【三年不開張,開張吃三年】上海人民幣1.5億豪宅主人告訴你,天價房交易是怎樣的?

本文來源:一條

微信id:yitiaotv

作者:張翔宇、閆坤沐

本文部分資料由任培穎、上海公恒地產及《安家》片方提供

最近,電視劇《安家》幾乎每晚都上熱搜,

也帶火了男主角徐姑姑從事的隱秘行業——上海老洋房交易。

劇中不少細節引發觀眾好奇:

「三年不開單,開單吃三年」的中介真實存在嗎?

一套上海老洋房市價竟可高達1.5億?

借住在老洋房中的釘子戶,

只靠撒潑打滾就能分到5000萬?……

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為了揭開這些謎團,

一條專訪了上海老洋房買賣的中介林綿定,

7成老洋房都是在他的公司交易完成。

林綿定獨家透露了很多不曾被報道過的內幕:

房產中介也有鄙視鏈;

老洋房的成交價新紀錄為每平米45萬;

一位釘子戶靠十幾平的小房子獲得2800萬動遷賠償。

這個屢創天價的行業,

每天都在上演比電視劇還精彩的劇情。

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同時,一條也找到了

劇中價值1.5億的洋房「柳林別業」

以及它的現屋主,建築師任培穎,

10年間,她經手設計過的老洋房約有200處,

其中包括蔡元培故居、

黑石公寓、武康大樓等。

在她的改造下,

「柳林別業」重現昔日的盛況,

三層還被改成了一個民宿,

讓普通人也有機會體驗老洋房的生活。

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▲老洋房「愛神花園」,現為上海作家協會所在地

現實版徐姑姑:

房產中介鄙視鏈的頂端人物

電視劇《安家》的男主角徐姑姑是位房產中介,但和我們慣常對這個職業的認知不同,他極其佛系,不出門拉業務,也不用苛刻的KPI考核員工。

底氣來自於他所從事的細分領域:上海老洋房買賣。

如果說中介有鄙視鏈,那麼它就是鏈條頂端的存在。

盡管中介費只有成交價的1%,低於普通商品房的2%,但以動輒過億的總價計算,一單的收入也在百萬級別,電視劇中所描述的「三年不開張,開張吃三年」並不是誇張。

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▲《安家》中孫儷飾演的房似錦介紹老洋房地產行業

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▲從2005年起專做老洋房交易的中介林綿定

徐姑姑在現實中並沒有唯一的原型,但上海的確有專做老洋房買賣的中介。

林綿定是公恒地產的總經理,從2005年開始從事老洋房研究與交易,上海老洋房買賣有七成是通過他的公司。

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▲上海老洋房、老公寓

在上海,建築根據風格、環境等因素可以分為弄、里、坊、邨、別墅,而所謂洋房,就是別墅的海派叫法,顧名思義,是指解放前,世界各國的文化和建築師匯集上海後所建造的私人豪宅,它們的美學風格隨主人的喜好和設計師的不同而變化,一棟一風景,有「萬國建築博物館」的美稱。

《安家》開拍前,林綿定和同事曾帶著飾演徐姑姑的羅晉把老洋房集中的街區逛了一遍,幫助他熟悉人物背景。

《安家》熱播後,一條找到他,聽他講述了一些比電視劇中更複雜和精彩的老洋房故事。

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▲上海的知名老洋房

據林綿定介紹,上海全市現存的老洋房數量在4000-5000棟之間,其中九成以上已經被收歸國有。

從2004年開始就只租不售,私有產權的大概只有500-600棟,其中產權清晰、可供出售的只有一、兩百棟,而修繕完好正在掛牌中的是50棟左右,只占總量的1%。

在上海,老洋房買家有一個門檻頗高的小圈子。

私人產權的老洋房進入流通市場,是從八九十年代開始的,改革開放以後進入上海工作的外國人成為第一批買主,當時的價格甚至比同樣面積的普通公寓便宜不少。

2000年左右,歸國華僑成為購買的主力軍。

而現在,一線明星、名人和上市企業構成了老洋房的主要消費群體,這個高端的小眾市場,一定程度上成為了經濟發展的縮影。

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▲徐姑姑向客戶介紹老洋房的市場價值

老洋房交易價格為何一再走高?

