北京的優客工場上市,是共享辦公室死亡的開始

本文來源:AI財經社

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作者:李逗

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優客工場上市的這一天,真格基金創始人徐小平親自拍攝了一段接近3分鐘的個人solo視頻,用以表達他的狂喜之情。

視頻裏的他,時而手舞足蹈,時而雙腳離地彈跳,開心的像個三歲的孩子。

在這個喜慶的日子裡,徐小平不忘談起毛大慶創業早期的故事,「我說大慶,咱們創業吧。我其實是說著玩兒的。創業有風險,大慶需謹慎。但大慶當真了!優客工場,誕生啦。」

故事最早要追溯到2015年2月14號的晚上,毛大慶和幾位基金公司的老友,來到了徐小平家裏。

20多天之後,地產圈傳來了一個震驚的消息——毛大慶毅然辭去萬科北京區域首席執行官一職,投身創業。

自此在北京四惠一間狹小的辦公室裏,毛大慶開啟了他的創業征途。

短短幾年,優客工場從一家初創公司,估值一度攀升至30億美元。

如今在資本退潮的背景下曲線上市,市值跌到了只剩4.8億美元。

此一時彼一時,毛大慶或許已有體會。

優客工場的未來,並沒有隨著曲線上市變得光明起來。

登陸資本市場後,優客工場的股價破發並開始一路下行。

根據招股書,過去3年裏其虧損合計超14億元。

毛大慶也坦言,今年可謂是優客工場誕生五年來的最艱難時刻。

優客工場並非個例,在聯合辦公的賽道上,大量企業已然倒下。

兩年前的價格戰、盲目收房源等無序競爭,讓聯合辦公市場燒起了熊熊烈火。

然而,風口過後,只剩下一片狼藉。

自2018年資本退潮後,沉寂了兩年的聯合辦公企業們下一步該走向哪兒?

這已是留給整個聯合辦公行業懸而未定的疑問。

這屆共享辦公之死

如果不是優客工場上市的消息,人們幾乎快要忘記了,曾經火爆一時的共享辦公空間。

在裝修洋氣的巨大辦公空間內,駐紮著來自各行各業的公司。

每到午休時分,不同格子間裏的打工人會湧入公共區域內,打一杯免費的咖啡,攤在舒適的沙發上小憩。

如今再次走入聯合辦公場所,此情此景不復。

不僅免費的茶水飲品沒有了,不少辦公區域都空著,甚至面臨被房東趕走的窘境。

把工位租在上海一家名為RICHBOX的聯合辦公空間的張昊就在為這件事發愁。

張昊是一家做Lolita服飾的淘寶店主,今年11月底,他突然收到了物業公司的搬家通知。

由於該聯合辦公企業未能如期交付租金,物業公司決定清退現有商戶。

實際上,這已經是張昊今年第二次搬工作室了。

「今年上半年疫情原因,租的辦公室空了快6個月,賠了十幾萬元,沒錢了換成聯合辦公,現在又要搬家。」

隨著長租公寓爆雷聲響,租戶維權等負面消息層出不窮。

張昊一度以為自己也有可能成為維權的一份子。

好在和物業公司的協商過程相對順暢,他如約收到了應得的賠償,唯一棘手的問題是,接下來他該搬到哪裡。

回想起五年前,乘著創業大潮與共享經濟概念兩股風,聯合辦公企業曾吸引無數創業者入場。

主打共享經濟,以租賃靈活、裝修高檔、價位低廉等優勢吸引一眾租戶。

2015-2018年的三年間,是聯合辦公市場最瘋狂的時間段,其中據騰訊研究院發布的《2016創新創業白皮書》,僅2015年,國內眾創空間數量從50余家迅速增長至2300多家,增長近46倍。

但轉眼到了2018年底,受經濟環境影響,國內投資熱退潮,不盈利的聯合辦公行業進入洗牌階段,市場熱度迅速遇冷。

自2019年開始,大部分聯合辦公企業資金狀況就已吃緊。

包括納什空間、氪空間在內的多家聯合辦公頭部企業相繼爆出裁員、欠薪等消息。

實際上,自海外共享辦公鼻祖WeWork倒在IPO前夜,資本就喪失了對共享辦公賽道的信心。

「WeWork失敗後,基本上國內就沒有公司拿過融資了。」一位業內資深人士表示。

今年3月份,深圳聯合辦公企業「創客驛站」因拖欠三個月、近600萬租金,被業主方單方面解除租賃協議。

而後不久,又傳來了funwork上海總部正在走破產流程、杭州項目也將於4月9號關閉的消息。

就連曾經宣布要將SOHO 3Q分拆獨立上市的潘石屹,也不得不開始為SOHO3Q尋找新的買主。

至此,這場興起於2015 年的聯合辦公熱潮似乎終將迎來終局。

洗牌、並購、關店、裁員等,聯合辦公企業悉數跌落神壇。

「我們平台上的監測數據推算,出租率最高的時候也就是2018年,能達到全年97.07%出租率,2019年初的時候出租率也是在92%左右,到疫情期間出租率驟降至不到82%。」創富港集團副總裁唐偉說道。

