本文來源：鎂刻地產
微信id：Real-estate-Circle
作者：黃婉銀 王佳飛
61歲的老陳剛剛退休，長期居住工作在四川的他，退休後的夢想就是環遊全國，尤其是四季如春或者靠海的地方，比如海南、雲南等地。
最近老陳聽到一種「換住計劃」模式，感覺很新穎，即購買一個公司旗下一套文旅地產物業後，可以換住到這家公司旗下其他地區文旅地產物業居住一段時間。
但老陳同時也擔心，這是不是一種營銷噱頭？
鎂編了解到，目前，雅居樂、榮盛發展旗下榮盛康旅都在文旅地產項目主推「換住計劃」。
有文旅專家在接受鎂編採訪時表示，換住計劃本質類似於之前盛行的分時度假，換住計劃本身的經營方向不存在什麼問題，關鍵是看如何監管。
升級版分時度假
分時度假起源於國外，最初是指人們在度假地購買房產時，只購買部分時段的產權，幾戶人家共同擁有一處房產，共同維護、分時使用的度假形式，後來逐漸演變成每戶人家在每年只擁有某一時間段的度假地房產使用權，並且可以通過交換系統對不同房產的使用權進行交換。
換住計劃可以算是分時度假的另一種演變。
景鑒智庫創始人周鳴岐告訴記者，換住計劃其實嚴格來說不算什麼創新的營銷方式，其本質類似於分時度假，主要都是應用在旅遊地產。
榮盛康旅相關負責人表示，其換住模式是基於旗下APP會員體系來運營的，即業主只要將其持有的旅居度假物業加入這一換住體系，就可以將自身持有的旅遊度假物業與其他會員進行換住共享，以實現候鳥式生活。
雅居樂雲海大區策劃負責人顧廣洲告訴記者，雅居樂選擇推出換住計劃也是基於文旅地產業主購房時一些抗性。
比如這類房屋空置期比較長、家具等容易老化，還需要定期打掃等等，所以為了讓業主消除這些顧慮，我們推出了換住計劃。
就緣何選擇推行換住模式，榮盛康旅相關負責人告訴記者，換住運營模式的建立，一方面使階段性閒置資產得到了合理利用，也為康養旅居生活創造了更多可能性；另一方面打破了所持物業的房型壁壘，換住運營模式可以通過預約實現房型定制化，根據出行人數選擇最適合的房型。
監管是換住計劃的關鍵
除了雅居樂、榮盛這類開發商，還有很多中小旅遊地產項目一直將分時度假、換住計劃作為營銷手段，打出「8%～10%投資回報率」、「XX天全年旅居權」等口號，購房者需要謹慎選擇。
這些中小旅遊地產項目往往要求業主先一次性交付一筆會員費/權益費/居住權費用，將房委托給開發商或者第三方經營，並承諾一定的投資回報率，同時業主每年可以有十幾二十天的物業居住權。
但等業主交錢後，要麽這些旅遊地產項目的承諾、服務、回報遠不及預期，要麽有的直接暴雷跑路。
2020年9月，北京市東城區人民法院一份旅遊合同糾紛一審民事判決書顯示，張女士2009年與一家度假公司簽訂合同，支付了46800元成為分時度假卡會員，該度假公司承諾在未來的15年每年為張女士一定的度假村網絡金冠級和銀冠級酒店/度假村免費入住的權益。
但合同簽訂後，度假公司以沒有房源、酒店為由拒不履行。2019年，該度假公司已被吊銷營業執照。後法院判決雙方解除合同。
因此，周鳴岐也提醒，換住計劃本身的經營方向不存在什麼問題，關鍵是看如何監管。
因為之前有不少開發企業把類似的分時度假做成了一種高風險金融產品，比如要求業主一次性支付購買價格，然後承諾較高的回報率，以及短期的自由居住權等等，這就很容易成為一種變相的高風險融資計劃，很可能出現資金鏈斷裂。
因此需要相關部門的嚴格監管，以及開發商自己在商業模式上去控制這類風險。
「盛行天下換住運營模式建立至今，其實並沒有遇到什麼阻礙，但精品度假地產項目開發周期較長是一個不可避免的客觀因素，所以我們的康養旅居項目需要相對較長的時間來不斷完善生活配套和各種業態。」榮盛康旅相關負責人指出。
對於未來，他們相信這種以相對較小投入、體驗不同生活的方式會得到越來越多認可，其現有業主會員會逐步固定。
目前，對於換住計劃，顧廣洲表示，雅居樂面臨的困難：
一是需要給業主詳細解釋業主積分兌換機制；
二是因為業主需要給第三方運營公司支付一定的維護費、管理費之類，但同時也有一些福利；
三是也會有業主擔心第三方運營公司的穩定性，但我們選擇的是品牌合作開發商，其維護難度也不高，這方面風險我們是有穩定把控的。
周鳴岐指出，換住計劃對於旅遊地產類項目來說，是較為常見的一種銷售手段。
因為旅遊地產對很多購房者來說實際上多是作為旅居之所，居住周期不長，反而空置期較長，有閒時進行出租運營的需求。
周鳴岐補充道，有些開發商由於不擅長這類文旅、度假的運營，也會選擇由第三方運營公司來執行換住計劃、或者分時度假計劃。對於這種，開發商、業主就需要謹慎選擇第三方運營公司，以免出現第三方運營公司暴雷、跑路等情況。