現存的老洋房幾乎都被納入了上海市歷史保護建築,政府對它們的買賣、修繕、改造都有嚴格的規定,使得它們成為稀缺的不可再生資源。

老洋房大多坐落在中心城區,以前的政要人士的住所多在徐匯一帶,而大商人則聚居在長寧區的愚園路、華山路一帶,他們的宅邸占地面積巨大,區位和土地是重要的核心價值。

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除此之外,能修建得起老洋房的人在過去都不會是等閒之輩,所以他們的房子還有藝術價值和歷史價值。

2009年,盛大網絡CEO陳天橋以2.8億的價格買下長寧區愚園路上的嚴家花園,它的主體建築是白牆紅頂的北歐風,牆面鑲嵌鵝卵石,還附帶占地面積4900㎡的花園,曾經的主人是近代中國機械製造業的著名企業家嚴慶祥。

2016年,經過修繕後,嚴家花園的對外報價已經高達10億,七、八年里翻了三倍還多,平均一年增長近一億。

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▲賣出45萬/㎡的永嘉路老洋房

2016年,巨鹿路上的梁家花園創下40萬/㎡的成交價,在業內轟動一時。

而據林綿定獨家透露,最近這個記錄又被刷新了——位於永嘉路上的吳家花園,成交價已經折合45萬/㎡。

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▲《安家》中房似錦帶客戶參觀應公館(劇中叫向公館)

《安家》中,一位賣飼料起家的土豪希望買一處老洋房彰顯身份,他動員了全上海的中介幫他找,最終在孫儷飾演的角色房似錦的努力下,看中了一處叫「向公館」的房子。

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▲應公館外觀

現實中,「向公館」的取景地真實的名字叫應公館,也是一處有故事的傳奇老洋房。

它位於上海市中心,國際飯店身後的鳳陽路上,乳白色的外牆上裝飾著精美的巴洛克風格的浮雕。

應公館的第一任主人是寧波籍的富商、做建築生意的通和洋行買辦應子雲,是他為自己的長子修建的婚房,工程耗時三年,總投入十萬兩銀子。

一樓是古羅馬風的塌司幹柱,二、三樓是古希臘風的愛奧尼雙柱廊,房間內吊頂都有繁復的浮雕裝飾,極其精致。

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1954年,應家子孫搬出祖宅,這棟洋房被出售給全國供銷合作總社,又在幾年後成為中國計算機研究中心,有數名科學家在這里攻克了氫彈理論。

也正是因為這樣,應公館難得屋況保存完好,《安家》拍攝時,特意介紹了屋頂環繞的16塊義大利進口彩繪玻璃。

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十幾年前,應公館被現在的主人買下,買主夫婦是影視圈從業者,當時入手價格在2000多萬,但現在委托公恒地產掛牌,售價已經標到了3.8億。

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《安家》極品親戚原型:創上海動遷補償記錄

誇張的數字背後,老洋房買賣卻不是一樁簡單的生意,操作過程中存在諸多難點,產權爭議就是最常見的一種。

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《安家》里,一家人為了生意周轉,想要變賣祖上留下的老洋房,報價1.5億。

掛牌當天,曾經借住在家里幾十年的遠房親戚卻跑出來,非但不感念當年被收留接濟的恩情,反而以自己戶口落在這里為理由,要求分去其中的「零頭」5000萬,否則就拒不搬走,故事奇葩到播出當晚就沖上了微博熱搜榜。

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▲《安家》中的釘子戶

淮海路宋慶齡故居隔壁的一處老洋房,從外觀來看已經有些破舊,被認為是《安家》中極品親戚案例的原型。

林綿定2015年和上海電視台合作,拍過一檔名叫《上海老洋房估值》的電視節目,記錄了它的交易過程。

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▲《安家》中極品親戚案例的原型老洋房

圖源:上海電視台《上海老洋房估值》

這棟房子曾屬於一家企業,被拿來免費給員工當宿舍,後來被私人買主買走,用了五年時間將租戶陸續遷出,只剩一戶,住在院內單獨加蓋的一處十幾平米的單層小房子中,他們提出的搬遷條件是3000萬補償款。

2016年,這處老洋房以2.4億的價格被賣給現在的主人,而賣家從中拿出2800萬付給了釘子戶一家:「在上海動遷歷史上肯定是個新記錄了。」

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▲《安家》中的釘子戶七口人堅守在十幾平米的違建房

拿到折合每平米百萬級別的動遷款的釘子戶有很多:「當然它總面積不大,比如說住十幾個平方要1000多萬,經常碰到。

這種是歷史遺留問題,房東不能強行趕他走,所以哪怕他要5000萬,房東願意給也是合理的,這個價格取決於房東的心態。」

如果房子一直在原始房主手中,是最簡單的情形,但經過幾十年甚至上百年,如今房主的直系親屬可能已經是一個龐大的家族。

林綿定經手過最極致的案例,產權人有將近20個。

這種情況下,親戚們關係好還好說,派出一個代表與中介接洽即可,但如果兄弟姐妹之間互相不信任,那麼中介就要一家一家和他們單獨談判:「不管別人要多少錢,你就定好你的價格,然後我們一家一家加起來,核算一個總價,看客戶能不能接受。」