如若不是疫情的影響,創富港今年原本計劃的擴張任務是27個項目,但截至目前今年只擴張了19個項目。

從整個聯合辦公行業的數據來看,據《2020年中國辦公行業疫情應對及訴求分析報告》顯示,52.38%的聯合辦公品牌因為客戶減少,業務驟停。

成也創業公司,敗也創業公司

因都被詬病為「二房東」模式,共享辦公曾被拿來與長租公寓類比。

只不過,過去兩年多以來,大批聯合辦公企業倒下,尚未引發大規模的商戶維權事件。

目前據AI財經社多方了解到,多位因聯合辦公企業撤租不得不搬家的租戶們,也多數收到了正常的租押金賠付。

一位業內資深人士透露,這或許與二者金融模式不同有關。

目前聯合辦公企業並未涉及到類似租金貸的金融杠桿模式。

「聯合辦公早期也考慮過銀行間的借貸。但後來發現,在借貸方面的處理特別麻煩。因為長租公寓是一個TO C的生意,銀行會願意和個人客戶形成借貸關係。但聯合辦公做的TO B 的活兒,不可能有個人願意以公司之名形成借貸關係。」

但大規模的倒閉潮,難以掩蓋聯合辦公行業的內在問題,有人將其歸因於沒有達到80%的出租標準線,也有人認為其To VC模式,導致WeWork上市遇阻後資本直接掐斷了行業的資金來源。

「實際上,WeWork和疫情只是加劇了公司問題的出現,即使沒有這兩個因素,聯合辦公行業也會出問題,因為根本原因出在了業務模式的問題上。」前述業內人士表示。

得益於靈活性的租賃需求,國內共享辦公空間起步時,初創型客戶明顯占比更高。

聯合辦公通過將整租化為散租的出租形態,成功吸引了不少初創公司,幫助他們解決了早期的高租金成本。

這位業內人士分析,「2015年至2017年那段時間,國內的初創企業數量非常大,這種小型化的公司,對聯合辦公以工位形式出租的租賃需求非常高。」

「另外,也承接了一部分大企業的新業務租賃需求,比如項目制團隊或者公司部門團隊,將聯合辦公作為他們的一個靈活辦公渠道。以上這些因素,都讓聯合辦公成為一種剛需。」

但也正是這種靈活性,讓聯合辦公企業的運營難度大幅提升,尤其在如何留住用戶上,十分考驗成本和運營實力。

「早期聯合辦公客戶的存活率其實非常低,哪怕是簽了一年的租期,沒多過久企業就死掉了。沒人能夠有時間去篩選這個客戶,大家都是能簽一家是一家,但其實很多都是不可持續的。」

即使舉著共享經濟的大旗,聯合辦公不可避免采取傳統的招商思維,通過第三方渠道即中介機構帶來客戶,中介機構招商成了聯合辦公繞不開的環節,但這恰恰成為了當前聯合辦公承受招商壓力的主要原因。

企業想要找到市場上的商戶,往往需要支付給中介公司15%的傭金,但由於聯合辦公類市場靈活性高,獲客成本也就大幅提升。

「由於很多客戶大多只簽半年或者一年,很多中途都斷約,導致聯合辦公企業的傭金即營銷成本一年就不低於15%,此後為了持續獲客,成本還要追加。而通常傳統的二房東,簽約時間會更長,三年之間的租賃期只需要付一年的15%就夠了。」資深從業者張誠說道。

張誠甚至認為早期聯合辦公定價存在原罪。「最早的行業定價,都是行業從業者拍腦袋決定的,大家都不知道該怎麽定,普遍都是參照傳統辦公行業規則。但是這裡面涉及的問題遠比傳統寫字樓多。」

「比如,寫字樓給到中介公司的傭金是15%。傳統的寫字樓,中介要做的工作非常多,比如裝修、選址、規劃等等。但中介在聯合辦公的專業性是很有限的,裝修、選址都是現成的,給不到多大的作用,那這個高傭金就是虛高的」。

而在商戶端,受WeWork影響打造的共享辦公氛圍,卻難以與國內辦公市場相融合。

「美國人的社交文化比較強,自由職業的比例比較高,但是中國整體的情況則是,小型的私營企業倒閉的非常厲害不說。一旦團隊超過了7、8個人,都希望有個相對獨立的辦公室。」

那麽,在初創公司客源不穩定下,聯合辦公擁抱中大型公司,是否是一條新出路呢?

