本文來源：樓市黃大大
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作者：江文華 黃大大
在國家統計局發布的70城屋價中，可以看到一個現象：
過去5年屋價漲幅最大的10個城市，除了北京，其他9個都在南方。
除了合肥、武漢，其他8個都在東部。
▲過去5年屋價漲幅最大的10個城市/數據來源：國家統計局
很多人不會看國家統計局發布的信息，覺得平平無奇，每個月漲跌都很小。
其實，國家數據都經過仔細核校、去蕪存菁，其中隱藏了巨大的信息量。
趨勢，就在那裏。
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如果只看一個月、一年的數據變動，主要就是看個形勢。
比如最新發布的8月70個大中城市商品住宅銷售價格顯示，全國屋價穩中略漲。
四大一線城市，一二手房都在漲，漲幅稍有擴大。
新屋價格，59個城市在上漲；二手屋價格，47個城市在上漲。
看到這裡，也就差不多了。
再看看一年的數據：
43個城市屋價上漲，另有27個城市下跌。漲幅最猛的是深圳、唐山、西寧、沈陽、無錫、銀川等城市。
▲8月屋價同比增幅前15座城市/數據來源：國家統計局
跌得最厲害的城市——依次排列為牡丹江、貴陽、天津、鄭州、湛江……
8月屋價同比增幅後15座城市/數據來源：國家統計局
近期形勢，往往是政策調控的「晴雨表」。
深圳、寧波、無錫、成都，這些漲價猛的城市，都先後出手調控。
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但是，如果你依據月度、年度的漲跌去買房，很有可能會大錯特錯。
有人一看天津、鄭州、濟南、青島等經濟強市在跌幅榜上，可能就在心裡對它們默默投了反對票。
看到銀川、丹東、蘭州在漲幅榜上，就想這裡有沒有投資的機會。
其實，拉長到5年來觀察，數據才能真正反映一座城市的樓市基本面。
比如銀川，今年8月二手房屋價同比漲幅9.1%，排在70城中的第6位，甚至高過寧波、成都、杭州等城市。
看起來超級猛，對不對？
但我們把時間拉長到5年，就可以明顯看出，銀川屋價漲得並不多，累計只有21.4%，在70城裏排在49位，妥妥的中下遊。
再加上，銀川二手房均價本就比較低，6940元/㎡，排在全國300多個城市中的第151位。
5年才上漲兩成，算上資金成本，鐵定是虧的。
所以，判斷投資趨勢，一定要看下面這張5年漲幅表。
放在5年的尺度上，70城沒有一座是下跌的，只是漲幅多少的問題。
按10%一個檔次，可以分為8個檔。
▲2020年70城二手房均價較2015年漲幅情況/數據來源：國家統計局
其中，第一檔是深圳，一枝獨秀，漲幅高達79.9%。
第二檔也只有合肥一根獨苗，上漲65.1%。可見這座最敢「賭」的城市，過去5年確實賭贏了大勢。
第三檔，無錫、廣州、杭州、北京，漲幅也相當可觀。
前三檔的13個城市中，南方城市占77%，只有北京、濟寧、唐山是北方城市。
東部城市占85%，只有武漢、合肥是中部城市。
到了第四檔，城市數量就多起來了，共有7個：南京、廈門、武漢、上海、濟寧、寧波、唐山。
這些都是熱點城市，過去5年重倉這幾個地方的，大概率也能賺到不少錢。
大部分城市落在第五檔、第六檔，數量最多，一共有40個。
這些城市，算是不溫不火，是「橄欖型」的中層地帶。
比如天津，就排在第六檔的首位。
過去5年累計漲幅29.8%。
這個漲幅，中間經歷了大起大落，最近雖然傳出不少天津屋價下跌的消息，但其實並沒有那麽糟糕。
這兩個檔次的城市，只要買對了優質地段，仍然是靠譜的。
至少保值無憂。
第七檔的城市，想靠買房賺錢就很難了。
這裡大部分是三四線城市，但也有三亞、海口、貴陽這樣的明星城市，都屬於度假旅遊型。
最差的三個城市，則是湛江、錦州和牡丹江。
其中牡丹江的屋價，5年幾乎紋絲不動。
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為什麼1年和5年的數據，差別這麽大？
因為樓市受政策調控影響很大，一年之內，不確定因素影響多，拉長到5年，才能基本反映真實供需關係和樓市的長期價值。
但是，需要注意在不同的時期，城市的基本面也會發生變化。
這種變化，甚至可能非常懸殊，出現天壤之別。
我們看看上一個5年，2010年到2015年期間，國家統計局數據顯示的屋價漲幅，就遠不如最近5年那麽瘋狂。
這5年之中，有24個城市的屋價不升反降。
▲2015年70城二手房均價較2010年漲幅情況/數據來源：國家統計局
包括這幾年火透半邊天的杭州，在那5年的周期裏，屋價下跌5.8%，排在70城裏的倒數第9。
從這個角度來講，杭州市民真的要感謝2016年的G20峰會，拉動了整個城市的基建提升。
再加上數字經濟、網紅經濟的勃興，讓杭州樓市也得以擺脫頹勢，一飛沖天。
在2010-2015年間，能夠明顯看漲的，其實只有北上廣深四大一線城市。
強二線城市的春天還沒有到來。
但在漲幅前十名的名單裏，仍然有不少北方城市的身影：北京領銜，鄭州、太原、烏魯木齊、西寧都在榜上。
南方碾壓北方的勢頭，還沒有那麽明顯。
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把這兩個5年的數據綜合起來，就能拼出一幅十年的全景圖。
21世紀的第二個十年，中國70城屋價的表現，全都在下面這張表裏了。
信息量同樣非常巨大。
首先看頭部：深圳、北京、廣州、上海分別占據四強，可見一線城市，盛名不虛。
▲2020年70城二手房均價較2010年漲幅情況/數據來源：國家統計局
合肥、廈門、無錫、南京、武漢緊隨其後，是二線中表現最好的。
即使是第六檔，仍然有非常出色的城市，比如杭州。
沈陽、南寧、烏魯木齊、昆明、濟寧、西寧、鄭州、惠州、太原、長沙、唐山、洛陽，都在這一檔，他們分別在不同的時期，出現過暴擊行情。
神奇的天津，剛好又是第七檔的分水嶺，行情從這裡開始，漲幅縮小。
到了最後一檔的錦州、溫州、牡丹江，則代表了過去10年屋價幾乎沒有上漲的城市。
雖然名氣不算小，但樓市真的沒啥希望。
這些價格，都是一波波買家對城市認可程度的體現，用真金白銀投票的結果。
這也符合我們一直強調的邏輯：
最具確定性的，還是一線和環一線城市、強省會城市、部分二線城市。
這些城市的屋價漲幅，排名也都靠前。
買房，到南方去，到大灣區和長三角去。
這幾個簡單的表，比99%的數據更有說服力，告訴我們確鑿的事實。
參考資料：
1.南方 ：國家統計局：深圳8月二手住屋價格同比上漲15.9%
2.大偉看樓市：中國屋價8月漲的又快了，主要是這些城市領漲！