當年的大資本家如今很多已經舉家搬遷,林綿定和同事就要飛到業主所在的國家或地區去簽約,「香港去過幾次,美國也去過。」

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正因為這些複雜性,一處老洋房從進入市場到交易成功,往往比一般商品房周期長很多,有時候一單生意一做就是兩年。

林綿定告訴我們,他的團隊平均每年成交10棟獨體洋房,聯排洋房的成交量在30到50幢左右。
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▲改造後的柳林別業

柳林別業,位於上海市靜安區愚園路,始建於1912年。

它是上海目前唯一一棟以別業命名的老洋房,也是《安家》中因產權糾紛上了熱搜的第一棟房子的取景地。

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▲改造前的柳林別業

外觀至今依然保存得比較完整

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▲王爵淦,在柳林別業家中

老洋房的原屋主是上海花旗銀行的董事王爵淦,他的主宅位於現在的新天地。

100多年前他的爺爺買下了這幢房子,是作為周末度假地使用的。

雖然現在地處上海的繁華地段,但據王爺爺說,剛剛搬到這里的時候,周邊都是農田,用現在人的說法,就是買到了一棟郊區大別墅。

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▲建築師、現柳林別業屋主任培穎

建築師任培穎是這棟房子現在的主人,一條聯繫到了她,並實地探訪了這棟百年豪宅。

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辟謠:這棟老洋房並不是鄔達克設計的

從2011年起,任培穎就開始接觸老洋房,近10年的時間里,一共走訪過近千幢老房子,親手改造過的大概有200處左右。

耳熟能詳的、很高級別的有:華山路的蔡元培故居、陜西路的太平花園、「網紅打卡勝地」武康大樓、黑石公寓……

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▲改造前的門廊

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▲改造後的門廊

任培穎第一次來看柳林別業,是在5年前。

「只是聽說這個房子要出租,沒人帶我,也沒有中介,一個月黑風高的夜晚自己就找來了。」客堂間堆滿了雜物、水泥地坑坑窪窪的,就連樓梯也出現了多處塌陷狀況。

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▲王爵淦和校友榮毅仁

當晚,她見到了這棟房子當時的主人王爺爺。

他從小生活在這里,20幾歲便考上了聖約翰大學,和宋子文、張愛玲,榮毅仁都是校友。

王爺爺是王家最小的兒子。

後來,家里人紛紛離家去到世界各地發展,只有他和媽媽留在了這棟老宅。

為了不讓家里太冷清,他們開始將部分空間租賃給需要的人,最多的時候這里住過十幾戶人家,一幢私宅變成了很多人的家。

因為個人的原因,他決定將整棟房子托付給任培穎。

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整棟洋房占地約1000平米,分主樓和輔樓,建築面積約750平米。「電視劇里說這棟老房是鄔達克設計的,其實並不是。」

