時是這份名單裡兩個地位上升最顯著的城市。

第三、「胡煥庸線」對高鐵網分布影響。注意這是我在本文中第三次提到這條線,上兩次分別在人口流向和資金流向。

參考:

>中國大陸有一條「胡煥庸線」,把中國分成了兩個世界。

4

我不知道此時此刻正在看本文的你,在這個國家的哪座城市,但可以肯定的是,你未來成長的可能性與你所在城市的成長可能性密切相關。

你可以把你所在的城市放在人口遷移、資金流向、高鐵規劃圖內,它的未來你一目了然。

最後,請注意「胡煥庸線」對高鐵網分布、人口遷移、資金流向的影響,而中部崛起已成既定事實,中部二線城市的城運開啟了新高度。

錯過了北上深,不要再錯過這裡!

備註:文中部分素材來源於海通證券研究所、城市數據團等,在此感謝!

閱讀原文

》今天中國發生了什麼事?




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