現實可能要更殘酷。

實際上,當一家企業的工位超過4個人之時,聯合辦公企業的低價格就會失去優勢。

「在一線城市裏,聯合辦公企業單個工位1個月1500元左右,當然是便宜的,但只要超過4個人,就意味著工位成本高達6000元,而同等價位租傳統的辦公室可以租更大面積。」

地產商來了

在如何擺脫「二房東」詬病的問題上,聯合辦公企業苦苦掙紮多年卻始終未果。

從某種程度上來說,聯合辦公一直寄希望於擺脫單純的賺取租金差的模式。

在傳統的辦公空間之外,不少聯合辦公企業還推出了如日常物業管理、投融資撮合、孵化加速、工商稅法外包等增值服務。

而後者往往被聯合辦公企業視為轉型的救命稻草。

比如,意識到二房東模式不可持續的優客工場,提出了新的發展重點,即不提供辦公空間,僅向業主輸出品牌、設計、管理和諮詢服務,收取市場和品牌服務費。

2019年以來,優客工場加大了輕資產業務的比重。

2019年前9個月,優客工場8.74億元的營收中,二房東模式收入為4.19億元,占比48%;輕資產模式的收入為4.03億元,占比46%。

而2018年前者占比為88%,2017年這一占比更是高達92%。

但對於始終處於虧損狀態的優客工場而言,輕資產模式並不被業內多數人看好。

從事聯合辦公企業的業內人士表示,「我們認為輕資產未必有前途,因為這個事情是個悖論,輕資產是拉入第二方,從而實現1加1大於2的效應,但在一方本身盈利還沒解決掉的情況下,輕資產實現不了雙贏。」

除了輕資產的探索之外,不少聯合辦公企業,專注在企業的附加值收入上下功夫,比如,探索社區運營,或者智能化的科技服務。

但在摸著石頭過河的狀態下,並沒有企業真正能夠闖關成功。

關鍵問題還在於客戶無法買單,一位聯合辦公的從業人士表示,「這些附加業務的核心問題在於無論是智能化,還是社區,一旦做這個,就意味著有人會為你的隱形附加值買單,但現在的客戶顯然無法分擔,那麽附加值業務也就沒有存在的意義。」

不過,在聯合辦公企業洗牌之餘,另一邊的巨頭房地產公司開始殺入市場布局。

AI財經社了解到,不少頭部地產商們正在悄悄推出聯合辦公品牌,萬科推出了「牛小時」,金茂資本推出辦公空間品牌J SPACE,恒基兆業推出辦公品牌BCos等。

這些項目的共性是均主打高端市場,雖然還是聯合辦公的模式,但這些公司基本上不再對外宣傳聯合辦公的概念,也不再提第三方服務。

與創業型的聯合辦公選手不同,地產公司們大多利用自有物業來試水共享辦公,這也是地產商的最大優勢。

在眾多聯合辦公選手裏,張誠最為看好地產公司的聯合辦公前景。

「地產公司的自持物業,相當於革命性的降低成本,基本上沒有租金的壓力,這是創業型的聯合辦公企業比拼不了的巨大優勢。另一方面,地產商定位高端市場,這就意味著他的客戶群體相對優質,有穩定的客源可以支撐。」

但在唐偉看來,資金優勢並不能成為這場比賽的輸贏關鍵,「基於業務差異性,房地產企業不太可能真正地去做精細化的管理,但聯合辦公市場又是一個非常考驗運營能力的領域,需要專業的團隊和運營人員不斷深耕,它和房企天然就有一個邏輯性的差異。」

聯合辦公市場棋至中局時,早期的玩家們已經死了多半,而被空出來的那部分市場需求,正在被巨頭們重新收割。

經歷過聯合辦公高低起伏後,張誠再回看如今的市場變化,已經淡然了很多,「這也沒什麼可惜的,只要沒有產生實際經濟效益的公司,肯定會被市場淘汰,早晚的事兒。」

(應受訪者要求,文中張誠為化名)

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