中國過去五年房價漲幅最大的城市,90%都在南方

本文來源:樓市黃大大

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作者:江文華 黃大大

在國家統計局發布的70城屋價中,可以看到一個現象:

過去5年屋價漲幅最大的10個城市,除了北京,其他9個都在南方。

除了合肥、武漢,其他8個都在東部。

▲過去5年屋價漲幅最大的10個城市/數據來源:國家統計局

很多人不會看國家統計局發布的信息,覺得平平無奇,每個月漲跌都很小。

其實,國家數據都經過仔細核校、去蕪存菁,其中隱藏了巨大的信息量。

趨勢,就在那裏。

01

如果只看一個月、一年的數據變動,主要就是看個形勢。

比如最新發布的8月70個大中城市商品住宅銷售價格顯示,全國屋價穩中略漲。

四大一線城市,一二手房都在漲,漲幅稍有擴大。

新屋價格,59個城市在上漲;二手屋價格,47個城市在上漲。

看到這裡,也就差不多了。

再看看一年的數據:

43個城市屋價上漲,另有27個城市下跌。漲幅最猛的是深圳、唐山、西寧、沈陽、無錫、銀川等城市。

▲8月屋價同比增幅前15座城市/數據來源:國家統計局

跌得最厲害的城市——依次排列為牡丹江、貴陽、天津、鄭州、湛江……

8月屋價同比增幅後15座城市/數據來源:國家統計局

近期形勢,往往是政策調控的「晴雨表」。

深圳、寧波、無錫、成都,這些漲價猛的城市,都先後出手調控。

02

但是,如果你依據月度、年度的漲跌去買房,很有可能會大錯特錯。

有人一看天津、鄭州、濟南、青島等經濟強市在跌幅榜上,可能就在心裡對它們默默投了反對票。

看到銀川、丹東、蘭州在漲幅榜上,就想這裡有沒有投資的機會。

其實,拉長到5年來觀察,數據才能真正反映一座城市的樓市基本面。

比如銀川,今年8月二手房屋價同比漲幅9.1%,排在70城中的第6位,甚至高過寧波、成都、杭州等城市。

看起來超級猛,對不對?

但我們把時間拉長到5年,就可以明顯看出,銀川屋價漲得並不多,累計只有21.4%,在70城裏排在49位,妥妥的中下遊。

再加上,銀川二手房均價本就比較低,6940元/㎡,排在全國300多個城市中的第151位。

5年才上漲兩成,算上資金成本,鐵定是虧的。

所以,判斷投資趨勢,一定要看下面這張5年漲幅表。

放在5年的尺度上,70城沒有一座是下跌的,只是漲幅多少的問題。

按10%一個檔次,可以分為8個檔。

▲2020年70城二手房均價較2015年漲幅情況/數據來源:國家統計局

其中,第一檔是深圳,一枝獨秀,漲幅高達79.9%。

第二檔也只有合肥一根獨苗,上漲65.1%。可見這座最敢「賭」的城市,過去5年確實賭贏了大勢。

第三檔,無錫、廣州、杭州、北京,漲幅也相當可觀。

前三檔的13個城市中,南方城市占77%,只有北京、濟寧、唐山是北方城市。

東部城市占85%,只有武漢、合肥是中部城市。

到了第四檔,城市數量就多起來了,共有7個:南京、廈門、武漢、上海、濟寧、寧波、唐山。

這些都是熱點城市,過去5年重倉這幾個地方的,大概率也能賺到不少錢。

大部分城市落在第五檔、第六檔,數量最多,一共有40個。

這些城市,算是不溫不火,是「橄欖型」的中層地帶。

比如天津,就排在第六檔的首位。

過去5年累計漲幅29.8%。

這個漲幅,中間經歷了大起大落,最近雖然傳出不少天津屋價下跌的消息,但其實並沒有那麽糟糕。

這兩個檔次的城市,只要買對了優質地段,仍然是靠譜的。

至少保值無憂。

第七檔的城市,想靠買房賺錢就很難了。

這裡大部分是三四線城市,但也有三亞、海口、貴陽這樣的明星城市,都屬於度假旅遊型。

最差的三個城市,則是湛江、錦州和牡丹江。

其中牡丹江的屋價,5年幾乎紋絲不動。

03

為什麼1年和5年的數據,差別這麽大?

因為樓市受政策調控影響很大,一年之內,不確定因素影響多,拉長到5年,才能基本反映真實供需關係和樓市的長期價值。

但是,需要注意在不同的時期,城市的基本面也會發生變化。

這種變化,甚至可能非常懸殊,出現天壤之別。

我們看看上一個5年,2010年到2015年期間,國家統計局數據顯示的屋價漲幅,就遠不如最近5年那麽瘋狂。

這5年之中,有24個城市的屋價不升反降。

▲2015年70城二手房均價較2010年漲幅情況/數據來源:國家統計局

包括這幾年火透半邊天的杭州,在那5年的周期裏,屋價下跌5.8%,排在70城裏的倒數第9。

從這個角度來講,杭州市民真的要感謝2016年的G20峰會,拉動了整個城市的基建提升。

再加上數字經濟、網紅經濟的勃興,讓杭州樓市也得以擺脫頹勢,一飛沖天。

在2010-2015年間,能夠明顯看漲的,其實只有北上廣深四大一線城市。

強二線城市的春天還沒有到來。

但在漲幅前十名的名單裏,仍然有不少北方城市的身影:北京領銜,鄭州、太原、烏魯木齊、西寧都在榜上。

南方碾壓北方的勢頭,還沒有那麽明顯。

04

把這兩個5年的數據綜合起來,就能拼出一幅十年的全景圖。

21世紀的第二個十年,中國70城屋價的表現,全都在下面這張表裏了。

信息量同樣非常巨大。

首先看頭部:深圳、北京、廣州、上海分別占據四強,可見一線城市,盛名不虛。

▲2020年70城二手房均價較2010年漲幅情況/數據來源:國家統計局

合肥、廈門、無錫、南京、武漢緊隨其後,是二線中表現最好的。

即使是第六檔,仍然有非常出色的城市,比如杭州。

沈陽、南寧、烏魯木齊、昆明、濟寧、西寧、鄭州、惠州、太原、長沙、唐山、洛陽,都在這一檔,他們分別在不同的時期,出現過暴擊行情。

神奇的天津,剛好又是第七檔的分水嶺,行情從這裡開始,漲幅縮小。

到了最後一檔的錦州、溫州、牡丹江,則代表了過去10年屋價幾乎沒有上漲的城市。

雖然名氣不算小,但樓市真的沒啥希望。

這些價格,都是一波波買家對城市認可程度的體現,用真金白銀投票的結果。

這也符合我們一直強調的邏輯:

最具確定性的,還是一線和環一線城市、強省會城市、部分二線城市。

這些城市的屋價漲幅,排名也都靠前。

買房,到南方去,到大灣區和長三角去。

這幾個簡單的表,比99%的數據更有說服力,告訴我們確鑿的事實。


參考資料:

1.南方 :國家統計局:深圳8月二手住屋價格同比上漲15.9%

2.大偉看樓市:中國屋價8月漲的又快了,主要是這些城市領漲!

閱讀原文

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