上海的洋房最常見的,大多是偏英式的紅磚建築,但柳林別業的外牆材料是灰磚,是典型的中國建築。

任培穎覺得如果這樣追溯分析,設計師應該是中國人。

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從300根金條到2.4億市值

任培穎說,上海老洋房分很多種,比如新式里弄、石庫門、老公寓……而像柳林別業這樣,四面臨空帶花園的獨立洋房,是老洋房中最獨特、最稀缺的一種。

嚴格意義上說,也只有這種房子才有資格以「棟」為單位。

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▲綠房子,鄔達克設計

這些獨棟洋房大多設計獨特。

比如一條曾經報道過的位於銅仁路上的「綠房子」,就是民國時的「網紅設計師」鄔達克根據主人賣軍用油漆起家的故事量身打造的,風格簡約、實用,有遠東第一豪宅之稱。

當年,開發商在柳林別業所在的區域,一共建造了16幢房子,最大的特點就是每幢都帶有獨立的花園,面積高達500、600平米。

任培穎來看房子的時候發現,因為花園面積足夠大,這里已經變成了周邊鄰里街坊的後花園,很多人會在這里遛狗、聊天。

即便當年這里是「郊區」,能在這里買房的依然是一些達官顯貴。

王爺爺說,當年是花了300根金條買下的。

後來,任培穎特別計算過,換算成現在的人民幣大約是2.4億,遠遠超過了電視劇里所描述的「1.5億」的價值。

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修復老宅:100年前的人更會享受生活

拿下房子後,任培穎花了兩年的時間做改造。

耗時之久、耗費之大,都是她之前未能想到的。

任培穎將原本一樓的西餐廳、接待廳和二樓的書房全部恢復成了原屋主生活時的場景。

比如一進來就能看到一個漂亮的門廊、一整排可推拉的木門,和上海的石庫門非常相似。

任培穎將雜物清理掉之後,恢復到了它原本的功能。

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▲二樓書房、廚房改造前、後對比

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▲改造後的二樓陽台

二樓臥室的陽台,原本是全封閉的。

任培穎將原本的鋁合金全部拆除,直接裸露在空氣中,內側的欄桿追加了鋼木固定。

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從王爺爺的聊天中,任培穎了解到他對這個房子里最念念不忘的一個場景,就是每到周末,便會邀請同學們到家里的西餐廳開舞會,南側還有一個級別很高的接待室,護牆板已經超過了人的身高。「和現在的人相比,100年前的人更懂得享受生活。」

她將原本分割成兩戶人家的隔斷空間全部打通,設置了一部分的跑馬廊,增添了整個空間的氣勢和韻味。

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但任培穎並沒有全部照搬。比如二樓原本的廚房,是一個三面臨空的空間,樓下設有一個貫通的走廊。

任培穎清楚記得,第一次進來便覺得這個空間非常特別,很適合做茶室,便按照現在的需求進行了改造。

為了保護原有的灰磚牆體,她還在牆的下半部分用風化的老榆木做了防護板。

就是這樣一點一點摸索,改造的部分變得越來越多,多到超出了自己的想像。

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100年前的人,對電器的使用很少,空調系統更是不存在的。

光是在老洋房里重新安裝中央空調,就是一項大工程。

不能裸露空調、不能破壞老屋頂,需要先做結構固定,再安裝空調,最後用老木頭做吊頂,後續的工作便是電力增容、重新設計水系統。

據王爺爺回憶,客間堂的地面曾經和門廊的花磚是相同的,但因為一些不可抗的因素被替換掉了。

為了找到這些材料,任培穎便到上海正在拆遷的老房里,將這些花磚一片一片收集起來。

包括回收的老木頭,更是需要統一的調色、上色甚至不停地保護。

任培穎說:「即便很多購買者大多擁有一定的經濟實力,也未能預料到後續改造的投入如此之大。」

老洋房的外立面、500多平米的庭院,至今仍保持著比較原始的狀態。「修繕工作是沒有終點的,老舊的感覺也是《安家》最終選擇了它的原因。」

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假三層變成民宿,

普通人也能體驗老洋房生活

現在,整棟老洋房成了一棟體驗中心。

任培穎將房子的三層做成了一個民宿,3房2廳2衛的空間,通常是接待一個家庭,或是彼此熟悉的朋友。

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▲三層改造前後對比

屋頂原來是假三層。

100年前建造的時候只有一個大屋頂,80、90年代政府又加建了一個小屋頂,一大一小兩個屋頂形成了一個陰角,木頭腐爛、常年積水讓整個空間變得陰暗、潮濕,只能作為儲藏間使用。

為了讓居住體驗變得更加舒適,任培穎將大小屋頂的制高點結合在一起,加蓋了一片片完整的天窗,還設計成了loft結構,晚上打開天窗,可以躺著看星星。

就連兩側的書架,都是為了加固老房結構刻意增加的。

所有的老木頭都藏在書架里,傾斜的結構還能起到支撐的效果。

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近10年時間里,相比於老洋房的市值變化,任培穎更加深刻地體會到了這些老宅的功能變遷,從混居、雜居的老房子,逐漸變成了餐廳、酒店、辦公室或者學校等。

還有一部分是通過租賃或者出售的方式,再次改造或者修繕成了私宅。

「這與房子最終的歸屬人、運營者和使用者的需求,密切相關。」

而這其中,投入最高的是真正喜歡老洋房的人,是消費升級狀態下的一種使用需求。

任培穎的一位40多歲的朋友,花1300萬買下了一棟110平米的老房。

「典型的中產階級,受教育程度和文化背景都很高,經濟基礎也比較殷實。買下這套老房,是在滿足他對上海品質生活的一種想像。他給出的改造資金就在100-200萬之間。」

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在任培穎看來,老洋房是100多年前留下來的瑰寶,它們就像一顆顆鑽石一樣藏在上海這座城市裡,輾轉的主人在不同年代,留下了不同的修繕和生活痕跡,反而讓這些「鑽石」越來越閃亮。

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